Оцінка як важлива функція системи управління передує прийняттю будь-яких рішень щодо нерухомого майна. Вона проводиться зазвичай професіональними оцінювачами за замовленням власника чи покупця перед укладанням угоди, для отримання кредиту під заставу нерухомості, у разі поділу майна чи занесення його як внеску в статутний капітал підприємницької структури, у разі страхування і оподаткування об'єктів і у багатьох інших випадках. Для кращого розуміння сутності процесу оцінки нежитлової нерухомості, її значення необхідне вивчення основних понять та оціночних категорій, що стосуються цього питання. Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність" трактує поняття оцінки як "процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, ... і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. ... Професійна оціночна діяльність — діяльність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, визнаних такими відповідно до положень цього закону, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченню проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна."6 Взагалі оцінка нерухомості - це методичне обгрунтування враження експерта про вартість об'єкта нерухомості і процес її визначення (розрахунку) на основі фундаментальних оціночних принципів: корисності, очікування, остатачної продуктивності, попиту і пропозиції, зміни, конкуренції, заміщення, вкладу, пропорційності, оптимальності розміру, залежності, найкращого і найбільш ефективного використання, відповідності навколишнього середовища, відповідності. Суб'єктами відносин під час оцінки нерухомості виступають: з однієї сторони - фізичні і юридичні особи, що признані ліцензованими оцінювачами; з іншої сторони - замовники, тобто користувачі цих послуг. Вартість - це міра того, скільки потенційний покупець готовий заплатити за оцінювану власність. Витрати - це міра витрат, необхідних, для того, щоб створити об’єкт нерухомості, схожий з оцінюваним, або грошові кошти, необхідні для відтворювання власності. Ціна - це грошові кошти, що сплачують за власність. Як співвідносять між собою такі поняття на ринку комерційної нерухомості як вартість, ціна і затрати можна побачити з рис. 18.2. Як відомо, під час оцінки нерухомості будь-якого призначення визначають справедливу, реальну вартість. Види вартості комерційної нерухомості підрозділяються на дві групи: вартість обміну і вартість у використанні.
Рис.18.2 Вартість, ціна,затрати
Вартість обміну носить об'єктивний характер і призначена для проведення операцій з комерційною нерухомістю на ринку під час покупки, продажу, передачі в заставу, здачі в оренду і інше. До вартості обміну відносять: ринкову, ліквідаційну, страхову, заставну, орендну. Вартість у використанні відображає наміри власника або орендаря. Така вартість відображає суб'єктивний характер і відтак заснована на ефективності використання нерухомості у формі доходу, корисності або зручностей. Вартість використання (споживча вартість) відображає цінність об'єкту нерухомості для конкретного власника, який не збирається виставляти об'єкт на ринок нерухомості. Оцінка споживчої вартості об'єкту визначається виходячи із сфери застосування об'єкта і тих фінансово-економічних параметрів, які прогнозуються в майбутньому. До вартості використовування можуть бути віднесені: інвестиційна, балансова, відновна, залишкова, інвентаризаційна, вартість з ціллю оподаткування (рис. 18.3). Детальніше ми зупинимося на них у розділі 7. Вартості комерційних об'єктів можна визначити використовуючи один, два або всі три загальновідомі методи оцінки нерухомості (метод капіталізації доходів, метод порівняльного аналізу продаж, затратний метод). Вибір методів залежить лише від характеру отриманої інформації, ступеня її точності, навиків і суб'єктивності оцінювача. Дані підходи можна порівняти по наступних критеріях: здатність методів врахувати кон'юнктурні коливання і вартість грошей; якість інформації, на основі якої здійснюється аналіз; можливість відобразити дійсні наміри продавця і покупця. Цим критеріям для визначення вартості нежитлової нерухомості за сучасних умов найбільше відповідає дохідний підхід через комерційне її призначення, що обумовлює можливість отримання доходу і можливість наступної перепродажі. Проте, практика, яка склалася в Україні, віддає перевагу затратному методу, а найменше застосовується метод порівняльного аналізу продаж. Це зумовлено такими об'єктивними причинами, як нерозвиненість ринку об'єктів нерухомості, адміністративне втручання в ринкові процеси, враження про повноту і достовірність затратного піходу.
