Для якомога більш повного встановлення вартості того чи іншого об'єкта нерухомості доцільним є виокремлення оцінки об'єктів у матеріальній формі, цілісних майнових комплексів, пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, що належать державі, часток (паїв, акцій), об'єктів незавершеного будівництва. Особливості оцінки об'єктів у матеріальній формі До об'єктів у матеріальній формі застосовується незалежна оцінка. Незалежна оцінка окремого індивідуально визначеного майна, що приватизується, проводиться у двомісячний строк від дати оцінки. При цьому звіт про оцінку та висновок про вартість подають до державного органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення вищезазначеного строку. Вибір баз оцінки об'єктів у матеріальній формі регулюється вимогами національних стандартів з урахуванням особливостей, встановлених методикою оцінки майна. При цьому враховується строк корисного використання таких об'єктів, належність їх до спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції. У випадках викупу або обміну об'єктів у матеріальній формі одночасно з ринковою вартістю може визначатися також їх спеціальна вартість. Для визначення початкової вартості окремого індивідуально визначеного майна, що приватизується через продаж на аукціоні (конкурсі), застосовується ринкова вартість, а спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції - залишкова вартість заміщення (відтворення). Вартість орендованого нерухомого майна під час приватизації на аукціоні (конкурсі) або через викуп у разі прийняття рішення про компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів за час оренди, визначається на підставі оцінки його ринкової вартості та ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна. Для визначення ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки, виходячи з ринкової вартості подібного майна, з урахуванням невід'ємних поліпшень, що здійснені орендарем, та його ринковою вартістю на дату оцінки, виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна визнається у сумі, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря у здійснення ідентифікованих невід'ємних поліпшень. Під час оцінки встановлюється питома вага часток держави та орендаря у ринковій вартості орендованого нерухомого майна. Для продажу нерухомого майна, яке перебуває: в оренді, на аукціоні (конкурсі) та щодо якого прийнято рішення про компенсацію невід'ємних поліпшень, його ринкова вартість та ринкова вартість поліпшень, визначені на дату оцінки, є початковою вартістю такого майна. У разі, коли в процесі продажу початкова вартість орендованого нерухомого майна зросла, покупець оплачує кошти за державну частку в об'єкті приватизації, які дорівнюють фактичній ціні продажу орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, за вирахуванням ринкової вартості таких поліпшень, визначеної під час оцінки. У випадку, коли в процесі продажу ціна продажу орендованого нерухомого майна зменшилася порівняно з його початковою вартістю, покупець сплачує кошти за державну частку в об'єкті приватизації, яка дорівнює фактичній ціні продажу орендованого нерухомого майна, скоригованій з урахуванням питомої ваги державної частки у ньому, визначеній у процесі оцінки. Втрата вартості орендованого нерухомого майна в процесі такого продажу визнається його економічним зносом. Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації встановлюється ФДМУ. Цим порядком також визначається процедура ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Продаж об'єкта у матеріальній формі одному покупцю, що зареєстрований учасником аукціону (конкурсу), може відбуватися за ціною не нижче його початкової вартості, визначеної для проведення цього аукціону (конкурсу), якщо звіт про оцінку та висновок про вартість такого об'єкта дійсний на дату укладення такої угоди купівлі-продажу. У разі, коли процедурою продажу об'єкта оцінки передбачаються додаткові умови (вимоги, що потребують додаткових матеріальних витрат, зокрема збереження існуючого напряму використання, якщо такий напрям не може бути визнаний найбільш ефективним використанням), може визначатися інвестиційна вартість такого об'єкта. У такому разі у звіті про оцінку дається аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки та