Формування інформаційної системи ринку комерційної нерухомості
Інформація - це щоденний інструмент роботи професійних менеджерів. Ринкові зміни, нові партнери на ринку часто призводять до фінансових втрат. Цей ризик може бути мінімізований у разі доступності достовірної, точної, своєчасної інформації. За відсутності інформаційної відкритості ринку нежитлової нерухомості майже неможливим стає надання професійними посередниками якісних послуг своїм клієнтам із здійснення операцій з нерухомим майном. Прозорість ринку нежитлової нерухомості дає інвесторам впевненості в правильності свого вибору. Потенційний покупець не віддасть своїх грошей туди, де від нього приховують інформацію. Вказані недоліки істотно впливають на фінансову довіру дрібних інвесторів і на розміри засобів, які вкладаються. Інформаційна забезпечення являє собою загальну доступність кожного його учасника до інформаційних даних про сьогоднішній стан ринку нежитлової нерухомості, що так чи інакше стосуються відносин з нерухомості (суб'єкти і об'єкти ринку, операції з ними, їх законодавчо-нормативне регулювання тощо). Формування такої доступності відбувається через створення та розвиток інформаційної інфраструктури ринку нерухомих об'єктів. Інформаційна інфраструктура містить такі елементи: організаційні структури, що забезпечують формування, функціонування і розвиток інформаційного простору; інформаційно-телекомунікаційні структури - територіально розподілені державні і корпоративні комп'ютерні мережі, телекомунікаційні мережі і системи спеціального призначення і загального користування (систематизовані бази даних); системи засобів масової інформації; інформаційні технології та ін. Процес становлення інформаційної інфраструктури ринку відбувається таким чином, що у діючих організаційних структур, які здійснюють безпосередню діяльність на ринку (регулювання, управління, посередництво, оцінка, страхування, кредитування тощо), формується другорядні послуги - збір, обробка, надання користувачам даних про ринок; а, згодом, з розвитком об'єктивних передумов, утворюються такі учасники ринку, основна діяльність яких є інформаційне забезпечення своїх клієнтів. Формування інформаційної забезпечення ринку нерухомості комерційно-виробничого призначення повинно відбуватися, на нашу думку, саме за такою схемою. Внаслідок цього, інформаційна інфраструктура складатиметься із державних і недержавних установ або їх спеціалізованих відділів з надання інформаційних послуг про даний ринковий сегмент. При цьому користувач матиме можливість отримати у зазначених структурних елементах ринку необхідні йому дані, якими володіє останній. Ці відносини повинні не суперечити українському законодавству та регулюватися певними підзаконними актами. Основні суб'єкти первинного ринку нежитлових об'єктів фактично мають сформовані бази даних про операції, які здійснюються з комерційними і виробничими будівлями, спорудами і приміщеннями, від початку становлення ринку і на сьогодні. Так, наприклад, у відділі інформатики і аналітичної роботи регіонального відділення ФДМУ по Волинській області містяться дані про всі угоди продажу державного майна за декілька останніх років. Окремої бази даних про приватизовані об'єкти нерухомої власності не сформовано. Тому, виникають труднощі у разі потреби використання такої інформації. В результаті створення відповідної електронної системи управління базами даних, яка буде оперувати звітними даними приватизації державного майна, із спеціальними функціями фільтрації виникне можливість швидкого отримання переліків нових власників, вартості майна, ціни та умови продажу і т. п. Комп'ютерні дані про ринок оренди, де орендодавцем виступає держава та державні підприємства відобразять особливості орендних відносин, функціональну структуру об'єктів нежитлової нерухомості, видову структуру орендарів, динаміку орендної платні та інше. При цьому, паралельно має здійснюватись законодавчо-нормативна прозорість процесів приватизації. Доведення такого роду документів до населення зазвичай відбувається через засоби масової інформації (публікації у щотижневих газетах, спеціалізованих виданнях, науково-аналітичних журналах). Відділ обліку майна міської комунальної власності може також створити комп'ютерні системи з обліку, групування, збереження і використання даних про процеси приватизації об'єктів нежитлової нерухомості міської комунальної власності, що