В країнах Заходу з розвинутою ринковою економікою затратний метод застосовують рідко. Поясненням цього є те, що витрати на придбання нерухомості не містять вартості доходів, отриманих в майбутньому. За соціалістичної системи господарювання держава сама визначала вартість своїх активів, грунтуючись на витратах їх відтворення, при цьому вартість землі не враховувалася. Більшість керівників вітчизняних підприємств до цих пір керуються цими поняттями. Проте на сьогодні завжди слід пам'ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості та найчастіше бувають або більшими, або меншими останньої. При цьому затратний метод для оцінки комерційної нерухомості використовується в таких ситуаціях: аналіз нового будівництва; визначення варіанту використання землі; реконструкції будівель; оцінка з метою оподаткування; при виявленні зверх доходів; оцінка з метою страхування; оцінка наслідків стихійних лих. За умов переходу до ринку витратний підхід в оцінці є визначальним, оскільки для застосування інших методів вимагається обширна ринкова інформація, яка через нерозвинений ринок відсутня. Отже, затратний спосіб оцінки комерційного нерухомого майна заснований на застосуванні калькуляції витрат, які пов'язані із створенням і придбанням даного виду майна. Застосовуючи витратний підхід, можна використовувати як реальні витрати, які були пов'язані з покупкою і експлуатацією конкретного об'єкту нерухомості, так і витрати, які необхідні для придбання аналогічного за функціональним призначенням об'єкта. Затратний метод до оцінки комерційних об'єктів нерухомості реалізується в декілька етапів: Визначення вартості земельної ділянки, на якому знаходиться об'єкт комерційної нерухомості. Розрахунок відтворювальної вартості або вартості заміщення будівель і споруд. Розрахунок всіх видів зносу - фізичний, функціональний, економічний. Віднімається величина загального зносу від затрат на відтворення чи вартості заміщення будівель, споруд (від результату етапу 2 відняти результат етапу 3). Визначення вартості об'єкта комерційної нерухомості через сумування вартості землі і вартості будівель і споруд, отриманої на четвертому етапі. Існує чотири основні методи визначення відновної вартості або вартість відтворення і вартості заміщення: метод порівняльної одиниці виміру або метод питомої вартості; поелементний; кошторисний; індексний. Метод порівняльної одиниці виміру (метод питомої вартості) полягає у множенні скоректованої вартості обраної для розрахунку одиниці виміру об'єкта на кількість одиниць оцінюваної нерухомості. При цьому одиницею виміру можуть бути квадратний, кубічний, погонний метр та інше. Це найбільш простий метод розрахунку. Однак достатньо тяжко визначити величину вартості вибраної одиниці виміру аналогічного об'єкта чи питомої ваги аналогічного об'єкта. Ці дані можна отримати в державних органах і організаціях, що займаються розробкою питомих показників вартості на споживчу одиницю будівельної продукції комерційних об'єктів нерухомості. Поелементний метод розрахунку вартості полягає у визначенні питомої вартості одиниці виміру об'єкта, комерційної нерухомості, а також всього об'єкта виходячи із поелементних затрат (витрати на фундамент, стіни, підлогу тощо). Кошторисний метод розрахунку вартості будов полягає у складанні об'єктних зведених кошторисів будівництва оцінюваних об'єктів, так як нібито вони будувалися знову. Це найбільш складний метод розрахунку відновної вартості нерухомості. Індексний метод - це метод визначення відновної вартості оцінюваних складських, офісних, торгівельних приміщень через множення його балансової вартості на відповідний індекс, які встановлюються по групах основних фондів органами державної влади. В основу методу порівняльного аналізу продаж покладений аналіз і обробка ринкових даних. Він використовує інформацію про недавній продаж нонкурентноздатних об'єктів для здійснення логічного висновку відносно вартості оцінюваної власності. Вартість об'єкту комерційної нерухомості за цим методом дорівнює середньозваженій ціні аналогічного об'єкта з урахуванням поправок, що враховують його відмінність від оцінюваного об'єкту. Для цього слід зібрати велику кількість докладної і достовірної інформації про зіставлені однорідні об'єкти. Метод порівняльного аналізу продаж також може називатися підходом прямого порівняльного аналізу продажів, методом порівняльних продажів, порівняльний метод, ринковим методом, методом ринкової інформації і т. п. Він знаходить щонайбільше застосування на Заході (90% випадків). Метод порівняльного аналізу продаж припускає використовування такого алгоритму, що складається з трьох етапів. 