Як правило коректування вносяться за таких вимог: 1. Майнові права. Коректування враховує різницю в наборі прав, що передаються під час операції. Можна стверджувати, що за інших рівних умов ціна продажу об'єкта нерухомості буде гранично високою за абсолютного права власності на нього. Наявність обмежень на право власності об'єктивно знижує вартість об'єкта нерухомості, а отже, й ціну продажу. Різницю між цінами продажів об'єктів нерухомості, ідентичних за усіма елементами порівняння, але які розрізняються правами власності, можна інтерпретувати як ринкову вартість додаткових прав власності. Таким чином, якщо оцінюваний об'єкт має повне право власності, а порівнюваний об'єкт - обмежене, слід збільшувати ціну продажу об'єкта зіставлення на величину, відповідну ринковій вартості додаткових прав власності. 2. Фінансові умови. Коректування враховує різницю за умов фінансування операції (оплата готівкою, оформлення застави, використання іпотечного кредиту). Коректування за операціями купівлі-продажу об'єктів нерухомості проводяться з урахуванням приведеної типології операцій. Так, за використання кредитів погрібне проведення коректування на величину плати за їх використання (в абсолютних значеннях або із застосуванням інструментів дисконтованих грошових потоків). 3. Умови продажу. Коректування враховує взаємозв'язок продавця та покупця, можливі знижки в ціні продажу. Залежно від виду оцінюваного об'єкта можливе використання різних одиниць порівняння. Так, під час аналізу продажів земельних ділянок може застосовуватися ціна за одиницю площі. У разі продаж великих земельних ділянок використовують ціну за 1 га, у разі продаж ділянок під індивідуальну забудову та окремі будівлі - ціну за 1 сотку (0,01га). Міські ділянки можуть порівнюватися за ціною за 1 м2:; ціна за фронтальну одиницю довжини земельної ділянки вздовж дороги (звичайно використовується для земель комерційного призначення); ціна за ділянку (у разі аналізу ділянок з аналогічними розмірами та формою). Під час аналізу продажу забудованих діїжяок звичайно використовують такі одиниці порівняння: ціна за 1 м2 загальної площі - найбільш поширена одиниця порівняння, що має, проте, істотний недолік - вона не враховує споживчої якості об'єкта нерухомості; ціна за 1 м2 будівлі розраховується відніманням від продажної ціни об'єкта нерухомості вартості земельної ділянки й розподілу різниці на загальну площу будівлі; ціна за кімнату; ціна за 1 мі будівлі або споруди (дію таких об'єктів нерухомості, як елеватори, наливні сховища, промислові корпуси). Час. Коректування враховує зміну цін на ринку з часу порівнюваного продажу до дати оцінки. В українських умовах вплив чинника часу на динаміку операцій на ринку нерухомості є істотним. Для виявлення цього впливу необхідно використовувати інформацію про перепродаж об'єкта нерухомості по декількох об'єктах-аналогах, з різною датою продажу. Місце розташування. Коректування враховують місце розташування порівнюваного та оцінюваного об'єктів. Для сільськогосподарських угідь важливими є такі параметри, як родючість, наявність меліоративних систем. Фізичні характеристики. Кожна відмінність у фізичних характеристиках ураховується окремо, коректування проводяться по кожному параметру. Можливі й інші параметри для порівняння. Так, для розрахунку ринкової вартості заміських житлових будинків з урахуванням привабливості слід використовувати такі показники споживчих якостей (табл. 30.1).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Вибір елементів для порівняння» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