може допомогти в ході формування інформаційної відкритості даного ринку. Державне підприємство "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України працює виключно на госпрозрахунковій основі й має свої регіональні відділення в обласних центрах України. Основне завдання Волинської філії Інформаційного центру Міністерства юстиції України — розробка та впровадження комп'ютерних технологій та створення комп'ютерної мережі у Волинському обласному управлінні юстиції Міністерства юстиції України та організація міжвідомчої інформаційної взаємодії. Ці філії виконують функції адміністратора Державного реєстру застав рухомого майна, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Єдиного реєстру доручень, посвідчених у нотаріальному порядку, Єдиного реєстру нотаріусів України, Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів, Єдиного державного реєстру об'єднань громадян та благодійних організацій, Єдиного реєстру заповітів та спадкових справ, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру атестованих судових експертів державних та підприємницьких структур та громадян, Єдиного Державного реєстру нормативно-правових актів. Мета створення Державного реєстру застав рухомого майна - забезпечення переважного права заставодержателя у задоволенні вимог за рахунок рухомого майна боржника перед заставодержателями незареєстрованих або зареєстрованих застав. Мета створення Єдиного реєстру доручень – профілактика злочинів проти власності через накопичення та використання нотаріусами та іншими правоохоронними органами відомостей про посвідчені доручення. Доступ до Державного реєстру здійснюється через інформаційну мережу Міністерства юстиції України, мережу Національного бан<у України, мережу Інтернет. Доступ до Єдиного реєстру доручень, посвідчених у нотаріальному порядку, здійснюється через комп'ютерну мережу Міністерства юстиції України або мережу Інтернет. Єдиний реєстр доручень, посвідчених у нотаріальному порядку забезпечує надання нотаріусам України та правоохоронним органам можливості перевірки справжності нотаріальних документів, виконаних на спеціальних бланках нотаріальних документів. Цей реєстр забезпечує облік постачання й звітності витрачання спеціальних бланків нотаріальних документів. Дані, що містяться в Єдиному реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів, доступні для перевірки всім користувачам комп'ютерної мережі Міністерства юстиції України. Крім цього, доступ до реєстру може здійснюватись ще й через мережу Інтернет. Перевірка справжності бланків проводиться також за допомогою телефонного зв'язку. Метою створення Єдиного реєстру нотаріусів є забезпечення упорядкування обліку державних та приватних нотаріусів України. Реєстр містить відомості про нотаріальні округи, державні нотаріальні контори, державних та приватних нотаріусів України. Інформація, яка міститься у Єг.нному реєстрі нотаріусів (за винятком особових даних), відкрита для запитів користувачів комп'ютерної мережі Міністерства юстиції України та мережі Інтернет. Створення Єдиного реєстру заборон забезпечує підвищення рівня захисту майнових прав та інтересів громадян і організацій через накопичення та використання нотаріусами України, а також правоохоронними органами даних про заборони відчуження та арешти нерухомого майна юридичних та фізичних осіб. Доступ до Єдиного реєстру через комп'ютерну мережу Міністерства юстиції України можуть мати державні нотаріальні контори, державні нотаріальні архіви, приватні нотаріуси, які уклали відповідні угоди з Інформаційним центром Міністерства юстиції України. Метою створення Єдиного реєстру заповітів та спадкових справ є підвищення рівня захисту майнових прав та інтересів громадян і юридичних осіб, профілактики злочинів проти власності, створення єдиної системи обліку заповітів та спадкових справ. Доступ до Єдиного реєстру через комп'ютерну мережу Міністерства юстиції України та мережу Інтернет можуть мати державні нотаріальні контори, державні нотаріальні архіви, приватні нотаріуси, які уклали відповідні угоди з Інформаційним центром Міністерства юстиції України. Метою створення реєстру прав власності на нерухоме майно є належне забезпечення захисту права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб до прийняття та набрання чинності законом України про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна. Реєстр прав власності на нерухоме