1. Виявлення недавніх продаж зіставлених об'єктів на конкретному ринку. При цьому джерелами інформації є : власні дані оцінювача, електронна база даних, спостереження ріелторських фірм, дані брокерів щодо нерухомості, нотаріусів, архіви кредитних установ (іпотечних банків), інформація страхових компаній, будівельно-інвестиційних компаній, територіальних управлінь по неплатоспроможності і банкрутству, територіальні управління фонду держмайна і ін. Коли інформації достатньо, на цьому етапі оцінювач повинен впевнитись, що продані об'єкти дійсно сумісні з оцінюваною власністю, слід визначити чи в тій місцевості знаходяться співставні об'єкти, чи того вони віку і величини, чи задовольняють ті ж самі потреби і, нарешті, наскільки економічні та фінансові умови їх продажу відповідають теперішнім умовам продажу будов, що оцінюються. 2. Перевірка інформації про угоди. На цьому рівні оцінки здійснюється підтвердження зібраної ринкової інформації одним із учасників угоди – покупцем, продавцем чи посередником (брокером, кредитором, агентством), слід впевнитись в конкурентноздатності співставної нерухомості, у володінні двома сторонами типовою для такого ринку інформацією. Не менш важливим є перевірка того, чи керувалися учасники угоди економічною раціональністю придбання нерухомого майна. При цьому повинні відкидатися операції, які були здійснені суб'єктивно, тобто терміново або між людьми, які мають родинні стосунки тощо. 3. Коректування вартості співставних об'єктів. Тільки неповнота інформації, а не відсутність продаж не дозволяє знаходити об'єкти, що мають аналогічні з оцінюваною власністю основні характеристики. Але все ж таки бувають випадки коли важко знайти два абсолютно схожі об'єкти, тому для зіставлення необхідно скоректувати їх вартість. Для цього необхідно буде лише коректно вносити поправки по таких ознаках, час укладання угоди, місце знаходження об'єкта, умови продажу, умови фінансування (процентна ставка, строк кредиту, умови участі і ін.), фізичні характеристики (площа, об'єм, якість будівництва і експлуатації, ознаки зручності, функціональна придатність) тощо. Якщо зіставний об'єкт перевершує в чомусь оцінюваний, то його фактична продажна ціна має бути зменшена на величину цієї переваги і навпаки. Коректування цін продажі об'єктів нерухомості здійснюється в такому порядку: передусім робиться коректування, що відноситься до умов угоди і стану ринку; в другу чергу здійснюється коректування, що відноситься безпосередньо до об'єкту нерухомості, які виконуються шляхом застосування до результату, отриманого після коректування на умови ринку, у будь-якому порядку. Методи внесення поправок діляться на кількісні (аналіз парних продажів, регресійний аналіз) і якісні (відносний порівняльний аналіз, метод загального угрупування, персональні інтерв'ю тощо). Важливо пам'ятати, що поправки робляться від порівнюваних об'єктів до оцінюваного, тобто необхідно визначити, за яку ціну був би проданий порівнюваний об'єкт, якби він мав ті ж характеристики, що й оцінюваний. Парними продажами називаються продажі двох об'єктів, які майже ідентичні, за винятком однієї відмінності, яку оцінювач намагається оцінити, щоб внести поправку. Коректування може вироблятися в двох основних формах: в грошовому виразі, у відсотках. Поправки в грошовому виразі - це сума, що додається або віднімається з продажної ціни кожного зіставного об'єкту. Процентні поправки використовують тоді, коли складно визначити абсолютні значення, але ринкові