розрахунок впливу додаткових умов продажу на його вартість. Оцінка об'єктів у матеріальній формі для інших випадків їх відчуження через продаж на конкурентних та неконкурентних засадах проводиться визначенням їх ринкової вартості. Якщо законодавством встановлено знижувальні коефіцієнти та порядок їх застосування для визначення початкової вартості таких об'єктів, такі коефіцієнти застосовують до ринкової вартості. Початкова вартість, отримана в результаті застосування знижувальних коефіцієнтів, визнається ліквідаційною вартістю об'єкта у матеріальній формі. У цьому випадку у висновку про вартість одночасно зазначається ринкова та ліквідаційна вартість такого об'єкта. Оцінка об'єктів у матеріальній формі для випадків їх відчуження неконкурентними способами, зокрема через обмін, передачу від одного суб'єкта до іншого, здійснюється визначенням ринкової вартості об'єктів обміну (передачі). Під час обміну об'єктів повинна забезпечується еквівалентність їх вартісних показників. Об'єкти у матеріальній формі у разі їх застави оцінюються за ринковою вартістю без суми податку на додану вартість. Повернення об'єктів у матеріальній формі (об'єктів приватизації) у державну власність, у тому числі за рішенням суду, відбувається: за їх ринковою вартістю, визначеною на дату оцінки (день набрання чинності відповідним рішенням суду). Особливості оцінки цілісних майнових комплексів Оцінка цілісних майнових комплексів для випадків їх відчуження способами, визначеними законодавством, проводиться на засадах незалежної оцінки. Підготовчий етап до проведення оцінки цілісних майнових комплексів передбачає здійснення робіт, визначених нами вище у п.23.1. В інших випадках, крім приватизації цілісних майнових комплексів, роботи на підготовчому етапі здійснюють замовники оцінки. Незалежна оцінка цілісного майнового комплексу, що приватизується, проводиться у двомісячний строк від дати оцінки. При цьому звіт про оцінку майна подається державному органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше, ніж за 15 календарних днів до закінчення вищезазначеного строку. Затвердження оцінки здійснюється у двомісячний строк від дати оцінки. Основною базою оцінки, що застосовується, є ринкова вартість. Якщо процедури продажу передбачають наявність додаткових умов (додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребують додаткових матеріальних витрат, зокрема збереження існуючого напряму діяльності об'єкта оцінки, якщо такий напрям не відповідає принципу найбільш ефективного використання), може визначатися інвестиційна вартість. Майновий підхід застосовується у порядку, встановленому для визначення розміру статутного фонду ВАТ, що створюється під час приватизації (корпоратизації). При цьому не оцінюють активи цілісного майнового комплексу, які не включають у його вартість. Дохідний підхід передбачає використання методу непрямої капіталізації (дисконтування грошового потоку). При цьому під час прогнозування валового доходу враховують доходи, що можуть бути отримані від найбільш ефективного використання надлишкових активів. У разі відчуження цілісного майнового комплексу як сукупності активів без зобов'язань його оцінка базується на майновому підході з урахуванням принципу найбільш ефективного використання таких активів. Особливості застосування методичних підходів визначаються у національних стандартах. Під час визначення ринкової вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, до вартості державної частки включаються амортизаційні відрахування на орендоване майно, не використані на дату оцінки, кошти державного цільового фінансування та державних цільових надходжень, вартість майна, що придбане за рахунок амортизаційних відрахувань на орендовані необоротні активи та коштів від продажу орендованого майна. Якщо покупцем цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, є орендар, до державної частки у ринковій вартості входить сума заборгованості за оренду цілісного майнового комплексу, зокрема з викупу оборотних активів. Порядок визначення відсоткового співвідношення державної частки та частки орендаря у ринковій вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, встановлюється ФДМУ. У плані приватизації цілісного майнового комплексу зазначається його початкова вартість, визначена