майно є інформаційною системою, яка містить відомості про зареєстровані права власності, суб'єктів прав, об'єкти нерухомого майна, правовстановлювані документи, на підставі яких здійснено реєстрацію прав власності. Реєстр прав містить у собі Реєстр заяв і запитів та реєстраційні справи, які не можуть бути вилучені, крім випадків, передбачених законом. Технологічні та технічні засоби ведення Реєстру прав забезпечують довічне зберігання та достовірність інформації, її захист від несанкціонованого доступу та внесення не документованих записів, можливість оновлення, архівування та відновлення даних, їх оперативного пошуку та документального відтворення процедури реєстрації, контроль реєстраційних записів і запитів до Реєстру прав, оперативне надання витягів із Реєстру прав. Подальший розвиток філій інформаційного центру Міністерства юстиції України підприємства базується на розбудові та удосконаленні інформаційної мережі Міністерства юстиції України, удосконаленні існуючих та створення нових реєстрів, наданні доступу до системи реєстрів всім державним нотаріальним конторам та приватним нотаріусам. Філія інформаційного центру за певні тарифи надає відповідну інформацію з реєстрів та інші послуги фізичним і юридичним особам. Систематизована база даних "ДатаБанк" є одним з основних напрямків діяльності ДАК "НМАЦ". Вона була започаткована з метою створення єдиної бази даних товарів, майна, послуг, продукції тощо. Це необхідно для забезпечення узагальнення інформації про наявні пропозиції та попит на майно, обліку комерційних пропозицій щодо їх купівлі або продажу, а також для створення передумов для надання послуг маркетингового пошуку необхідного майна та реальних покупців. її користувачами є відповідні підрозділи та користувачі регіональних філій компанії, комерційні організації - учасники наповнення бази та всі бажаючі. Напрямками вдосконалення її роботи ми вважаємо: Пошук замовників та надання ними деталізованої інформації про майно, яке замовник бажає продати; Проведення розрахунків з Компанією за розміщення такої інформації в Інтернет; Підготовка та розміщення інформації про матеріальні активи, що виставлені на продаж на сайті Компанії. Це передбачається шляхом створення бази даних "ДатаБанк": створення інформаційної бази даних товарів, послуг, майна та підприємств - виробників, їх комерційних пропозицій; забезпечення умов для доступності інформації про майно та матеріальні цінності у всіх регіонах України; забезпечення швидкого, надійного та достовірного збору, обробки та розповсюдження інформації про кон'юнктуру товарного ринку України. База даних формується, підтримується та постійно оновлюється працівниками компанії та відображається у всесвітній мережі Інтернет і є загальнодоступною. У наповненні бази можуть брати участь фізичні особи та юридичні особи всіх форм власності. Рішення про розміщення майна в базі даних "Дата Банк" приймає замовник. Для внесення інформації про майно продавців до бази "Дата Банк" передбачається: - надання замовником інформації про майно/послуги, яке він бажає продати. Інформація подається за встановленою заявою-формою (документ встановленої форми де вказана назва, детальна характеристика майна чи послуги та реквізити замовника); - проведення розрахунків між філією та замовником; - введення відповідальною особою філії отриманої інформації у програму "Дата Банк" та її передача до центрального офісу для консолідації; - підписання сторонами акту виконання робіт. Відповідальна особа філії - особа, співробітник філії ДАК "НМАЦ", яка призначена розпорядженням директора філії виконувати обов'язки консультанта та координатора з питань створення та підтримання бази даних. Основні його функції: - здійснює всі необхідні дії для залучення клієнтів до участі в проекті "ДатаБанк"; - надає учасникам всю необхідну інформацію, що стосується організації та підтримання бази даних; - перевіряє належне заповнення та оформленням заяви-форми; - здійснює набивку отриманої інформації про майно учасника і відсилає її до центрального офісу; - забезпечує підтримання відносин з клієнтами через телефонне спілкування, листування тощо. Центральний офіс ДАК "НМАЦ" отримує файл з інформацією про майно та інші матеріальні цінності від філій, здійснює її консолідацію до єдиної бази та забезпечує відображення її в мережі Інтернет. За цих обставин виникає потреба у залученні інших інституцій, наприклад