Комплексна оцінка об'єктів нежитлової нерухомості (вибір за умов оптимізації)
Оцінка нежитлової нерухомості є особливою сферою професійної діяльності на ринку нерухомого майна комерційного та виробничого призначення і в той же час необхідним моментом під час здійснення практично будь-якої операції з нерухомою власністю, починаючи від купівлі-продажі, здачі в оренду і закінчуючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва чи реконструкції офісних, торгівельних, складських, виробничих та інших об'єктів, про внесення їх у статутний капітал, про викуп державної власності. Цей процес є дуже складним, який потребує вільної орієнтації на ринку, володіння інформацією стану і тенденцій попиту і пропозиції, знання принципів, методів, а також вміння оптимального їх використання. Оптимізацією - це процес вибору найкращого варіанту з можливих; процес приведення системи до найкращого (оптимального) стану. Метою професійної оцінки є визначення реальної вартості оцінюваного об'єкта нерухомості. Отож оптимальним у сфері визначення такої вартості є вибір і встановлення найкращих методів, прийомів, засобів для визначення справедливої (реальної) вартості будови чи приміщення. При цьому, справедлива вартість - це поточна вартість очікуваних вигод від володіння об'єктом оцінки для конкретного власника, або вартість можливого придбання на ринку чи створення об'єкта, що може рахуватися для цього власника адекватною заміною, у випадку, якщо ця вартість являється менше очікуваних вигод від володіння об'єктом чи сума очікуваних вигод від володіння не може бути визначена. Процес виявлення оптимальної оцінки нежитлових об'єктів буде проводиться через оцінювання конкретного об'єкта комерційного призначення за трьома принциповими методами оцінки вартості нерухомого майна, визнаними міжнародною теорією і практикою, а саме: методом прямих затрат; метод порівняння аналогів продажу; метод капіталізації доходу (потенційної прибутковості). В результаті цього, з отриманих вартостей за цими методами, буде відібрана одна, яка відображає найбільш об'єктивну суму продажу об'єкта шляхом максимального приближення результату оцінки до умов відкритого ринку, за наявності ознак чесної угоди. При цьому, особливості ринкових відносин у Волинській області на цей час склалися таким чином, що вільний конкурентний ринок комерційної нерухомості ще не сформований, а умови, які необхідні для визначення справедливої ринкової вартості, знаходяться у стадії становлення. За відсутності збалансованого конкурентного стійкого ринку, який і визначає реальну ціну нерухомості, вартість яка буде визначена в процесі оптимізації оцінки, повинна знаходитись у межах верхньої (яка відповідає інтересам продавця) та нижньої (яка відповідає інтересам покупця) граничних вартостей (визначених методом капіталізації та затратним методом), по можливості враховуючи відомості про ринкову вартість об'єктів-аналогів Волинської області. Об'єктом цієї процедури є магазин "Колібріс", розташований в м. Луцьку на вулиці Ветеранів, 6. Торгівельний об'єкт знаходиться у власності приватної фірми "Агроконтракт'', що займається торгівельною діяльністю на території Волинської області. Магазин функціонує як окрема торгівельна одиниця в загальній роздрібній мережі підприємства "Агроконтракт". Основною і єдиною виробничою функцією цього об'єкта є реалізація товарів через роздрібну торгівлю, до асортименту котрих входить група продуктових товарів. До складу об'єкта оцінки входить будівля магазину, техніко-економічні показники якого наведені в табл. 30.2. В конструктивному відношенні будівля магазину "Колібріс" являє собою одноповерхову цегляну споруду з коридорно-планувальною схемою, з цегляними колонами в торговій залі та під'їзною рампою і відноситься до будівель І групи капітальності. Основні характеристики конструктивних елементів будівлі та оцінюваного приміщення наведені в табл. 30.3. Основою для оцінки методом прямих витрат є визначення вартості відтворення об'єкта - поточної вартості витрат на відтворення необоротних активів до вирахування всіх видів зносу (фізичного, функціонального, зовнішнього тощо) через порівняння вартості 1 м3 будівельного об'єму з аналогічним показником конструктивного аналога та послідуючим корегуванням на їх розбіжності. Відновна вартість визначається за формулою:
де Св — відновна вартість; Сб - базова ціна, що приймається на основі збірників "Укрупнені показники відновної вартості будівель і споруд" (УПВВ) в цінах 1969 р,, руб.; п - кількість одиничних показників, м3; Кn - коефіцієнт подорожчання (переведення з цін 1969р. в цінах 1984 р.); Км - територіальний коефіцієнт до коефіцієнтів зміни вартості; Кр - ринковий коефіцієнт переведення з цін 1984 р. сучасні ціни; Кі— коефіцієнт інфляції. В таблиці 30.4 представлено джерело обґрунтування базової ціни. Числові значення та обґрунтування коефіцієнтів вищенаведеної формули представлені в табл. 30.5.