дані свідчать, що існують процентні відмінності. При цьому існують 2 види обліку процентних поправок: - незалежна, коли кожна відмінна характеристика ураховується незалежно від іншої (під час розрахунку загального коректування окремі незалежні поправки підсумовуються); - кумулятивна процентна поправка, коли облік кожної коректованої характеристики виробляється з урахуванням наявності інших відмітних характеристик (під час розрахунку загального коректування кумулятивні поправки перемножуються). Оскільки порівнювані об'єкти комерційної нерухомості часто відрізняються між собою за розмірами, об'ємами застосовують так звані одиниці порівняння, які використовуються професійними учасниками ринку як спосіб передачі інформації ефективним і зрозумілим засобом. Одиниці порівняння — це швидкого доведення до інвестора чи потенційного покупця, що діють на конкретному ринку, стандартної інформації. За умови оцінки комерційної нерухомості як одиниці порівняння можуть застосовуватись: ціна за 1 кв. м загальної площі; ціна за 1 кв. м чистої площі - приміщення, яке може здаватися в оренду; ціна за 1 кв. м будови - розрахована без вартості землі; ціна за 1 куб. м - розраховується для складів, елеваторів тощо; ціна за одиницю - використовується на ринках комерційної нерухомості для продажу міні-складів, стандартних офісних приміщень та інше; ціна за одиницю, що приносить дохід, - розраховується для продажу стоянок, великих торгових центрів, ін. Після встановлення вартості одиниці порівняння можна визначити ринкову вартість окремих комерційних об'єктів, вносячи поправки на їх відмінні критерії. Метод загального угрупування використовують на активному ринку, де може бути достатня кількість продаж. Тому такий підхід залежить від наявності відносно однакових об'єктів нерухомості, що розміщені на ринку. В цьому випадку оцінювач може прийняти рішення не робити поправок, а порівняти оцінюваний об'єкт в цілому, щоб визначити, краще він чи гірше кожного із спіставних. Це позбавляє необхідності окремо розглядати кожну характеристику, яка відокремлює кожну оцінювану нерухомість від співставних проданих об'єктів. Важливим моментом у разі використовування ринкового методу є узгодження результатів зіставлення оцінюваної нерухомості. В оцінці не допускається арифметичне усереднювання отриманих даних. Замість усереднювання можливо використовування нечітких оцінок і коректувань. Прийнятою процедурою є вивчення кожного результату. Чим менша кількість і величина поправок, що вносяться, тим більшу вагу має така операція в процесі підсумкового узгодження. Остаточна величина вартості об'єкта нерухомості, що оцінюється, є висновком, винесеним оцінювачем на основі аналізу всієї доступної інформації. Для малих офісних приміщень, які знаходяться в довічному користуванні орендаря, що зустрічається у нашій країні, доцільно використовувати саме цей, вище описаний метод - метод порівняння орендних ставок на квадратний метр загальної площі, що дозволяє пряме порівняння офісних площ в різних районах. Наступний метод найтісніше стосується встановлення вартості комерційної нерухомості. Дохідний метод оцінки є такий, що заснований на аналізі найбільш ефективного використовування нерухомості. Такий підхід пов'язаний з визначенням того виду використання нерухомого майна, який буде приносити власнику максимальний дохід. Нерухомість може принести власнику доходи у вигляді потоків грошових надходжень, економії на податках, майбутніх доходів від орендної платні, доходи від приросту вартості нерухомості у разі її перепродажу, економію на миті під час перепродажу. Задача оцінювача полягає в тому, щоб визначити поточну вартість всіх майбутніх доходів від володіння і експлуатації нерухомості. Серед методів оцінки прибуткової нерухомості виділяють три основних: Метод валовой ренти. Метод прямої капіталізації. Метод капіталізації доходу (метод дисконтування грошових потоків). Метод визначення вартості на основі валової ренти достатньо простий і часто використовується в практиці західних фірм. Оцінка вартості комерційної нерухомості за першого методу здійснюється на основі співвідношення продажних цін і потенційного або фактичного валового доходу, що отримується від власності. При цьому здійснюється три дії: Оцінити ринковий рентний дохід від об'єкта оцінки. Визначити відношення ціни продажу, виходячи із попередніх ринкових угод, до валового доходу, в результаті чого отримується валовий рентний мультиплікатор. Знайти вартість оцінюваної комерційної нерухомості через множення ринкового рентного доходу від неї на валовий рентний мультиплікатор (таблиця 18.2)