міжрегіональних бірж. Зокрема, Волинська міжрегіональна біржа є організацією, що об'єднала юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність. Біржа веде систематизовану базу даних про учасників торгів, покупців, продавців, укладені біржові угоди, вартість угод, проводить оцінку майна тощо. Відповідно до цього, має виявляти попит і пропозицію на нежитлові об'єкти нерухомості, ціни на них в конкретний час та визначати їх динаміку за певний період. Біржа сама встановлює плату за надання такої інформації та стягує її в процесі надання цих послуг користувачам. Крім цього, Волинська міжрегіональна біржа для вивчення, впорядкування та покращання і полегшення товарообороту із нерухомістю і пов'язаних з нею операцій в області повинна видавати біржові бюлетні, цінові довідники та інші інформаційні і рекламні видання, а також розміщувати поточну пропозицію та попит своїх учасників та співставні ціни їх товари в Інтернет-мережі. Також має бути загальнодоступним для всіх правила вступу до членів біржі, правила біржової торгівлі та інші положення, власні стандарти і типові контракти Волинської міжрегіональної біржі. Це саме стосується функціонування таких інститутів у кожному регіоні країни. Поступове відособлення ринку нежитлової нерухомості відбувається на принципах його спеціалізації, стандартизації і формалізації, це поступово призводить до появи професійних саморегулюючих інститутів. Саморегулювання організації ринку нерухомості в Україні - добровільне об'єднання професійних учасників ринку нерухомості, яке не має на меті одержання прибутку, а створення для захисту інтересів свої членів, інтересів власників нерухомості і інших учасників ринку нерухомості і зареєстроване в Міністерстві юстиції України. Такі організації діють на основі свого статуту, установчого договору або інших правил цієї організації. Асоціація власників нерухомості здобула свій статус внаслідок організації необхідних ресурсів для виконання статутних зобов'язань, а також внаслідок розробки і впровадження правил, стандартів та вимог здійснення операцій на ринку нерухомості та інше. Волинське об'єднання власників нерухомості має виконувати функції асоціацій в межах Волинського регіону. Територіальне об'єднання має брати на себе обов'язки збирання, узагальнення та аналітичної обробки статистичної інформації власників об'єктів нежитлової нерухомості, забезпечення своєчасного інформування членів об'єднання та інших заінтересованих осіб про зміни внутрішніх процедур, правил діяльності та законодавства про нерухоме майни та всі зміни, що вносять до нього. Спеціальна база даних на комп'ютерних носіях про юридичних і фізичних осіб - власників нежитлової нерухомості (учасники об'єднання), технічний стан та функціональне використання об'єкта, фінансове становище власника тощо служить важливим джерелом прозорості ринку, учасниками якого є саме зареєстровані в об'єднанні особи. У 1994 році було утворено "Українське товариство оцінювачів" - добровільне громадське об'єднання. З моменту його створення організація формувалась на принципах громадського регулювання професійної діяльності. Відповідно до вимог Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в.Україні" та Наказу Фонду Державного майна України №399 від 26.02.2002 Українському товариству оцінювачів надано статус саморегулівної організації оцінювачів. Основними напрямками діяльності цього об'єднання є: - об'єднання зусиль спеціалістів, що професійно займаються проблемами оцінки; - розробка методичних положень з оцінки матеріальних та нематеріальних активів з урахуванням світового досліду; - популяризація та створення позитивного іміджу незалежних оцінювачів; - налагодження зв'язків з закордонними об'єднаннями оцінювачів; - вступ до міжнародних організацій, що об'єднують оцінювачів; - створення системи професійного навчання; - створення інформаційно-довідкової мережі з питань оцінки. Територіальні утворення Українського товариства оцінювачів підвищать рейтинг оціночної діяльності в регіонах. Від цього залежить рівень профісіоналізму оцінювача, якість його послуг, активізація ринкових відносин з нерухомістю тощо. Зосередження даних по всіх об'єктах нерухомості, які були оцінені членами товариства оцінювачів, в одному місці дозволить створити необхідну базу даних вартості та рівня цін на об'єкти нерухомості будь-якого функціонального призначення по забезпеченню інформаційної