Витратний підхід передбачає виконання низки обов'язкових операцій, загальний алгоритм розрахунків яких представлено нижче (рис. 28.1): 1. Існують три основні методи визначення відновної вартості (вартості заміщення) об'єкта нерухомості: • метод порівняльної одиниці (метод питомої вартості), за якого скоректована вартість одиниці вимірювання домножується на кількість одиниць оцінюваного об'єкта. Одиницями вимірювання можуть бути квадратні або кубічні метри, одне місце та ін. Це найпростіший спосіб.
Рис. 28.1 Загальний алгоритм розрахунків за витратного підходу
• метод розбиття на компоненти, що базується на визначенні компонентів нерухомого майна та множенні їх на укрупнені вартісні показники. Як компоненти можуть виступати: фундамент, стіни й перекриття, крівля, підлоги, отвори, обробні роботи, інженерне устаткування, оплата праці. Укрупнені показники можуть розраховуватися на 1 м3 , 1 м 2, 1 пог. м., 1 нормо-год. і т.д. • метод кількісного обстеження полягає у складанні об'єктних і зведених кошторисів будівництва оцінюваного об'єкта, що зводиться. Це найбільш трудомісткий метод, але він значно спрощується за наявності старих кошторисів оцінюваного об'єкта, за якими він будувався. Окрім того, експерт-оцінювач може вдатися до послуг фахівця-кошторисника, який розробить кошторис оцінюваного об'єкта з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, іншої необхідної документації. Звичайно непрямі витрати складають 10-15% від регіональної вартості будівництва. 2. Визначення зносу об'єкта нерухомості. В оцінній діяльності знос розглядається як основний чинник, що впливає на вартість об'єкта нерухомості у разі застосуванні витратного підходу. Знос використовується для обліку відмінностей в характеристиках нового та оцінюваного об'єктів. Облік зносу об'єкта - це свого роду коректування вартості відтвореної будівлі (за допомогою витратного підходу) для визначення поточної вартості оцінюваного об'єкта. Оцінка ринкової вартості ділянки, на якій знаходиться об'єкт нерухомості охоплює вивчення: прав власності на земельну ділянку; фізичних характеристик земельної ділянки; даних про взаємозв'язок земельної ділянки з навколишнім середовищем; економічних чинників, що характеризують оцінювану ділянку. Джерелами цієї інформації можуть бути міські районні земельні комітети та органи, що реєструють операції із земельними ділянками; іпотечні кредитні організації, оцінювачі й ріелтерські фірми, що спеціалізуються на операціях із земельними ділянками. Додавання вартості землі до вартості заміщення. Така операція є математичною операцією в чистому вигляді, заснованою на додавання: вартості землі до вартості заміщення з урахуванням зносу для отримання сумарної вартості об'єкта.. За витратного підходу оцінка ринкової вартості земельної ділянки здійснюється лише за умов юридично оформленого майнового права на ділянку (прав власності, речових і зобов'язальних прав).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Загальний алгоритм розрахунків» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