на підставі затвердженої оцінки. Повернення цілісних майнових комплексів (об'єктів приватизації) у державну власність, у т. ч. за рішенням суду, відбувається за їх ринковою вартістю, визначеною на дату оцінки. Особливості оцінки пакетів акцій ЕА Т, створених у процесі приватизації, що належать державі Оцінка пакетів акцій здійснюється переважно через проведення стандартизованої оцінки. В окремих випадках, визначених у цьому розділі, застосовується незалежна оцінка пакетів акцій. За результатами проведення стандартизованої оцінки відповідно до методики оцінки майна складають акти оцінки пакетів акцій, форма та порядок заповнення яких визначає ФДМУ. Акти оцінки пакетів акцій підлягають затвердженню керівником державного органу приватизації. Початкова вартість пакетів акцій під час їх продажу через організаторів торгівлі цінними паперами (крім міжнародних фондових ринків), на відкритих грошових регіональних аукціонах, спеціалізованих аукціонах за гроші визначається державним органом приватизації відповідно до встановлених законодавством процедур, що регулюють такий продаж, через проведення стандартизованої оцінки з урахуванням таких особливостей: початкова вартість пакетів акцій ВАТ, статутний фонд яких визначено без урахування індексації балансової вартості основних засобів станом на 1 січня 1995 р., розраховується на підставі їх номінальної вартості, збільшеної на коефіцієнт індексації. Коефіцієнт індексації номінальної вартості пакета акцій дорівнює відношенню розрахункового розміру статутного фонду ВАТ з урахуванням суми індексацїї балансової вартості основних засобів, що увійшли до статутного фонду, станом на 1 січня 1995 р., до розміру статутного фонду, визначеного без урахування зазначеної суми; початкова вартість пакетів акцій ВАТ, статутний фонд яких визначено з урахуванням індексації балансової вартості основних засобів станом на і січня 1995 р,, та початкова вартість пакетів ВАТ, статутний фонд яких враховує індексацію балансової вартості основних засобів станом на 1 квітня 1996 р., дорівнює їх номінальній вартості; початкова вартість пакетів акцій ВАТ, статутний фонд яких визначено на підставі вимог методики оцінки майна, встановлюється на рівні номінальної вартості; для ВАТ, акції яких пройшли лістинг і котируються на фондових біржах та їх філіях або першій фондовій торгівельній системі (далі — ПФТС), дозволяється встановлювати початкову вартість пакетів акцій на рівні середньозваженої вартості акцій за результатами угод, укладених у процесі котирування, але не нижче початкової вартості пакетів акцій, розрахованої з урахуванням вищезазначених особливостей. Початкова вартість пакетів акцій, що підлягають продажу на конкурсах, крім тих, які проводяться із залученням радників, визначається державним органом приватизації через проведення стандартизованої оцінки у порядку, що затверджується ФДМУ. Порядком повинно передбачатися застосування основних методичних підходів (майнового, дохідного та порівняльного). Майновий підхід базується на визначенні вартості власного капіталу ВАТ за даними балансу, складеного на останню звітну дату. Вартість власного капіталу зменшується на суму індексації основних засобів, що не увійшли до статутного фонду, станом на 1 квітня 1996 року. В основу розрахунку початкової вартості пакетів акцій з використанням дохідного підходу покладається капіталізація усередненого розміру грошового потоку за два попередні повні роки до дати оцінки та прогнозованого грошового потоку за рік, в якому проводиться оцінка, з поправкою на коефіцієнт властивостей пакета акцій, що оцінюється. Порівняльний підхід базується на застосуванні ринкових мультиплікаторів та середньозваженої вартості продажу акцій за результатами угод, укладених на фондових біржах та в їх філіях або ПФТС за рік до дати оцінки початкової вартості, а також за результатами продажу на конкурсах за кошти з поправкою на коефіцієнт властивостей пакета акцій, що оцінюється. Основним у межах порівняльного підходу є метод ринкових мультиплікаторів. Якщо основний метод не може бути використаний, застосовується розрахунок середньозваженої вартості продажу акцій за результатами укладених угод. У разі неможливості застосування певного методичного підходу через відсутність необхідних