Формування та розвиток українського ринку комерційної нерухомості
Процеси розбудови в нашій країні після здобуття незалежності супроводжуються значними складностями і труднощами. Для вирішення таких проблем була обрана ринкова система, яка є найбільш ефективною і гнучкою. Ринок є однією із самих найпоширеніших категорій в економічній теорії і господарській практиці. Досвід показує, що сучасна ринкова система краще, ніж інші, пристосована до використання досягнень науково-технічного прогресу, інтенсифікації виробництва і, в кінцевому рахунку, більш повно задовольняє потреби суспільства. А.Маршалл в своїй книзі "Принципи економічної теорії" говорить про ринок як про сукупність різних груп людей, які вступають в тісні ділові відносини і укладають угоди з приводу будь-якого товару. Повноцінне функціонування ринкової економіки неможливе поза ринком нерухомості, оскільки він істотно впливає на численні економічні процеси, і насамперед - на заощадження, нагромадження, інвестування. Ринок нерухомості, будучи частиною інвестиційного ринку, має унікальні властивості. Він є сферою вкладення капіталу в об'єкти нерухомості і систему економічних відносин, які виникають за розширеного виробництва, перебуває у міцному взаємозв'язку з ринком споживчих товарів, ринком цінних паперів, а отже і з ринком капіталів. За ціллю і мотивом учасників ринку ринок нерухомості поділяють на ринки: інвестування з ціллю отримання доходу; продаж з ціллю отримання доходу; використання у виробничо-господарській діяльності; отримання пасивного доходу у формі орендної плати; купівля для власного проживання. З огляду на цю класифікацію видно, що однією із основних причин діяльності і на ринку є отримання доходу як в активних формах, так і пасивних. Така ознака поділу відображає соціально-економічне призначення нерухомості, залежно від чого вся нерухомість поділяється на комерційну (доходну) і некомерційну (недоходну). Відповідно формуються особливі сегменти ринку нерухомості. Сегментація ринку нерухомості - це поділ його на однорідні групи покупців Але об'єктом сегментації може бути і сам товар, за яким стоїть відповідна група учасників ринку - комерційні організації чи підприємці. Загальнопоширеною є сегментація ринку об'єктів нерухомості на такі складові: ринок землі та інших природних ресурсів; ринок житла; ринок нежитлових приміщень: - ринок промислової нерухомості (виробничих будівель і споруд); - ринок комерційної нерухомості (будівель і споруд невиробничого призначення: офіси, склади, торгові приміщення). На нашу думку, ринок промислової та комерційної нерухомості можуть бути утотожнені, адже метою учасників обох ринків є суто комерційна мета – отримання прибутку від володіння, розпорядження чи користування такою нерухомістю. Водночас, нежитлова нерухомість містить велику різновидність будівель і споруд, які суттєво відрізняються між собою за критеріями щодо поверхів, якості будівельних матеріалів і інших показників, що дозволяє класифікувати їх на множину типів: Щодо поверхів — одноповерхові, двохповерхові, багатоповерхові. Вид будівельних матеріалів - кам'яні, дерев'яні, глинобетоні, змішані. Капітальність - особливо капітальні, звичайні, полегшені рубані. Вид освітлення - природне, штучне, змішане. Система повітрообміну - природна, механічна, кондиційована. Температурний режим - охоплювані, неотоплювані. Строк служби - 100-річні, 80-річні, 65-річні, 40-річні, 20-річні. Загальна характеристика нежитлових об'єктів базується на врахуванні місцезнаходження, площі, якості приміщень, строку оренди, ціни і орендної плати та інших факторів. Основними чинниками, які діють на ринку комерційної нерухомості, є: попит, пропозиція і ціна. Попит - це кількість об'єктів нерухомого майна, яку покупці готові придбати за цінами, що склалися на ринку, у визначений проміжок часу. За інших рівних умов попит на нерухомість змінюється в оберненій залежності від ціни. Попит може бути досить мінливим. Пропозиція - це кількість нежитлових будівель, споруд, приміщень і прав на них, які власники готові продати за певну ціну у деякий проміжок часу. Пропозиція нерухомості є нееластичною, так як вона прив'язана до одного місця, будівництво іаймає певний час, а об'єкти нерухомості мають відносно тривалий час використання. І Цна - обсяг грошових коштів, що сплачується за одиницю комерційної нерухомості в укладених угодах. На відміну від інших видів ринку, де ціни визначає співвідношення попиту і пропозиції зі сторони великої кількості учасників, на ринку комерційної нерухомості часто нараховується всього декілька покупців і продавців. На ринку комерційної нерухомості сформувалися і активно діють різні фізичні і юридичні особи (суб'єкти ринку), що сприяють підвищенню ефективності його обороту. Залежно від позиції на ринку всіх його учасників можна умовно об'єднати в три групи: а) продавці - власники нежитлових об'єктів, зокрема іноземні (домогосподарства, підприємства всіх форм власності, фонди держмайна, органи, уповноважені місцевою владою); в) покупці-інвестори, що вкладають власні, позикові чи залучені кошти і забезпечують їх цільове використання (юридичні і фізичні особи, іноземні інвестори, інші