прозорості ринку нерухомого майна учасників ринку та оцінювачів у разі застосування методів, що застосовують для об'єктів-аналогів. Асоціація фахівців по нерухомості (ріелторів) України була створена з головною метою, - сформувати в Україні цивілізований ринок нерухомості, що принесе вигоду як суб'єктам ринку, так і державі в цілому. На сьогоднішній день ринок нежитлової нерухомості, як самої найважливішої складової частини процесу відтворювання в Україні, не створений. Асоціація розробляє та здійснює контроль за отриманням норм і правил поведінки, регламентів, правил здійснення операцій з нерухомістю, вимог до професійної кваліфікації фахівців — учасників Асоціації ріелторів України, уповноважених здійснювати операції з нерухомістю, та інших документів, передбачених законодавством. Об'єднання впроваджує ефективні механізми розв'язання спорів між учасниками об'єднання та їх клієнтами, розробляє та впроваджує заходи щодо захисту клієнтів учасників об'єднання та інших потенційних покупців, а також додержання етичних норм і правил поведінки членів об’днання у їх взаєминах з клієнтами. Метою діяльності Волинського обласного об'єднання фахівців з нерухомістю миє стати: забезпечення високого професійного рівня діяльності учасників ринку нерухомості Волині будь-якого призначення; представництво своїх членів та захист їх професійних інтересів; - професійна підготовка та підвищення кваліфікації фахівців - учасників об'єднання, уповноважених здійснювати операції із нерухомістю; - інформування своїх учасників стосовно законодавства про нерухомість та про всі зміни, що вносяться до нього; - повне забезпечення учасників ринку нерухомості - членів Волинського об'єднання інформацією щодо стану регіонального ринку нежитлової нерухомості: рівень попиту і пропозиції, рівень цін та їх динаміки. Об'єднання всіх професійних учасників ринку комерційно-виробничої нерухомості дасть можливість сформувати їх інформаційну забезпеченість. Для цього має бути створена комп'ютерна система бази даних клієнтів ріелторів Волині (потенційних та дійсних продавців і покупців), попиту і пропозиції на нежитлові об'єкти, рівня цін на них через звітування кожного члена об'єднання про показники своєї діяльності перед адміністраторами баз даних. Наявність спеціального програмного забезпечення дозволить визначати динаміку змін на ринку нерухомості, а функції фільтрації таких програм - отримати ці дані по окремих видах будівель, споруд і приміщень. Таким чином, можна дійти висновку: чим більше професійних учасників, оцінювачів буде залучено до відповідних об'єднань ріелторів, оцінювачів власників у країні, тим більш достовірнішою інформацією, в результаті, якою будуть володіти. Останнім часом набули поширення підприємства, які спеціалізуються на наданні інформаційних послуг відповідної сфери ринкових відносин. Такі форми використовують суттєве програмне забезпечення та створюють свої сайти. Мета їх функціонування - надання допомоги з інформування широкого заїлу й фахівців щодо перебігу подій у сфері їх спеціалізації в Україні та її окремих регіонах, а також в інших країнах. Крім цього, такі установи займаються аналізом законодавства та законопроектів, що стосується їх діяльності. Завдання інформаційних центрів, що спеціалізуватимуться на нежитловій нерухомості, повинно полягати у створенні найповнішої бази даних ринку офісних магазинів, складів об'єктів громадського харчування, побутового обслуговування т. п. регіону та України вцілому, з останніми публікаціями та регулярними новинами, забезпечити можливість ефективної комунікації поміж іншими інформаційно-аналітичними центрами України, створити єдиний ресурс для всіх тих, хто шукає ринкову інформацію (рис. 18.5). Інформаційне забезпечення неможливе поза спеціального технічного оснащення у вигляді комп'ютерних відділів, довідкових бюро, залів для користувачів, в яких розміщені спеціальні електронні табло, розповсюджуються інформаційні бюлетні, оголошуються повідомлення або ж надаються інформаційні послуги за окрему плату. Відносини із надання інформаційних послуг мають ґрунтуватися на оформленні відповідних документів: Заява на отримання послуги, якщо стосунки основані на заінтересованості чи потребі одноразового характеру (дані про продавців і покупців, інформація про участь у аукціонах). Договір на інформаційне обслуговування, якщо стосунки багаторазового характеру і є необхідними