Серед найгостріших соціально-економічних проблем, які в Україні досі залишаються невирішеними, - забезпечення житлом громадян, які його потребують. Протягом останніх років ситуація ускладнилася, оскільки за умов ринкової економіки житло не може надаватися безкоштовно, як це було раніше. Кризові явища перехідної української економіки негативно позначаються й на стані ринку житла. Статистичні дані таким чином характеризують житлову Проблему в Україні: 13% населення не мають окремого житла; 2,4 млн сімей перебувають на квартирному обліку; 116 тисяч квартир є комунальними, де проживають кілька сімей; 4 млн м площі віднесено до категорії старого та аварійного житла; майже 15 млн м2 житла знаходяться у п'ятиповерхових великопанельних будинках першого покоління забудови 60-70-х років, які підлягають реконструкції; на 100 тисяч сімей щорічно зростає черга на державне житло; середній строк перебування в черзі на квартирному обліку - 10-15 років. Як свідчить світовий досвід, основним джерелом фінансування інвестиційної діяльності є кредити комерційних банків. Позички на будівництво чи придбання житла мають свою специфіку. Вони, по-перше, прискорюють сам процес отримання чи придбання громадянами житла. До того ж надання зазначених кредитів сприяє підвищенню платоспроможного попиту, спричиняє виникненню нових потреб, що стимулює зростання суспільного виробництва. По-друге, кредити на житлове будівництво мають соціальний характер - вони спрямовані на підвищення життєвого рівня людей, передусім із низькими та середніми доходами, поліпшення їх житлових, побутових умов, а відтак — і на зміцння сімей, дотримання соціальної справедливості. З огляду на це кредитування житлового будівництва, як правило, ретельніше регулюється державою, адже воно, як правило, провадиться на пільгових умовах. Перспективними для розвитку фінансування житлового будівництва України є механізми кредитування, які вже тривалий час застосовуються у крсїнах Західної Європи та Північної Америки. Умовно їх поділяють на три групи: Механізм житлових заощаджень. Механізм іпотечного кредитування. Механізм змішаного кредитування. Довів свою ефективність такий механізм розв'язання житлової проблеми, як кредитування під заставу нерухомості - іпотечний кредит.Порівняно з іншими видами кредиту іпотечний має свої особливості. Фізична особа може отримати позику на тривалий період за умови, що вона забезпечена нерухомістю. Непогашення кредиту в термін, передбачений кредитною угодою, призводить до втрати позичальником заставленої нерухомості та передачі її у власність банку. Житлова іпотека є загальноприйнятим у світі інструментом вирішення житлових Проблем за ринкових умов господарювання. Так, досвід США свідчить, що механізм іпотеки у цій країні за останні 30 років дає змогу щороку спрямовувати на житловий ринок близько 400 млрд доларів, вводити в експлуатацію в середньому 230 млн кв. метрів житла, 70% якого - індивідуальні будинки. В економічно розвинутих країнах іпотечні кредити називають позичками для заможних, оскільки для їх отримання позичальник повинен мати високі доходи та володіти відповідними об'єктами нерухомого майна, що гарантує повернення кредиту. Отримувачами таких позичок є, як правило, представники середнього класу, частка яких у загальній кількості населення - 60-80%. Досвід країн із розвинутим іпотечним кредитуванням свідчить, що питома вага іпотеки у вартості житлового об'єкта, який купується (чи будується), становить до 90%. В Україні систему іпотечного кредитування намагаються створити із 1994 року, проте цю справу досі не завершено через недосконалість принципів державного регулювання. Крім того, в нашій країні практично немає верств населення, яка могла б отримувати та погашати іпотечні кредити. Формально середній клас у нас існує, проте рівень грошових доходів його представників за критеріями економічно розвинутих країн не виходить за межі бідності. Тому для запровадження та подальшого розвитку системи іпотечного кредитування в Україні необхідно передусім сформувати такі макроекономічні умови (зокремн за рахунок зростання реальних доходів населення), які б забезпечували доступні, н іпотечних кредитів усім верствам суспільства. Найбільш вдало сформовано комплекс заходів щодо створення вітчизняної системи іпотечного кредитування в Указі Президента України "Про Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999 - 2005 роки" від 15 липня 1999 року № 856/99. Серед них: створення умов для надання громадянам довгострокових, до 30 років, кредитів під заставу власних квартир, будинків, дач, іншого нерухомого майна; створення ефективних механізмів захисту прав кредиторів та позичальників за допомогою системи державної реєстрації прав на землю та іншу нерухомість; • впровадження чіткої системи рефінансування іпотечних заставних через їх продажу після оформлення кредиту для підтримки на необхідному рівні ліквідності балансу банку, додаткового залучення кошик іт іпотечних кредитів. Нині вітчизняні комерційні банки зосереджують свою діяльність переважно на обслуговуванні юридичних осіб. Тоді як за кордоном обсяги кредитування населення становлять третину сукупного кредитного портфеля банків. Комерційні банки використовують ще одну схему довгострокового фінансування придбання житла, а саме: за рахунок залучення коштів фізичних та юридичних осіб із довгостроковим кредитуванням житла під його заставу. Зокрема таку схему фінансування застосовують' холдингова комі тип "Київміськбуд" та АКБ "Аркада" (таблиця 22.1). Нині "Аркада" надає кредити на будівництво житла громадянам України терміном до 30 років. Перший внесок інвестора має становити 30-35% від вартості житла. До часу введення його в, експлуатацію позичальник сплачує лише відсотки за користування кредитом, а потому щоквартально погашає кредит і відсотки за ним.