вихідних даних розрахунок початкової вартості пакетів акцій ВАТ здійснюється з використанням методичних підходів, вихідних даних для застосування яких достатньо. Початкова вартість пакета акцій ВАТ, що пропонується на конкурсі для першого продажу, визначається на підставі узгодження результатів оцінки, отриманих за майновим, дохідним та порівняльним підходами, що були використані в процесі оцінки. Початкова вартість пакета акцій ВАТ, розрахована для першого продажу на конкурсі, не може бути нижчою його номінальної вартості. Початкова вартість пакета акцій, конкурс з продажу якого не відбувся, під час його повторного продажу на конкурсі, крім продажу із залученням радника, за. рішенням конкурсної комісії може бути зменшена в сукупності не більш як на 30% початкової вартості, визначеної для першого продажу на конкурсі. Якщо у цьому випадку через відсутність попиту пакет акцій повторно не був проданий, конкурсна комісія може рекомендувати державному органу приватизації провести незалежну оцінку цього пакета акцій для визначення його початкової вартості. Початкова вартість пакетів акцій державних акціонерних та холдингових компаній визначається за результатами незалежної оцінки з урахуванням вартості пакетів акцій та іншого майна, що передані до їх статутних фондів, результатів фінансово-господарської діяльності тощо. Якщо строк з дати затвердження акта оцінки майна з метою визначення розміру статутного фонду державної акціонерної або холдингової компанії до дати оцінки пакета акцій не перевищує один рік, дозволяється визначати початкову вартість такого пакета на рівні його номінальної вартості. Початкова вартість пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, що підлягають продажу на відкритих торгах за процедурою тендеру, міжнародних фондових ринках та конкурсах із залученням радників для їх підготовки до продажу, пошуку потенційних покупців та організації продажу, встановлюється за результатами незалежної оцінки. За результатами незалежної оцінки радник подає державному органу приватизації звіт про оцінку для затвердження оцінки пакета акцій. Рецензування наданих матеріалів здійснюється у місячний строк з дня їх надходження. Якщо на конкурс надійшла заява від одного покупця, ціна продажу пакета акцій ВАТ визначається за результатами незалежної оцінки, але не може бути нижчою ціни, яку запропонував покупець у своїй конкурсній пропозиції. Незалежна оцінка пакетів акцій проводиться згідно з національними стандартами. При цьому суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання визначає ринкову вартість пакета акцій. Суб'єкт оціночної діяльності визначається державним органом приватизації на конкурсних засадах. Якщо до підготовки пакета акцій для продажу, зокрема для забезпечення проведення його оцінки, залучався радник, заходи щодо укладення договору із суб'єктом оціночної діяльності на проведення такої оцінки та її фінансування здійснюються радником. На підставі отриманих результатів незалежної оцінки початкової вартості пакетів акцій державний орган приватизації готує рекомендації конкурсній (тендерній) комісії щодо їх початкової вартості. Акт оцінки, який містить рекомендації щодо початкової вартості пакета акцій, використовується конкурсною комісією для визначення умов конкурсу (повторного конкурсу) протягом строку його дії. Особливості оцінки часток (паїв, акцій) Визначення вартості часток (паїв, акцій) здійснюється переважно із застосуванням незалежної оцінки. В окремих випадках, оціночна вартість часток (паїв, акцій) визначається через проведення стандартизованої оцінки. Стандартизовану оцінку проводять державні органи приватизації. Базою оцінки, що визначається під час проведення незалежної оцінки, є ринкова вартість. Початкова вартість (ціна продажу) часток (паїв, акцій), що належать державі у статутних фондах господарських товариств, створених після набрання чинності постановою Кабінету Міністрів України від 22 липня 1998 р. №1114 "Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації", розмір яких не перевищує 10% статутного фонду, а номінальна вартість 5000 гривень, визначається через проведення стандартизованої оцінки. Стандартизована оцінка проводиться на підставі номінальної вартості частки (паю, акції), яка збільшується на відповідну