Дослідження тенденцій змін цін на вторинному ринку комерційно- виробничих приміщень
Лише становлення вторинного ринку, тобто ринку на своїй власній основі дозволить розкрити закономірності функціонування ринку нежитлової нерухомості. На вторинному ринку формується ринкова ціна, яка враховує реальне співвідношення: попиту і пропозиції, на відміну від приватизаційної ціни. Так, багато юридичних осіб - приватні підприємства, товариства з обмеженою відповідальністю, акціонерні товариства, - викупивши об'єкти комерційної і виробничої нерухомості у держави, не можуть продати їх за приватизаційною ціною на вторинному ринку, де стали встановлюватись власне ринкові ціни. В міру відособлення ринку нежиглової нерухомості на самостійний сектор ринкового господарства, здійснювані на ньому дії і операції стають все більш поширеними і складними. За цих умов функціонування ринку без посередників практично неможливим. Одним із важливих учасників розвитку вторинного ринку нежитлової нерухомості Волинської області є акціонерне товариство "Волинське агентство нерухомості". Цей професійний учасник: займається ріелтерською діяльністю у сфері нерухомого майна на території Волині. Фірма працює на ринку вже 11 років, протягом яких набула глибокого досвіду та професійних навичок, що додається до знань та вмінь ретельно підібраних кадрів. Враховуючи соціально- економічне становище цього регіону, агентство робить великий вклад у розвиток та становлення повноцінних ринкових відносин, об'єктом яких є нерухоме майно. Цей учасник за роки функціонування у сфері нерухомості зарекомендував себе серед своїх клієнтів — юридичних і фізичних осіб як такий, що має індивідуальний підхід до кожного і за власних можливостей намагається врахувати та якнайкраще задовольнити можливості споживачів надаваних послуг. Так, упродовж тривалого періоду агентство не змінює вартість (ціну) своїх послуг, хоч і помітно збільшуються ціни на нерухоме майно. Винагорода за зведення потенційного покупця з продавцем і, навпаки, становить до 3% від вартості об'єкту купівлі (продажу). Це значення може коливатись (з мінімальними відхиленнями) залежно від складності операцій. Звичайно, цей відсоток зменшується, коли йдеться про угоду, вартість якої є великою. В таких випадках рішення про встановлення рівня меншого відсотку приймає керівництво агентства. Наприкінці 2002 р. ціна послуги такого посередника за операції з майном комерційно-виробничого призначення для оренди складала 40 грн. Такий рівень встановився ще на початку 2002 року, а в 2001 він сягав всього 10 грн., що дорівнює 25%, тобто на 75% менше, сучасної вартості. Основними орендодавцями, що обслуговуються агентством, є взуттєва, швейна фабрика, підприємство "Волтекс", Укрмашпроект та інші організації, вартість майна у найм в яких коливається у межах 10-20 грн. за 1 кв. м площі. Інші клієнти фірми "Волинське агентство нерухомості'' - потенційні покупці та продавці. У складі власників виставлених на продаж об'єктів значна частина припадає на приватних осіб (близько 75%), друга (25%) - на товариства різних форм організації. Структура покупців відрізняється більшим процентом, що складають приватні особи, який становить 78%, і меншим - 22%, що складають товариства. Аналіз вторинного ринку комерційно-виробничої нерухомості Волинської області проведений на прикладі угод вищезазначеного посередника в операціях з нерухомим майном, так як ця фірма охоплює більше 35% всіх послуг на території Волинської області, пов'язаних з таким специфічним товаром як будівлі, споруди, приміщення, призначені дня нежитлового призначення. На сьогодні "Волинське агентство нерухомості" щодо комерційних і виробничих об'єктів надає послуги купівлі, продажу, обміну, оренди, юридичної консультації. У період 2002 року із всієї сукупності операцій, посередником яких була ця фірма, всього 2-3% становили угоди оренди нежитлових об'єктів. 2001 рік відзначився на вторинному ринку нерухомості Волині широким розвитком укладання угод купівлі продажу. А така послуга як обмін будівель, споруд і приміщень нежитлового призначення взагалі зустрічається дуже рідко на цьому регіональному ринку. Структура видів договорів, які були укладені за посередництвом цього агентства, наведена на рис. 19.17.