Таблиця 22.1 Обсяги залучення коштів населення і введення житла, будівництво якого профінансувало населення через банк "Аркада" у місті Києві Показник 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Всього Залучено коштів, у. о. 12,2 42,6 34,4 49,8 57,2 73,5 269,7 Введено житла, тис. м - 122,4 99,8 120,2 164,4 225,6 732,4
Аби захистити кошти вкладників від негативного впливу різноманітних банківських ризиків, "Аркада" використовував спеціальну методику нарахування відсотків. Суть її полягає в тому, що на залучені кошти та надані кредити проценти нараховуються у розрахункових одиницях інвестування - "одінах". Відсоткова ставка для вкладників банку становить 10% річних в "одінах", для інших клієнтів, які одержують в банку довгостроковий кредит для будівництва чи придбання житла, - 10,5%. Відповідно до програми залучення коштів населення в житлове будівництво споживач самостійно вирішує, коли має отримати житло, у якому місці населеного пункту, якою площею воно буде, скільки за нього заплатить. Програма будується на таких принципах: 1 Незалежність кожного учасника програми від інших учасників. 2. Вкладення коштів населення в житлове будівництво носить характер кредиту. Учасник програми передає свої кошти в борг будівельній організації на умовах: - повернення - будівельна організація повинна у попередньо обумовлені строки передати йому у власність раніше обумовлене готове до заселення житло. Крім того, кожний учасник програми має право достроково забрати свої гроші; - платності - поточна ціна раніше обумовленого житла визначається з урахуванням дисконту. У випадку дострокового повернення коштів, сума, що належить до повернення, також визначається з урахуванням дисконту. 3. Індивідуальний характер прав згідно з зобов'язаннями будівельної організації та банку-посередника перед учасником програми. Після виконання своїх зобов'язань усіма сторонами, раніше обумовлене житло передається у власність виключно учаснику програми. Довірчий характер відносин учасників програми й банку-посередника. Учасник програми довіряє банку свої кошти для наступного кредитування будівельної організації. Банк зобов'язується контролювати цільовий характер використання коштів учасника програми, представляти та захищати перед будівельною компанією інші інтереси учасника програми. Обов'язковий характер для будівельної організації мають рекомендації банку, які надаються перед початком проектування будь-якої житлової споруди. Контроль з боку банку за цільовим використанням коштів учасників програми. Ризики, що притаманні програмі: Політичні ризики. Вони будуть зменшуватися відповідно до того, як в Україні закріплюватимуться основи та принципи правової держави сучасного західноєвропейського типу. Інфляційні й фінансові ризики. Ризики, що пов'язані з невизначеністю динаміки цін і купівельною спроможністю. Ризик, пов'язаний з інфляцією (тут може застосовуватися умовна вартісна одиниця інвестування "Одін", що не підлягає інфляції, має стабільну купівельну спроможність, розробляється та застосовується банком для точного обліку коштів, які банк залучив, залучає й залучатиме у майбутньому, і коштів, які банк вже надав, надає та у майбутньому надаватиме будівельній організації). 3.Комерційні та кредитні ризики. Це ризики, пов'язані із зміною кон'юнктури ринку, їх причини в тривалості будівельного циклу й відсутності оперативної інформації про зміни платоспроможного попиту на будівельну продукцію зі сторони населення. Банк-посередник забезпечує оперативний прогноз щодо зміни кон'юнктури ринку та можливості впливати на формування попиту на нерухомість. 4. Ризик неповернення позики, виданої учаснику програми. Вона видається тільки під заставу житла, що1 будується й лише після того, як учасник проірпмм проінвестує від 40 до 60% поточної ціни раніше обумовленого житла. 5. Ризик, пов'язаний з можливою нестачею виручки від реалізації застави від погашення займу і процентів по ньому. Цей ризик тим нижчий, чим нижча вірогідність того, що ринкова ціна заставленого майна буде меншою від займу і процентів за ним. Відповідно, чим нижча частка займу в оціночній вартості застави, тим менший ризик того, що виручка від реалізації може бути недостатньою для погашення займу і процентів за ним. З іншого боку, чим нижче частка займу в оціночній вартості застави менша зацікавленість громадян до такого кредитування. За принципом "золотої середини" встановлюється спеціальна шкала (розмір інвестування коливається від 40 до 60 % поточної ціни раніше обумовленого житла). 6. Ризики, пов'язані з недобросовісністю та непрофесіоналізмом будівельників. Знижуються за рахунок строгого відбору будівельних організацій, що претендують на участь у програмі. Критерії відбору: досвід успішного будівництва, спроможність організувати роботи як замовника та генпідрядника, спроможність вести робити відразу на кількох великих об'єктах, стійке фінансове становище, відсутність у портфелі замовлень об'єктів з нестійким і ненадійним фінансуванням. 