Отже, величина відновної вартості будівлі магазину "Колібріс" становить:
Дійсна вартість об'єкта оцінки визначається за формулою:
де Се — відновна вартість об'єкта, грн; Кфіз.пр - коефіцієнт фізичної придатності; Кфунк.пр. - коефіцієнт функціональної придатності, встановлюється професійними оцінювачами з огляду на функціональне призначення і фактичне використання нежитлового об'єкта нерухомості; Мр — ринковий мультиплікатор, індикатор зовнішнього зносу, який вказує на зміну співвідношення ціноутворення на ривку нерухомості. Коефіцієнт фізичної придатності розраховується:
де Ф - величина фізичного зносу (%), розрахунок якої наведено в табл. 30.6. Взагалі будівля перебуває у хорошому технічному стані. Не так давно проведений ремонт з використанням сучасних матеріалів та технологій. Для розрахунку загального фізичного зносу оцінюваної будівлі магазину "Колібріс" скористаємось конструктивним аналогом - будівлею одноповерхового продовольчого магазину по збірнику УПВВ №33, табл. 4-2г. Таким чином загальний фізичний знос оцінюваної будівлі становить 10,1%. Загальний коефіцієнт фізичної придатності будівлі магазину "Колібріс" буде:
Призначення будівлі повністю відповідає своєму функціональному використанню. А такі критерії як зручність планування, певне інженерне забезпечення і обладнання задовольняють потребу у веденні торгівельної діяльності. Отже, якщо і присутній якийсь ступінь функціональної непридатності, то надзвичайно мінімальний. Тому Кфунк.пр. приймаємо за 1. Ринковий мультиплікатор розраховується за формулою:
де Цо — ринкова вартість об'єкта, грн; Цб - ринкова вартість будівництва, грн. При цьому, Мр - більший одиниці, характеризує регіони з високою діловою активністю; Мр, що дорівнює одиниці, характерний для районів з середньою діловою активністю, а Мр, який менший одиниці - регіонам характерна низька ділова активність. Наявність економічного зносу відповідає третьому випадку. Проаналізувавши ринок нежитлової нерухомості у м. Луцьку, встановлено, що ринкова вартість торгівельних об'єктів на початок 2003 року становить близько 200 у. о, за один квадратний метр. За курсом Нацбанку 200 у.о. = 1068 грн (1у. о.= 5,34 грн). Згідно із збірником «Ціноутворення у будівництві» .№4 за 2003 рік вартість будівництва нового житла за один квадратний метр в середньому по Волинській області становить 1409 грн.
