Розглянемо основних учасників ринку довгострокового іпотечного житлового кредитування. Заставодавці - фізичні або, юридичні особи, що надали нерухоме майно в заставу для забезпечення свого боргу. До них пред'являються такі вимоги: надійність і платоспроможність; добровільне надання як запорука нерумого майна; здатність внести авансові платежі. Надійність і платоспроможність позичальника визначають кредитори, як правило, за допомогою процедури андеррайтингу, основною метою якої є виявлення здатності заставника погасити кредит (оцінка кредитоспроможності); готовності позичальника погасити кредит; достатності забезпечення кредиту заставою майна, яке може бути представлене в залік (аналіз результатів оцінки майна, його якості та кількості). Для виявлення заявок, за якими буде ухвалено позитивне рішення щодо житлового інвестування, будується параметрична таблиця, співвідношення балів і градацій в якій може прийматися за методом кредитного скоринга Д.Дюрана запропонованого на початку 40-х pp. XX ст. Рішення за кожного заставника ухвалюється на основі рейтингової оцінки, перевага якої полягає в можливості обліку неформалізованих даних про позичальника та неформалізованого підходу щодо ухвалення рішення про можливість житлового інвестування. На основі всіх даних про заставника і формують індивідуальну параметричну таблицю, що відображає окремі блоки параметрів. Потім визначається оцінка за кожним параметром або з використанням балів, що нараховують, або безпосередньо з градацій, представлених у числовому виді. Основними показниками, що тут розраховують, є: 1. Частка платежів у доході позичальника, коефіцієнт П/Д PTI (payment to income ratio):
де П - щомісячні витрати позичальника на придбаний об'єкт нерухомості, що складаються з платежів за рахунок погашення основного боргу та відсотків за іпотечним кредитом; за податком на придбане нерухоме майно; щомісячних платежів зі страхування нерухомого майна, що знаходиться в заставі, життя і втрати працездатності позичальника, ризику втрати права власності власника квартири платежів за послуги з технічного обслуговування (збір за кондомініум та інші регулярні (щомісячні або річні в перерахунку на щомісячні) обов'язкові внески пов'язані з експлуатацією, управлінням, охороною та підтримкою (ремонтом житлових приміщень), а також інших витрат на придбану житлову нерухомість, що носять регулярний характер. Д - щомісячні сукупні доходи позичальника (сім'ї, що бере кредит). 2. Відношення суми кредиту до вартості закладеного майна: К/3 (в літератури LTV). Цей показник визначаюь на момент видачі кредиту та також прогнозують на період кредитування. К/3 визначає максимальний розмір кредиту, який може бути виданий позичальнику, виходячи з вартості забезпечення, що надається:
де СК - сума кредиту; СЗ - вартість закладеного нерухомого майна. Граничні значення П/Д і К/3 звичайно встановлює іпотечне агентство або банк перед початком кредитування та періодично переглядають з урахуванням змін економічної ситуації. У разі видачі кредитів агентством з іпотечного житлового кредитування встановлюють такі вимоги: розмір щомісячних зобов'язань позичальника (П/Д) не повинен перевищувати 55% від його доходу, а величина К/3 не мас перевищувати 70 %. Наприкінці визначається загальна рейтингова оцінка, на основі якої ухвалюється рішення про фінансування ІЖС для сільського жителя.
Загальний вид рейтингової оцінки представляється як: де Ро - загальна рейтингова оцінка, бал;
Aj - питома вага j-ro показника за умови, що Pj - значення j-гo показника, бал; k - число показників. Іпотечні кредитори (заставодержателі) - юридичні особи, що видають кредити під заставу нерухомого майна. До них належать банки, фонди та інші кредитні установи. Основними функціями кредитора є: надання іпотечного кредиту на основі оцінки плато- й кредитоспроможності позичальника відповідно до вимог і умов кредитування; оформлення кредитного договору та договору про іпотеку; обслуговування іпотечних кредитів протягом усього терміну дії договору. Іпотечні банки - установи, які спеціалізуються на видачі довгострокового кредиту під заставу нерухомості. Такі банки видають позики не лише на житлове, але й на виробниче будівництво. У цієї схеми є свої плюси і мінуси (рис. 22.4). В якому кредитування житла через іпотечні банки здійснюється за окремою схемою (рис. 22.5). Існує декілька технологій іпотечного кредитування, які розрізняються порядком нарахування платежів за відсотками та поверненням кредиту. Основними видами іпотечних кредитів є: постійний іпотечний кредит - передбачає щомісячні однакові виплати, які охоплюють платежі з погашення боргу і платежі по відсотках; кредит з фіксованим платежем, що передбачає щомісячні однакові платежі за рахунок погашення суми кредиту та відсотки на суму боргу, що залишилася; кредит із змінною ставкою відсотка, змінною залежно від ситуації на фінансовому ринку; кредити з «кульовою оплатою», коли основне навантаження виплат по кредиту передбачається в останні місяці кредитування; кредити з наростаючими платежами, що передбачають і поступове зростання суми щомісячних платежів до кінця терміну кредитування. Розглянемо розрахунок щомісячних платежів на конкретному прикладі. Припустимо, що кредит 100 тис. грн видається на 5 років (або 60 міс.) під 12% річних. Загальна сума платежу - 1224, 44 гривень
Рис. 9.4 Переваги й недоліки іпотечного кредитування для банків
Приведемо 2 варіанти розрахунку : постійний іпотечний кредит (табл. 22 .2), кредит з фіксованим платежем (табл. 22.3).