частку чистого прибутку господарського товариства, отриманого з початку календарного року, в якому проводиться оцінка, та на коефіцієнт індексації. Коефіцієнт індексації розраховується виходячи із зміни офіційного обмінного курсу гривні до долара США, встановленого Національним банком, від дати створення господарського товариства до дати оцінки часток (паїв, акцій) під час їх приватизації. За результатами стандартизованої оцінки складається акт оцінки частки (паю, акцій). Початкова вартість акцій, що належать державі у статутних фондах комерційних банків у формі ВАТ, номінальна вартість яких згідно з результатами останньої емісії акцій комерційного банку не перевищує 5000 гривень, визначається через проведення стандартизованої оцінки в порядку, зазначеному вище. При цьому коефіцієнт індексації розраховується, виходячи із зміни офіційного обмінного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ, від дати реєстрації останньої емісії акцій комерційного банку до дати їх оцінки під час приватизації. За результатами стандартизованої оцінки складається акт оцінки частки (паю, акції) за відповідною формою. У разі повторного продажу початкова вартість акцій, що належать державі, комерційних банків у формі відкритих акціонерних товариств, які пройшли лістинг і котируються на фондових біржах (їх філіях) або у ПФТС, може встановлюватися на рівні середньозваженої вартості акцій за результатами укладених угод, але не нижче їх номінальної вартості. У випадку повторного проведення аукціону (конкурсу) з продажу часток (паїв, акцій), початкова вартість яких визначалася через проведення стандартизованої оцінки, дія актів оцінки часток (паїв, акцій) за рішенням державного органу приватизації може бути продовжена на строк не більше трьох місяців, якщо від дати оцінки до дати видання відповідного наказу державним органом приватизації коефіцієнт індексації змінився не більш як на 10%. Інші частки (паї, акції) під час приватизації або в інших випадках їх відчуження згідно із законодавством оцінюються через проведення незалежної оцінки згідно з національними стандартами. Частки (паї, акції), що належать державі в міжгосподарських підприємствах та у статутних фондах господарських товариств, створених на їх базі, визначаються у порядку, встановленому ФДМУ, та оцінюються незалежно від способу їх приватизації з урахуванням таких особливостей: частки (паї, акції), віднесені до сільськогосподарської або рибної галузей АПК, оцінюють згідно з вимогами методики оцінки майна, у якому встановлюється порядок визначення розміру статутного фонду (пайового фонду колективних сільськогосподарських підприємств) щодо підприємств цих галузей; - частки (паї, акції), віднесені до інших галузей АПК, оцінюють згідно з вимогами відповідного розділу методики оцінки майна, у якому встановлюється загальний порядок визначення розміру статутного фонду ВАТ, що створюються в процесі приватизації (корпоратизації). Вартість часток (паїв, акцій), що належать державі у міжгосподарських підприємствах та у статутних фондах господарських товариств, визначається незалежно від способу їх приватизації як відповідна частка чистої вартості цілісного майнового комплексу міжгосподарського підприємства або господарського товариства. Особливості оцінки об'єктів незавершеного будівництва Вимоги цього розділу поширюються на випадки визначення вартості об'єктів незавершеного будівництва і законсервованих об'єктів, що приватизуються окремо від цілісного майнового комплексу у порядку, встановленому Законом України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", а також на інші випадки відчуження таких об'єктів. Оцінка об'єктів незавершеного будівництва проводиться шляхом стандартизованої оцінки або незалежної оцінки у випадках, визначених цим розділом Методики. Об'єкти нерухомого майна, які перебувають у стадії капітального будівництва або реконструкції і первісна вартість яких обліковується у складі основних засобів підприємства, оцінюються у порядку, встановленому відповідним розділом методики оцінки майна для об'єктів у матеріальній формі. Під час проведення оцінки об'єктів незавершеного будівництва ураховується вартість матеріалів, виробів і конструкцій, завезених на будівельний майданчик для цього об'єкта незавершеного