Отже дійсна вартість нерухомості магазину "Колібріс" з врахуванням ступенів всіх видів зносу становить:
Звідси ринковий мультиплікатор: Крім цього, до складу оцінюваного об'єкту нерухомості відноситься земельна ділянка з розташованим на ньому магазином "Колібріс". Місце розташування об'єкта визначає його потенційну прибутковість. Право користування цією земельною ділянкою відноситься до нематеріальних активів. Вартість права користування земельною ділянкою визначається на основі капіталізації річного рентного доходу, який визначається залежно від місця розташування магазину за формулою:
де Вп.к.з. вартість права користування земельною ділянкою, грн; Рд — річний рентний дохід, грн/м2 ; Ск — ставка капіталізації, рівна 0,24 відповідно до Порядку експертної оцінки нематеріальних активів; П3 — площа земельної ділянки, м2 . Річний рентний дохід приймається на рівні величини земельного податку, який сплачується до місцевого бюджету користувачем цієї землі і визначається у розмірі 1% від грошової оцінки даної земельної ділянки. За даними Луцької міської ради, грошова оцінка використовуваної магазином "Колібрі" площі становить 16,4 грн за 1 м2. Отож, вартість права користування земельною ділянкою буде така:
Таким чином, загальна вартість оцінюваної будівлі магазину "Колібріс", визначена методом витрат складає:
Таким методом оцінки нерухомості є метод аналогів продажу. На сьогодні ринок комерційної нерухомості Волинської області практично несформований і тому об'єкти, з якими буде порівняно оцінювану нерухомість не зовсім аналогічні за конструктивною характеристикою, місцем розташування і термінами укладання угод їх купівлі-продажі, але з однаковим функціональним призначенням. На основі інформації представленої "Волинським агентством нерухомості" за фактами продажу торговельних приміщень було підібрано низку об'єктів-аналогів продажу (табд. 30.7).
Експертами встановлено, якщо площа нежитлової нерухомості, що поступає на ринок, збільшується до 20 разів, то вартість 1 м2 зменшується у 3 рази, тому можна провести залежність, яка виражається у коригуючих коефіцієнтах кожного об'єкта-аналога. Враховуючи дані про ціни продажу 1 кв. м торгівельної нерухомості розрахуємо відсотки збільшення (зменшення) цін за період 2000-2002 та у відповідності із часом продажу, встановимо корекцію та корегуючий коефіцієнт по об 'єктах-аналогах. Так, відносне відхилення цін 2002 р. від 2000 р. становить:
Отже, якщо термін від часу продажу об'єкта-аналога до сьогодні становить 5 місяців (5-й об'єкт-аналог), то його кореляція складатиме 1,94% (4,65:12x5); 10 місяців (4-й об'єкт-аналог) - 3,88% (4,65:12x10); 13 місяців (3-й об'єкт-анаиог) -6,41% (4,65:12x12 + 21,08:12x1), 18 місяців (2-й об'єкт-аналог) - 11,68% (4,65:12x12 + 21,08:12x4), 20 місяців (1-й об'єкт-аналог) - 18,7% (4,65:12x12 + 21,08:12x8). Характеристика територіального розміщення об'єктів-аналогів та об'єкта оцінки як ціноутворюючого фактора здійснюється через поділ міста на зони. Корекція за цим критерієм, яка показує як змінюється на сьогодні ціна нерухомості, що розташована в аналізованих районах міста. Відповідно до цього введено такі позначення і встановлені такі корекції: центральний район --1 зона:
район 33-го, 40-го кварталу (2 зона) - 0%, так як тут розташований об'єкт оцінки; привокзальний район - 3 зона:
В результаті приведення вартості 1 м2 корисної площі об'єктів-аналогів до оцінюваного об'єкта, отримані скориговані вартості 1 м2 корисної площі кожною об'єкта-аналога (табл. 30.8).