Варіант 1 Таблиця 22.2
Рис. 22.5 Схема кредитування через іпотечний банк
Тоді, за 1-й місяць користування кредитом передбачаються такі розрахунки і виплати: сума погашення кредиту - 100 000 : 60 = 1666,7 грн; відсоток за кредит -100 000 х 0,12 : 12 = 1000 грн; платіж за 1-й місяць - 1666,7 + 1000 = в 2666,7 грн. За 2-й місяць сума відсотка за кредит буде менше: відсоток за кредит-(100000- 1666,7) х 0,12 : 12 = 983,3 грн; платіж за 2-й місяць - 1666,7 + 983,3 = в 2650 грн і т.д. у наступні місяці. За останній, 60-й місяць платіж по кредиту складе: 1666,7 + 1000 х 0,12 : 12 = в 1676,7 р.
Можливий також інший варіант. Після виплат на погашення кредиту та відсотків за ним позичальник може зробити письмову заяву, що він сплатив суми по погашенню основного боргу за кілька наступних місяців. Тоді платіж у другому місяці визначатиметься лише виплатою відсотків за кредит. Фонд - спеціальний орган фінансування, організації будівництва житла й повернення кредитів заставникам. В регіонах створеш фонди, які реалізують різні способи житлового інвестування і відповідають специфіці економічних умов, що склалися в регіоні. Продавці житла - ними можуть бути як фізичні, так й юридичні особи, зокрема підрядні будівельні організації та ріелтерські фірми. Державні органи реєстрації прав на нерухоме майно та операцій з ним виконують державну реєстрацію прав на нерухомість, а також ведення Єдиного реєстру прав на нерухомість. Реєстрація договору про іпотеку здійснюється на підставі заяви заставника. Витрати зі сплати зборів за державну реєстрацію іпотеки та внесенню змін і доповнень у реєстраційний запис про іпотеку покладаються на заставника, якщо угодою між ним й заставодержателем не встановлено інше. Орган, відповідальний за реєстрацію іпотеки, зобов'язаний відшкодувати зацікавленій особі збитки, заподіяні своїми незаконними діями або бездіяльністю, наприклад, необгрунтованою відмовою в державній реєстрації іпотеки або її затримкою понад встановлений термін, реєстрацією1 з порушенням вимог законодавства до змісту реєстраційного запису. Страхові компанії здійснюють страхування закладеної нерухомості, а також, за необхідності, життя та працездатності заставника, права власності на квартиру. Існують державні (муніципальні) компанії та ліцензійні недержавні. Оцінювачі здійснюють професійну оцінку зданого під заставу нерухомого майна. Також діють незалежні оцінювачі та оцінні агентства. Іпотечні агентства й іпотечно-інвестиційні компанії забезпечують підтримку ліквідності вторинного ринку житлових кредитів і ринку іпотечних цінних паперів. До функцій іпотечних агентств слід віднести: розробку та запровадження єдиних іпотечних стандартів і технологій, дотримання яких є обов'язковою умовою викупу кредитів у кваліфікованих кредиторів; викуп у кваліфікованих кредиторів іпотечних кредитів, відповідних стандартам агентства; залучення засобів інвесторів шляхом випуску та розміщення цінних паперів, забезпечених власними активами. Якщо іпотечне кредитування здійснюється через фонд, то агентство створюється за його участю та представляє місцеву владу, а також діє від імені й за умови поручительства фонду на підставі договору агентства. Поручителі - фізичні та юридичні особи, що поручилися за заставника й несуть майнову відповідальність за його зобов'язаннями. Якщо іпотечне кредитування ведеться через фонд, поручитель укладає договір поручительства з цим фондом. Участь поручителя в механізмі іпотечного кредитування підвищує вірогідність повернення грошових коштів і забезпечує стійкість та безперервність процесу фінансування. Інвестори - юридичні та фізичні особи, що купують забезпечені іпотечними кредитами цінні папери, які емітуються кредиторами або іпотечними агентствами. До їх числа можуть відноситися інвестиційні банки, страхові компанії, пенсійні фонди тощо.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Учасники системи іпотечного кредитування» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