7. Ризики, пов'язані з можливим банкрутством банку-посередника. Для їх зменшення розробляють та реалізують такі процедури: довгострокові вкладення учасників програми мають статус коштів, що знаходяться у довірчому управліні банку. Залучені й використовувані кошти учасників програми знаходяться на окремому балансі. Проте," незважаючи на соціальне значення та фінансову привабливість фінансування придбання (будівництва) житла, комерційні банки не проявлянні до цих цих операцій особливого інтересу. Така "неувага" має як суб'єктивні, так й об'єктивні причини. Адже інвестування житла — процес доволі тривалий та супроводжується впливом інфляційного та інших ризиків, зростанням цін на будівельні роботи й матеріали. Отже, зважаючи на це, комерційні банки наданій перевагу короткостроковим кредитам, які спрямовують у прибуткові та менш ризикові сфери національної економіки. Важливою передумовою зростання обсягу інвестицій у житлове будівництво є наявність розвинутої виробничої та фінансової інфраструктур. Ця обставини передбачає вдосконалення системи кредитування та залучення коштів із позабюджетних джерел фінансування житлового будівництва, зокрема, грошей підприємницьких структур та населення. Створення бірж, інвестиційних та іншій фондів, іпотечних і житлових банків, страхових компаній та інших ринкоши інституцій, які можуть надати фінансову підтримку житловому будівництву в Україні має стати суттєвою складовою житловоїполздики держави. Один із найважливішим її факторів - створення сприятливих умов для діяльності підприємств та організацій, які займаються проектуванням, будівництвом і реконструкцією житлових об’єктів. Прикладом таких підприємств є корпорація "Карпатбуд" у Львові та ходдиімони компанія "Київміськбуд" у Києві. Заслуговує на увагу діяльність львівський, "Карпатбуду", який спеціалізується в основному на будівництві 5-20 квартирнім житлових будинків. За останні п'ять років корпорація збудувала понад 40 тис. м2 загального житла і 28 тис. м2 - індивідуального. Активізація діяльності таких підприємницьких структур може дати імпульс інвестиційним процесам у сфері житлового будівництва взагалі. Об'єктивна потреба у створенні в Україні системи недержавного житлового забезпечення, яку представлятимуть спеціалізовані недержавні фонди для інвестування будівництва житла, пов'язана з вирішенням житлового питання. Передусім необхідно стимулювати формування професійних фондів для інвестування будівництва житла, створення сприятливих механізмів їх реєстрації та оподаткування. Важливим питанням є формування будівельних заощаджень громадян і коштів фондів та їх використання із забезпеченням захисту від інфляції. В процесі вирішення цієї проблеми доцільно було б надати фондам право вкладати кошти фізичних осіб у певні інвестиційні активи, високоліквідні державні боргові зобов'язання та акції фінансово стабільних підприємницьких структур, а також випускати іпотечні зобов'язання. Прикладом до цього може слугувати створене банком "Аркада" ТОВ "Аркада-фонд", яке випустило іменні процентні облігації у бездокументній формі з терміном обігу три та шість місяців. Випускаючи зазначені цінні папери, товариство отримує право вимоги з іпотечних кредитів, які надано фізичним особам на будівництво житла. Діяльність таких інститутів фондового ринку сприятиме вирішенню житлової проблеми та посилить зацікавленість громадян у довгострокових заощадженнях у недержавних професійних фондах. Завдяки цьому можна було б створити ефективну структуру національного ринку цінних паперів. Проте, не дивлячись на величезний потенціал іпотечного кредиту для економічного розвитку, перетворення нерухомості в працюючій капітал, що допомагає населенню отримати житло, а кредиторам - дохід, вести мову про широкий розвиток іпотечного кредиту в країні поки не можна. Формуванню іпотечного кредитування в Україні заважають: - соціально-економічні чинники - усунення від іпотеки інституційних інвесторів (пенсійних та інших фондів); «короткі й дорогі гроші» банків; відсутність розвинутої системи страхування житлової нерухомості; неможливість в більшості випадків продекларувати доходи через небажання підприємств офіційно платити заробітну плату та низький рівень доходів більшої частини населення; - нормативно-законодавчі - неможливість виселення із закладеної квартири позичальника, який не виконує зобов'язання за кредитом; невідпрацьованість критеріїв діяльності опікунської ради під час розгляду питань, пов'язаних з іпотекою житлового приміщення, обтяженого правами неповнолітніх, а також правил відчуження земельних ділянок тощо. Таким чином, розв'язання цих проблем дозволить значною мірою активізувати як розвиток іпотечного кредитування, так й ринку нерухомості України.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Українська специфіка іпотечного кредитування» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