Для визначення вартості оцінюваного об'єкта проведемо статистичний аналіз з отриманими даними. Середнє значення об'єктів з максимальним і мінімальним значеннями вартості 1 м2 корисної площі складає:
Середня арифметична вартість 1 м2 корисної площі аналогів:
Медіаною для цих об'єктів-аналогів буде середнє значення числового ряду 58,69; 79,97; 98,51; 59,15; 47,1; 35,54; 8І,34- 59,15 $/м2. Узагальнена середня скоригована вартість 1 м2 корисної площі становить:
Таким чином, вартість оцінюваного об'єкта, визначена методом аналогів продажу складає: 63,98 х 5,34 х 1220,9=417124,39 гри. Основою методу капіталізації оцінки об'єктів є принцип очікування майбутніх доходів за період володіння об'єктом. Базою для оцінки вказаним методом є чистий річний прибуток, величина якого являється основою для розрахунків. Коефіцієнт капіталізації розрахуємо методом кумулятивної побудови. Основними складовими ставки капіталізації при цьому є безризикова ставка і поправки за ризик, які властиві для оцінюваного об'єкта. Безризикова ставка визначена на основі даних банків Волинської області по річних депозитних ставках. Вона знаходиться в межах 6-9% (за основу взяті дані "Західно Українського комерційного банку" - 8%, "Приватбанку" - 6%, "Західінкомбанку" -9%, "Брокбізнесбанку" - 9%). Враховуючи середню ставку по Україні, приймаємо беззбиткову ставку на рівні 8%. Структура кумулятивного формування ставки наведена в таблиці 30.9.
Припустимо, що підприємство отримує прибуток від володіння оцінюваним об'єктом, коли здає його в оренду. При цьому експлуатаційні (операційні) витрати зазвичай від користування нерухомістю знаходяться в межах 13% від вартості річного валового доходу (табл. 30.10). На основі аналізу, проведеному нами, відомо, що сьогодні на ринку оренди нежитлових об'єктів в середньому плата за користування майном складає 10 грн за м2 (результати дослідження на середину 2003 року).
Таким чином, річний валовий дохід від здачі даного об'єкта в оренду буде становити: 10x1220,9 х 12 =146508 грн. Вартість об'єкта оцінки визначається за формулою:
де С - вартість оцінюваної нерухомості, грн.; Д, - чистий річний дохід, гри; Кк — коефіцієнт капіталізації. Таким чином вартість майна, визначена дохідним методом, дорівнює: С = 103039,08/0,21 = 490662,28 грн. В результаті проведення оцінки будівлі магазину "Колібріс" фірми "Агроконтракт" були виконані всі необхідні розрахунки трьома загальновідомими методами визначення вартості нерухомого майна і встановлені, що зображені в табл. 30.11.
З таблиці видно, що найбільша вартість торгового приміщення, розрахована дохідним методом, а найменша — ринковим. Для визначення оптимальної ціни, яка б не перечила інтересам покупців і продавців, тобто задовольнила і одних і інших, потрібно скористатися статистичними методами визначення середніх величин із ряду даних. На нашу думку це найоптимальніший варіант на сьогодні, коли ринок недостатньо розвинутий і обмежений на рахунок доступності необхідної інформації, визначення справедливої вартості об'єкта нерухомості. Тому, проведемо коротке статистичне дослідження. Середня вартість об'єкта із максимального і мінімального значення:
Середнє гармонійне значення даних вартостей об'єкта:
Середнє арифметичне значення із даних вартостей об'єкта: Середнє прогресивне значення вартості оцінюваного об'єкта:
Середнє геометричне значення вартості оцінюваного об'єкта:
Середнє квадратичне значення вартостей оцінюваного об'єкта:
При цьому зберігається наступна залежність між середніми величинами:
Результати розрахунків зведемо у таблицю 30.12. І на кінець, визначимо узагальнену середню отриманих середніх, яка відображає найбільш зважену величину вартості оцінюваного об'єкта нерухомості:
Таким чином, найсправедливішою вартістю будівлі магазину "Колібрі" є сума наведена останньою в таблиці, а саме 463754,51 грн. За сучасних умов на вторинному ринку нежитлової нерухомості Волинської області за досить обмеженої доступності інформації про здійснення операцій з нерухомим майном через нерозвиненість ринку та відсутність його прозорості досить важко застосовувати метод порівнянь, який визнається як такий, що дає найоб'єктивніше значення ринкової вартості об'єкта. В такій ситуації доречно використовувати всі три методи із застосуванням наведених статистичних розрахунків. Тому, така методика оцінки нежитлової нерухомості найбільш пристосована до можливостей отримання інформації за теперішніх умов, якими можуть оперують експерти.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Комплексна оцінка об'єктів нежитлової нерухомості (вибір за умов оптимізації)» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
