Поняття «знос», що використовується в оцінній діяльності, необхідно відрізняти від поняття «амортизація», вживаного в бухгалтерському обліку. Амортизація - це процес розподілу первинних витрат, пов'язаних з придбанням об'єкта, на увесь термін його служби, без визначення його поточної вартості. Існують три види зносу: фізичний, функціональний та зовнішній (економічний) (рис. 28.2). Фізичний знос відбиває зміну фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів) у результаті дії експлуатаційних й природних чинників і враховується в нормах амортизаційних відрахувань. Основними методами розрахунку фізичного зносу будівель є: експертний, вартісний, нормативний, бухгалтерський та розрахунок терміну життя будівлі. Фізичний знос може бути усувним й неусувним. В принципі, будь-який недолік об'єкта можна виправити, але витрати на виправлення не повинні перевищувати передбачуваної вигоди. Для визначення неусувного фізичного зносу елементи будівлі розділяють на дві категорії: довготривалі та швидкозношувані. Знос довготривалих елементів (фундаментів, стін, перекриттів тощо), можна розраховувати за групами шляхом визначення ефективного терміну їх служби й терміну фізичного життя, що залишився, за реальних умов.
Рис. 28.2 Класифікація зносу
Ступінь фізичного зносу об'єкта нерухомості визначається через обстеження технічного стану будівлі в цілому або за його окремими конструктивними елементами. Відсоток зносу будівлі в цілому визначається як середня арифметична зважена, виведена з відсотка зносу окремих конструктивних елементів, в загальній вартості відновлення:
де k И ц - відсоток зносу будівлі в цілому, середня арифметична зважена, %; y i ke - питома вага вартості конструктивного елемента в загальній вартості відновлення будівлі, %; И ке - знос конструктивного елемента, встановлений на основі обстеження його фактичного технічного стану, %:
И ке = Тф/Тн * 100%.
Тф, Тн - відповідно фактичний та нормативний термін служби конструктивного елемента, роки. Для розрахунку фізичного зносу довготривалих елементів можна використовувати метод визначення витрат на відтворювання елементів будівлі (вартісний метод). В більш точному скоректованому вартісному методі відсоток зносу елементів будівлі визначається як зважена величина. До категорій швидкозношуваних елементів будівлі відносяться елементи, термін служби яких коротше розрахункового економічного життя будівлі: крівля, декоративна обробка, забарвлення, тобто елементи, які можна відремонтувати (відновити) у процесі поточного ремонту. Функціональне старіння (функціональний знос) об'єкта нерухомості виражається в тому, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам з погляду функціональної корисності. Такий вид зносу виявляється в застарілій архітектурі будівлі, плануванні, інженерному забезпеченні. У вітчизняній практиці він іменується моральним зносом і так само, як й фізичний знос може бути усувним й неусувним. Наприклад, можна усунути несправності водяних і газових лічильників, сантехнічного устаткування, відновити вбудовані шафи, покриття підлоги тощо. Критерієм усувного зносу є порівняння витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості: якщо остання перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос є усувним. Величина усувного функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент його оцінки з оновленими елементами та його ж вартістю на ту ж дату оцінки без оновлених елементів. Неусувний функціональний знос пов'язаний із зменшенням вартості будівлі й обумовлений надлишком або його якісними характеристиками. Неусувний функціональний знос характеризується зменшенням вартості будівлі в результаті нестачі або надлишку якісних чинників. Економічний знос (знос, обумовлений зовнішньою дією) - це зниження вартості будівлі внаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища під впливом економічних, політичних або інших чинників. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний упадок району, в якому знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації в області оподаткування, страхування; інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти. Істотно впливає на величину зовнішнього зносу безпосередня близькість до «малокорисних природних або штучних об'єктів»: очисних споруд, ресторанів, танцювальних майданчиків, бензоколонок, залізничних станцій, лікарень, шкіл, промислових підприємств. Зменшення вартості об'єкта, пов'язане із забрудненням навколишнього середовища, визначається з використанням методів, вживаних під час визначення зносу. Наприклад, вартість знешкодження токсичних відходів може бути пов'язана з вартістю ремонту об'єкта, тобто вартістю усунених дефектів. Економічний знос, на відміну від фізичного та морального, завжди вважається необоротним. Найбільш часто для вимірювання зносу зовнішньої дії використовують: 1. Аналіз парних продаж (коли на ринку нерухомості продаються два співставні об'єкти, один з яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший - ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішньої дії на оцінюваний об'єкт. 2. Порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, аналогічних оцінюваному, один з яких піддається негативній дії. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів характеризуватиме величину зовнішньої дії.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методи оцінки зносу» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