країни); с) посередники - інфраструктур ні організації, які організовують функціонування ринку відповідно до встановлених в державі норм. Це перш за все професійні учасники, якими є агентства оцінювані підприємці і фірми-ріелтори, юридичні фірми, рекламні агентства, страхові компанії, ділери, уповноважені особи, некомерційні організації, банки та інші особи, що обслуговують процеси на цьому ринку. Одне із основних місць на ринку комерційної нерухомості займають державні органи, що виконують функції регулювання, які виражаються у різних формах, зокрема: законодавче встановлення правил і обмежень; облік і реєстрація прав на комерційні об'єкти і угод з ними; розподіл державних будівель, споруд комерційного призначення і передача їх у власність, оренду чи користування; стимулювання приватизації і націоналізації підприємств та інше. На ринку комерційної нерухомості виділяють дві його складові: первинний і вторинний. Первинний ринок - економічна ситуація, коли нерухомість як товар вперше з'явився на ринок. Основними продавцями нерухомості у такому разі виступають держава в особі своїх загальнодержавних, регіональних і місцевих органів влади, будівельні компанії - постачальники нежитлових будов. На вторинному ринку нерухомість виступає як товар, раніше вживаний і такий, що належить певному власнику - фізичній або юридичній особі. Кількість нерухомості, пропонованої на первинному ринку, залежить від нового будівництва. Первинний і повторний ринки нерухомості взаємопов'язані. Якщо з яких-небудь причин (наприклад, несприятливе екологічне середовище та ін.) збільшиться пропозиція нерухомості на вторинному ринку, це приведе до знецінення нерухомості на первинному ринку. Отож, ринок нежитлової нерухомості має низку особливостей або деякі ознаки, що йому притаманні: 1. Локалізація, що полягає в наступному абсолютна нерухомість; велика залежність ціни від місця розташування; неможливий продаж товару за зразками. 2. Конкурентноздатність товару: визначається навколишнім середовищем і впливом сусідства; служить об'єктом їх інвестиційної діяльності. 3. Ступінь прозорості: приватний характер угод; публічна інформація зазвичай неповна і неточна. 4. Володіння нежитловим нерухомим майном і операції з ним зазвичай потребують затрат: одночасне зосередження порівняно великих інвестицій; на утримання об'єкта у придатному для використання стані; державне мито і інші збори на здійснення угод з нерухомістю податок на майно (передбачене проектом Податкового Кодексу). 5. Оформлення угод: - юридична складність; - певні обмеження і умови (права третіх осіб, сервітути та інше). 6. Вид конкуренції: недосконала конкуренція характеризується олігопольним ринком; невелика кількість покупців і продавців; вхід на ринок потребує великих коштів; контроль гад цінами обмежений; унікальність кожного учасника. 7. Еластичність пропозиції: низька, так як у разі зростання попиту і цін малочутлива; попит може бути досить мінливим. 8. Вартість: - містить вартість земельної ділянки як фізичного об'єкта і всі права, пов'язані з ним; - врахування дохідності об'єкта нежитлової нерухомості. 9. Сучасний стан: - порівняно висока ступінь державного регулювання законодавчими нормами; тенденції стабілізації і зниження цін. Враховуючи наведений матеріал та одночасно аналізуючи його, доходимо висновку: в найширшому розумінні ринок нежитлової нерухомості являє собою систему економічних і правових відносин, що виникають на основі взаємодії комерційного і виробничого нерухомого майна та грошового обороту. У більш вузькому розумінні ринок комерційної нерухомості - це засіб перерозподілу будівель, споруд і приміщень комерційного та виробничого призначення (офісних, складських і торгівельних об'єктів) між власниками і їх користувачами економічними методами на основі конкурентного попиту і пропозиції. Він забезпечує зв'язок між власниками і покупцями на основі економічної мотивації і інтересів, встановлення рівноважних цін на об'єкти нерухомості, передачу прав на нерухомість від однієї учасника ринку до іншого і т. д. Ринок нежитлової нерухомості, на відміну від житлової, набагато менший і знаходиться на стадії активного становлення та почав формуватися у зв'язку приватизацією підприємств державної власності. Критеріями виділення етапів формування цього ринку виступають міра розвитку умов для його функціонування і реальність ринкових процесів цілому. Перший етап формування ринку комерційної нерухомості в Україні (1992 - 1995 рр.) характеризується створенням реальних умов для становлення первинного ринку межитлової нерухомості. Головними шляхами появи комерційної нерухомості на ринку стають неконкурентні способи приватизації державного майна за допомогою викупу трудовими колективами і організаціями орендарів. Найбільш активно проходив викуп орендованого майна за договорами оренди. При цьому нерухомість викуповували у складі іншого майна. На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна, що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 5 разів). На цьому етапі формування ринку нерухомості створено нормативно-законодавчі умови для його функціонування, з'являються перші ознаки ринкового