для здійснення професійної діяльності на ринку (дані про банкрутства, про динаміку попиту, пропозиції, цін тощо). Інформаційна інфраструктура ринку нерухомості повинна утримувані найголовнішу інформацію трьох видів: про діючі норми і правила діяльності на ринку нежитлової нерухомості і їх очікувані зміни; про структуру попиту і пропозиції в розрізі окремих видів нежитлових об'єктів; про рівень і динаміку цін на об'єкти нежитлової нерухомості по районах області і міста. Для формування зображених на рисунках баз даних, що фактично є другою складовим елементом інформаційної інфраструктури, можна використовувати такі джерела інформації: закони і нормативні документи, укази Президента, постанови Кабінету міністрів України, накази міністерств і відомств України тощо; заявки потенційних покупців і продавців, орендаторів, користувачів і власників, які бажають укласти угоди з нерухомістю; рекламні оголошення в засобах масової інформації; спеціальні маркетингові дослідження, опитування, анкетування і т.д.
Зазвичай в практиці застосовують інформаційні системи, які формує кожна окрема установа чи підприємство для власного використання, або ж формують регіональні корпоративні бази даних. Враховуючи особливості діяльності у сфері нерухомого майна нежитлового призначення, інформаційні технології відіграють визначальну роль у розвитку процесів реформування власності і становлення ринкових відносин. Тому цей елемент інформаційної інфраструктури ринку нежитлової нерухомості має відповідати таким властивостям: оперативність (як в отриманні, так і наданні інформації замовнику); повнота (можливість охоплення всіх учасників відносин з нерухомістю у області); специфіка замовлень (можливість застосування спеціальних "фільтрів" досліджуваних елементів ринку); наявність зворотного зв'язку з досліджуваними учасниками ринку; щоденне оновлення загальнодоступної інформації; можливість оперативного виправлення виявлених неточностей та швидкого вирішення проблем, що призвело до появи таких; постійне присутнє посилання на джерело отримання інформації; - використання передових методик провідних інформаційних центрів та інше. Сучасному рівню розвитку ринку нерухомого майна комерційно-виробничого призначення також відповідає ступінь сформованості структур, які складають систему засобів масової інформації, по забезпеченню належного розповсюдження даних у межах території країни про потенційних і дійсних покупців і продавців, про об'єкти, вартість, умови договорів купівлі-продажі, оренди, міни тощо. Налагодження стосунків на регіональних рівнях із місцевим телебаченням, радіокомпаніями, редакціями публічно-інформаційних видань дозволить полегшити доступність осіб, що заінтересовані - в операціях з будівлями, спорудами і приміщеннями. Наприклад, всі інформаційні повідомлення про проведення конкурсів, аукціонів тощо на придбання права повної, обмеженої власності, права оренди, виставлені до продажу об'єкти нерухомості та інше мають оголошуватися по телебаченню, радіо, публікують у пресі або спеціальних інформаційних бюлетенях. Такі повідомлення зазвичай містять: - умови передачі права на об'єкт; назва, місцезнаходження об'єкта і власник; - величина земельної ділянки і характеристика розміщення на ньому будівлі; кошторисна вартість і виробничі витрати, а також розпочаті інвестиційні проекти; дата, час і місце проведення торгів, аукціону, конкурсу і т.п.; форма розрахунку, умови надання відстрочки, якщо вона передбачається; розмір завдатку від початкової ціни і розрахунковий рахунок, на який він має бути перерахований; - номер контактного телефону та ін. Викладений матеріал розкриває перспективи формування інформаційної прозорості ринку для активізації діяльності його учасників. Це дає підстави вважати, що на цій основі доцільно розпочинати діяльність спеціалізованих фірм, які будуть займатися пошуком, збором та систематизацією необхідної інформації, розподілом їх по користувачах - учасниках ринкових відносин з нежитловою нерухомістю. Співпраця з такими спеціалізованими структурами та інформаційно-аналітичними відділами існуючих структур ринку дасть змогу краще стикувати попит і пропозицію на офіси, склади, магазини, виробничі об'єкти, що сприятиме економічному зростанню регіону.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Формування інформаційної системи ринку комерційної нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