будівництва і не використаних для будівництва, а також з урахуванням вартості устаткування для монтажу, придбаного для функціонування об'єкта незавершеного будівництва після завершення будівництва. Процедура оцінки об'єкта незавершеного будівництва для цілей його приватизації передбачає передачу балансоутримувачем державному органу приватизації бухгалтерської інформації щодо фактичних витрат на будівництво об'єкта незавершеного будівництва (включаючи інформацію про фактичні витрати на придбання матеріалів, виробів, конструкцій та устаткування) за періодами їх здійснення із зазначенням джерел фінансування. Фактичні витрати на будівництво об'єкта незавершеного будівництва зазначаються наростаючим підсумком з розподілом їх за видами — будівельно-монтажні роботи (з урахуванням інших витрат), устаткування та інвентар. Для підтвердження фактів та джерел фінансування будівництва об'єкта незавершеного будівництва проводиться аудиторська перевірка даних бухгалтерського обліку. Оцінка об'єкта незавершеного будівництва під час приватизації проводиться залежно від способу приватизації: - для продажу на аукціоні, за конкурсом, під розбирання або через викуп, а також для передачі до статутного фонду господарського товариства як внеску держави з наступною приватизацією акцій (часток, паїв) у порядку, встановленому установчими документами товариства та законодавством України, після завершення будівництва відповідного об'єкта- через проведення стандартизованої оцінки на підставі балансу без урахування суми індексації вартості об'єкта незавершеного будівництва, обчисленої за індексами, встановленими Держкомстатом для складання підприємствами та організаціями балансу станом на 1 січня 1997 р. у зв'язку із запровадженням національної грошової одиниці. За результатами оцінки складається акт. У разі відсутності у балансоутримувача інформації або її неповноти державний орган приватизації може прийняти рішення про визначення вартості об'єкта незавершеного будівництва із застосуванням незалежної оцінки. При цьому визначається його ринкова вартість; для приватизації матеріалів, виробів, конструкцій та устаткування на аукціоні, за конкурсом, через викуп як разом з об'єктом незавершеного будівництва, так і окремо - через визначення ринкової вартості; для продажу під розбирання - може визначатися вартість ліквідації через проведення незалежної оцінки із застосуванням незалежної оцінки. Під час приватизації об'єкта незавершеного будівництва за наявності на ньому зазначених у пункті 96 матеріалів, виробів, конструкцій та устаткування складається зведений акт за результатами проведення стандартизованої та незалежної оцінки. При цьому звіт про оцінку матеріалів, виробів, конструкцій та устаткування приймається державним органом приватизації за результатами його рецензування і є невід'ємною частиною зведеного акта оцінки. Акт оцінки об'єкта незавершеного будівництва, складений відповідно до вимог методики оцінки майна, або висновок про його вартість (у разі проведення незалежної оцінки) затверджується керівником державного органу приватизації у строк, що не перевищує двох місяців від визначеної дати оцінки. Зведений акт оцінки об'єкта незавершеного будівництва, затверджується керівником державного органу приватизації у строк, що не перевищує трьох місяців від визначеної дати оцінки. У разі застави об'єкта незавершеного будівництва та в інших випадках його відчуження проводиться незалежна оцінка відповідно до методичних засад, визначених національними стандартами. Незалежна оцінка проводиться із застосуванням переважно витратного або дохідного підходів, а також їх комбінуванням. Базами оцінки можуть бути ринкова вартість, вартість ліквідації, залишкова вартість заміщення (відтворення), інвестиційна вартість та ліквідаційна вартість. Порядок їх вибору регулюється національними стандартами. У разі повернення об'єктів незавершеного будівництва (об'єктів приватизації) у державну власність, зокрема за рішенням суду, їх вартість визначається на дату оцінки (день набрання чинності відповідним рішенням суду) у порядку, встановленому для їх приватизації.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Особливості оцінки об'єктів нерухомого майна» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
