Предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца. Заключение договора продажи предприятия требует от продавца совершения особых действий, не характерных для иных договоров купли-продажи. Необходимым условием для заключения договора является, в частности, составление и рассмотрение сторонами акта инвентаризации и бухгалтерского баланса, получение заключения независимого аудитора, определение перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия. Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, в свою очередь, требует согласия кредиторов. Поэтому предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения порядка. В частности, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4. ст. 562 ГК РФ). При купле-продаже недвижимости необходимо учитывать механизм выбора способа сделки. Так продажа имущественных комплексов предприятий может осуществляться следующими способами: закрытая подписка на акции, чековый аукцион, аукцион, коммерческий конкурс, закрытый тендер, тендер инвестиционный (открытые торги), конкурс инвестиционный (закрытые торги), неорганизованные сделки. При выборе способа сделки с объектами недвижимости необходимо учитывать значение сделки с недвижимостью для продавца-собственника, а также стратегию и тактику поведения покупателя. Например, при инвестиционном конкурсе целесообразна продажа недвижимости предприятий-банкротов. Продажу земельных участков можно проводить на закрытых тендерах. Конкурсы могут проводиться через конкурс на право аренды недвижимости. Основными способами сделки купли-продажи являются аукционы, коммерческие и инвестиционные конкурсы. При их проведении необходимо учитывать, прежде всего, цели данных способов купли-продажи. Например, быстрая продажа и максимальная цена имеют место при аукционе; более высокая цена и продажа при соблюдении местных или более широких интересов — при проведении коммерческого конкурса. Если проводится инвестиционный конкурс, то основная цель — инвестирование в реконструкцию объекта, подбор наиболее предприимчивого нового владельца. Если учитывать размеры предприятий, то аукцион больше подходит для небольших предприятий, коммерческий конкурс — для мелких и средних, а инвестиционный конкурс — для крупных объектов и для продажи акций. Разными будут обязательства потенциальных инвесторов. Для аукциона обязательно участие в торгах и внесение залога. Для коммерческого конкурса — целесообразно отправление своих предложений средствами передачи информации руководству конкурса и принятие их условий конкурса. Для инвестиционного конкурса характерно назначение первоначальной цены или более высокой цены, а также принятие особых условий конкурса — гарантировать инвестиции, занятость и др. Преимущества того или иного из названных способов купли-продажи заключаются в том, что для аукциона характерны быстрые и несложные условия его проведения, присутствие на аукционе всех потенциальных покупателей, немедленное достижение результата, вероятность повышения цены благодаря психологическому соревнованию между участниками. Преимущества коммерческого и инвестиционного конкурса в основном совпадают: это возможность устанавливать условия конкурса, повышать цены, так как участники конкурса не знают хода их прохождения.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Продажа предприятий в целом» з дисципліни «Управління портфелем нерухомості»