Валовий рентний мультиплікатор не коректується на відмінності між співставними і оцінюваним об'єктами, так як вони враховуються в самих продажних цінах і ставках доходу. Потрібно тільки більш точніше підібрати аналоги для порівняння. Але цей метод не враховує можливості розрізнення операційних затрат по всіх об'єктах нерухомості. Цей недолік можна усунути, замінивши в розрахунках валових дохід на чистий. Існує й інший підхід до цього методу. Він заснований на внесенні поправок фізичних характеристик об'єктів, як це робиться в у методі ринкових продаж. Капіталізація - це перерахунок потоку майбутніх доходів від володіння нерухомим майном у величину поточної їх вартості. Капіталізований дохід від комерційної нерухомості і є оцінкою її поточної вартості. Базовими поняттями в методах капіталізації є поняття чистого доходу і ставки капіталізації або коефіцієнта капіталізації. Поняття чистого доходу використовують тільки в теорії оцінки нерухомості. ІІри цьому склад величини чистого грошового потоку (доходу) можна розподілити на дві частини: 1) періодичні грошові потоки від експлуатації комерційної нерухомості та інший чистий прибуток; 2) грошовий потік від продажу комерційної нерухомості в кінці періоду володіння за вирахуванням витрат від оформлення цих операцій. Послідовність розрахунку вартості об'єктів комерційної нерухомості може бути такою: Визначення потенційного валового доходу на основі аналізу грошових потоків або надходжень з порівняльними об'єктами за минулі роки за співставних умов. Калькулюються витрати на плановий рік з поділом на постійні, експлуатаційні і резерви, використовуючи фактичні дані. Резерви розуміють як щорічні відкладання (резервування) грошей під довгострокові витрати. До резерву відносяться такі елементи будівель, термін служби яких менше прогнозованого терміну економічного життя комерційного об'єкта, тобто внутрішню проводку, сантехніку, систему кондиціонування і т. п. Із потенційного валового доходу вираховують можливі втрати за різних причин, які встановлюють через аналіз відповідних показників на ринку, в результаті чого отримується дійсний валовий дохід (ефективний). Розраховується чистий дохід (Дч) через виключення із дійсного валового доходу всіх витрат, не включаючи заборгованості з іпотечного кредиту, амортизаційних відрахувань. 5. Чистий дохід перераховується в поточну вартість комерційного об'єкта таким способом:
де Ввн - вартість оцінюваного об'єкта комерційної нерухомості; Кк - коефіцієнт капіталізації (ставка капіталізації). Коефіцієнт капіталізації - це показник, за допомогою якого здійснюється перехід від величини поточного чистого доходу від нерухомості до її вартості. Існує декілька способів отримання ставки (коефіцієнта) капіталізації доходу (рис. 18.4). Найпростішим і надійним способом визначення ставки капіталізації є отримання її за допомогою зібраних на ринку даних про чистий дохід і вартість низки співставних комерційних об'єктів. Зрозуміло, що отримати такі дані за умов становлення ринку комерційної нерухомості представляється досить проблематичним, але цей метод є найбільш точним і часто застосовується за умов розвинутих ринкових відносин. В практиці оцінки часто зустрічаються такі ситуації, коли іпотечний кредит видається за умови погашення основної суми кредиту за рахунок періодичних платежів протягом всього терміну, на який він виданий. При цьому ставка капіталізації на позикові кошти (Кз) - це відношення щорічних виплат і обслуговуванню боргу до основної суми іпотечної позики.