Рис. 19.17 Структура угод на вторинному ринку нерухомості Волинської області (за матеріалами "Волинського агентства нерухомості")
Аналіз вторинного ринку та укладених угод купівлі-продажі об'ємів нежитлового призначення здійснений з погляду пропозиції, що ґрунтується на запропонованій ціні власника, ціні 1 гам пропонованої суми, та попиту - вартості укладеної угоди, вартості 1 кв.м проданої нерухомості та її площі (табл. 19.11 - 19.17). При цьому паралельно ведеться дослідження предмета угоди на вторинному ринку. Цей аналіз доцільно проводити щодо об'єктів обласного центру, тому що волинський ринок комерційної і виробничої нерухомості знаходиться на стадії початкового розвитку, як правило, в найбільш населеному пункті цієї території. З цією метою відібрано декілька типових (приблизно однакових за фізичним станом) об'єктів нежитлової нерухомості, які обслуговувало "Волинське агентство нерухомості" і розташовані в різних районів міста Луцька, а саме привокзальному (вул. М.Грушевського, пр-т Перемоги, Соборності), центральному (вул. Б. Хмельницького, Л.Українки, Винниченка, пр-т Волі), районі 33-го кварталу. ……………… ……………………….. ………………………………… ……………………………………………..
Дуже поширена торгівельна діяльність у попередні роки становлення ринкових відносин в нашій країні призвела до збільшення операцій з придбання і реалізації засобів торгівлі, зокрема будов і приміщень такого призначення, наслідки чого позначились на волинському ринку комерційної нерухомості. 2001 рік відзначився істотним підвищенням цін на нерухоме майно комерційного призначення. Так, в загальному по обласному центру Волині найбільша сума пропозиції продажу залишилася за центральним районом (майже 227 у.о./кв.м.), а найменша - майже 201 у.о./кв.м. - перемістилась в сторону 33-го кварталу. Особливо підвищили ціни власники об'єктів, що розташовані в центрі Луцька. Внаслідок цього різниця загальної ціни на комерційну нерухомість в центральному регіоні від інших складає: 18,18 у.о. від привокзального і 26,3 у.о. від 33-го кварталу (табл. 19.13)
Зміни напрямків розвитку ринку нежитлової нерухомості щодо пропозиції у 2001 році мають обернено пропорційний характер по відношенню до поперед нього року: пропонована вартість одиниці площі адміністративних приміщень більша за вартість торгівельних, при чому між ними найбільша різниця сформу- валась у районі вокзалу, а менші у центральних районах і у 33-му кварталі, що зовсім протилежне аналогічним показникам у 2000 році (рис. 19.20). В свою чергу попит на комерційні будови і приміщення характеризує подібна ситуація, яка склалася під час аналізу пропозиції. Це зумовлено тим, що дослідження проводиться тільки за операціями, які супроводжувались фактом купівлі (продажу), тобто за фактично укладеними договорами. При цьому власники керувались принципами очікування і рідко знижували ціну виставленого на продаж майна на значну величину. А ще й міру невисокої підприємницької активності в нашому регіоні мала місце така властивість (табл.. 19.14, рис. 19.21).
Рис. 19.20 Рівень цін пропозиції 1 кв.м об'єктів нежитлової нерухомості вторинного ринку Волинської області 2001 року
Таблиця 19.14 Характеристика попиту вторинного ринку нежитлової нерухомості на прикладі вартості угод 2001 року Район/об'єкт Ціна попиту (вартість угоди), тис.у.о. Площа об'єкта, кв.м Ціна попиту 1кв.м, у.о. 1. Привокзальний 21,44 103 208,16 торгівельне 10,26 50 205,20 адміністративне 11,18 53 210,94 2. Центральний 23,6 104 226,92 торгівельне 8,6 38 226,32 адміністративне 15 66 227,27 3. Район 33-го кварталу ■ 32,3 162 199,38 торгівельне 17,85 90 198,33 адміністративне 14,45 72 200,69 Разом 77,34 635 121,80
Судячи з фактичних цін, їх стан в розрізі регіонів не змінився (найвищі ціни на нерухомість в центрі міста, найвищі в регіоні 33-го кварталу). В розрізі функціонального використання об'єктів, попит на адміністративно-офісні об'єкти перевищує попит на т,оргівельні, при чому і той, і інший є меншими за пропозицію цих об'єктів, крім Офісів і магазинів, що розташовані в центрі Луцька. Ці об'єкти були продані за цінами і ласника.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Дослідження тенденцій змін цін на вторинному ринку комерційно- виробничих приміщень» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