Вона складається із ставки проценту і коефіцієнта фонду погашення заборгованості. Коли умови кредиту відомі К3 можна визначити по спеціальних таблицях, що були розроблені американським оцінювачем Л.В.Елвудом. Ця методика розрахунку носить назву "іпотечно-інвестиційна техніка Елвуда". Ставка капіталізації на власний капітал (К„) визначається відношенням грошових надходжень до вирахування податків до суми вкладених власних засобів і складає в собі норму прибутку і повернення вкладених засобів. Кумулятивний метод побудови коефіцієнта капіталізації містить у собі чистий процент, надбавки за ризик, низьку ліквідність, навантаження на управління і поправку на динаміку вартості нерухомості. Якщо в процесі визначення вартості комерційної нерухомості використовується дохід за один рік (або середньорічний дохід), або ж передумовою є постійність і нескінченність отримання вигод від володіння об'єктами комерційної нерухомості, то такий метод оцінки називається методом прямої капіталізацій, а якщо – потік майбутніх доходів різний і нестабільний (рентні платежі по роках за вирахуванням експлуатаційних витрат і виручка від продажу в кінці періоду) з своїми ставками капіталізації, то такий метод носить назву методу дисконтування грошових потоків. Ще одною суттєвою ознакою відмінності методу прямої капіталізації від методу капіталізації доходу, яка саме і випливає із попереднього є те, що визначення вартості здійснюється через вирішення однієї математичної дії, за якої використовується єдина ставка капіталізації доходу за один рік (або середньорічна ставка за декілька років). Насправді і в багатьох випадках грошові потоки від володіння комерційною нерухомістю є нерівномірними і ставки капіталізації їх також різні. В цьому випадку для визначення поточної вартості необхідно дисконтувати кожний грошовий потік, в чому і полягає третій дохідний метод. Метод капіталізації доходу є способом конвертації майбутніх вигод від володіння нерухомістю в її поточну вартість. Офісні будови, що знаходяться у користуванні декількох або багатьох орендарів (великі), а також малі будівлі і споруди, якими володіє один орендатор, слід оцінювати саме таким методом на основі чистого доходу і коефіцієнта капіталізації. В результаті експлуатації приміщень комерційної нерухомості чистий дохід часто представляє собою розраховану або фактичну виручку від здачі цієї нерухомості у найм за вирахуванням пов'язаних з нею витрат. Під час визначення виручки від здачі комерційних будівель в оренду необхідно орієнтуватися на ставки орендної плати на ринку на момент оцінки, а не на їх фактичні значення за діючими договорами, так як власник за домовленості міг мати певні переваги. Зазвичай використовується метод розрахунку орендної плати за квадратний метр загальної площі. При цьому ще рекомендується провести коректування даних для більшої зі ставності їх з іншими об'єктами власності. Якщо аналіз фактичних ставок орендної плати підтверджує їх обгрунтованість і стійкість, можна зробити допущення, що незалежно від строків орендних угод валова виручка є простою сумою фактичних надходжень від оренди, а прибуток, одержуваний після віднімання всіх необхідних витрат, може бути капіталізований. Розбіжність рентних ставок може бути спричинена: різним місцем розташування, наближеністю до центральних або до людних частин міста; розташуванням приміщень на різних поверхах; віковою ознакою будови; наявністю ліфта, де погіршений доступ до верхніх поверхів. Перший (нижній) поверх офісної будови, якщо дозволяє місцеположення, іноді використовується під магазини, а також філії банків, страхових компаній і т.п. В цьому випадку сплачувана рента може значно перевищувати середню для офісних будов. Витрати на експлуатацію приміщень, що відносяться до складу комерційної нерухомості охоплюють ремонт об'єкта власності, його електрозабезпечення, водопостачання, опалювання, витрати по обслуговуванню об'єкта (витрати на прибирання приміщень і території, тощо), страхування, управління, податки та інші витрати. Вартість магазинів в основному залежить від їх торгових можливостей, які визначаються попитом населення. Це чинник веде до того, що вартість торгових об'єктів залежить від прибутковості товарів, що будуть в ньому продаватися, обороту магазина, прогнозованого валового прибутку від володіння магазином. Вирішальне значення на вартість магазина здійснює його місцеположення. Цей чинник повинен досліджуватись за такими аспектами як привабливість району розташування, тип вулиці, на якій розташований магазин, демографічний склад населення, що живе і працює в цьому районі, положення торгівельної нерухомості на вулиці, наявність поряд об'єктів, що привертають увагу (наприклад залізничні станції, великі супермаркети і ін.). За такого грунтового аналізу має також бути прогнозована можлива зміна впливу місцезнаходження в результаті реконструкції району, будівництва нових торгових центрів, переселення жителів в інші райони і т.д. Особливе значення для збуту має розташування тих підприємств, які направляють свій продукт безпосередньо масовому споживачу. Це передусім роздрібна торгівля, підприємства сфери послуг (готелі, кредитні підприємства, банки, туристичні бюро). Ці фірми мають дотримуватися існуючого споживацького потоку, якщо їм не під силу, як, наприклад, крупним споживацьким ринкам, створити новий торговий ареал. Окрім місцеположення, на вартість торгового об'єкта мають вплив і багато інших чинників, наприклад тип фронтальної частини магазина, наявність або відсутність двору і доступу для навантажувально-розвантажувальних робіт в задній частині магазина, наявність підвалу, загальна площа і конструкція будівлі, загальна інфраструктура і санітарно-екологічний стан приміщення і ін. Під час оцінки торгових будов оцінювач може використовувати всі три методи: витратний, порівняння продаж, дохідний. При цьому слід мати на увазі, що витратний метод дає найменш справедливу оцінку вартості. Метод порівняння продажів може бути використаний, коли є достовірні цифри про операції з аналогічними об'єктами, що за наших умов буває достатньо складно. Зазвичай оцінювачу будуть доступні дані про орендні ставки, тому основним методом оцінки все ж таки має бути дохідний. В країнах з ринковою економікою затвердився принцип зонування під час оцінки магазинів. Суть його полягає в тому, що площа першого поверху, що виходить на вулицю, оцінується вище, ніж площа в глибині магазина. Перші 6 метрів вважають найбільш цінними (зона А). Вартість кожних подальших метрів зменшується в 2 рази порівнянно з попередніми. Дуже часто приміщення під магазини здають в оренду на умовах так званої «оренди на основі валового товарообігу». Суть такої оренди полягає в тому, що орендна платня доповнюється частиною річного доходу від товарообігу. Ця додаткова частина залежить від рівня торгової націнки і обсягу очікуваних продажів. Визначальним етапом в методі капіталізації доходу є вибір відповідних ставок капіталізації. Цей процес повинен проводитися оцінювачем на основі детального дослідження ринку окремих видів об'єктів комерційної нерухомості. У разі застосування доходного методу оцінки комерційних приміщень ставка капіталізації може бути отримана виходячи з даних попереднього орендаря або з очікуваного інвестором доходу на свої інвестиції, але найбільш точні значення ставки, як вже зазначалося можна отримати з аналізу ринкових умов для даного сегмента ринку. В свою чергу коефіцієнт капіталізації залежить від типу майна, його місцезнаходження, можливості повної оренди будови, а також від кількості інших чинників, що забезпечують інвестору певний рівень надійності отримання доходів. Розгорнутий матеріал говорить про те, що оцінка нежитлової нерухомості має бути не тільки всесторонньо обґрунтована розрахунками, але й містити значення факторів і ситуації ринку на певний момент, що базується на знаннях, інтуїції. Тому, подальше вдосконалення і оптимізація цього суспільного процесу є надзвичайно важливим, а особливо в період становлення та розвитку ринкових відносин у сфері комерційно-виробничої нерухомості.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методи оцінки об'єктів нежитлової нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