ціноутворення. Другий етап формування ринку комерційної нерухомості України розпочався з 1995 р. і характеризується активним функціонуванням первинного ринку на початок становлення вторинного ринку нерухомості, тобто ринку з своїми власними законами функціонування. На первинному ринку у визначенні вартості переважають державно-нормативні розцінки - залишкова вартість за даними бухгалтерського обліку. З введенням практики експертної оцінки комерційної нерухомості стали використовуватися ринкові підходи, але відсутність осноновних ринкових операцій не дозволяло робити це в повному обсязі. Початкову вартість об'єктів комерційної нерухомості почала виражати так звана "приватизаційна ціна", що склалася на первинному ринку в процесі неконкурентного викупу і масового способу приватизації, а на аукціонах були присутні такі чинники, що заважали появі ринкової ціни, як нечисленність продажів, змова тощо. У свою чергу це починає впливати на вартість майна на вторинному ринку. Тому в осінові механізму ціноутворення на вторинному ринку ще довго утримувалась "приватизаційна ціна". Третій етап розвитку українського ринку комерційної нерухомості, який триває і нині, починаючи із 1996 року, характеризується роздержавленням власності у формі безплатної передачі майна у комунальну власність, що спричинює розвиток міського ринку і поповнення муніципального бюджету. У цей же період відбувається завершення безкоштовної приватизації нежитлового державного фонду, перевага грошових форм привласнення майна на первинному ринку, активний процес становлення вторинного ринку, формування власної інфраструктури, поява нових суб'єктів ринку комерційної нерухомості. Відповідно до вищевикладеного зрозуміло, що становлення та розвиток повноцінних ринкових відносин з комерційними і виробничими об'єктами нерухомості повністю залежать від якості, активності здійснення приватизаційних процесів. Так надходження від приватизації до держбюджету у другому кварталі 2001 року досягай 1 млрд грн, а вже у третьому не досягали 200 млн грн. На початку 2002 року спостерігалося невелике пожвавлення, але в останньому кварталі цього року надходження коштів у бюджет України становило в межах 100 млн грн. З 1995 року попит на нерухомість для офісів був стабільним і змінювався незначно, збільшуючись на 2-3% на рік. Нині найбільшим ринком офісної нерухомості в Україні є Київ. Столичний ринок офісів розвивається найбільш динамічно у порівнянні з іншими великими містами України. Сучасний стабільний попит на офіси в Києві, особливо з боку іноземних компаній, утримує ціни на цей вид нежитлової нерухомості на досить високому рівні. Нині умовах ринок офісних приміщень знаходиться у стадії розвитку. Н основному на такому ринку домінують орендні операції. При цьому не існує єдиних правил, за якими офісну будову здають в оренду, особливо за наших умов нечіткої законодавчої бази і високих ставок податку. Кожний договір оренди є індивідуальним і може містити багато різних умов і обмежень, зокрема і невідображених в цій угоді. На сьогодні існує така ситуація: якщо будівлю цілком передають одному орендарю, всі витрати по ремонту можуть перекладатися на орендаря; якщо будівлю здають в оренду частинами декільком орендарям, власник, звичайно, не може перекласти на них відповідальність за виконання ремонту зовнішнього вигляду і внутрішніх коридорів, головного входу, допоміжних приміщень і т.п. Контроль за їх станом власник має здійснювати самостійно і сплачувати витрати за рахунок спеціальних заощаджень. Крім цього, орендарів в деяких випадках зобов'язують сплачувати місцеві податки. Часто власник на додаток до орендної платні збирає плату за комунальні послуги: за водопостачання, опалення, електроенергію, а також за капітальний ремонт, охорону і управління майном. Незважаючи на вищевикладене, дозвіл на свободу ведення підприємницької діяльності прогнозує створення нових підприємств, які потребують відповідних приміщень, тому розвиток цього ринку є перспективним. Ринок торгових приміщень характеризується тим, що місце розташування об'єкта нерухомості є основним ціноутворюючим чинником. Найбільшим попитом користуються приміщення, які розташовані поряд транспортних вузлів, тощо. Відповідно до орендних ставки на такого типу об'єкти є вищі. Тому практикою доведено, що дорогі, фешенебельні торгові центри розташовані в престижних, найбільш населених районах великого міста. Отже, головним чинником успішної діяльності підприємств торгівлі є вигідне місце розташування, саме воно визначає обсяг товарообігу. Багато покупців торгової нерухомості спочатку його орендують, щоб перевірити, чи буде успішною торгівля в цьому місці, а потім викуповують його. Останнім часом розвивається практика оренди земельної ділянки, на якій здійснюють торгівлю з контейнерів чи інших пересувних засобів. В Україні з'явилася достатня кількість підприємств, організованих за зразками супермаркетів, а також такі як "Кеш&Керрі СНД", тобто: великі торгівельні зали більш ніж аскетичного оформлення, де основний запас товару зберігається безпосередньо в залі на стелажах складського зразка; для торгівлі продуктами, що потребують спеціальних умов, є камери великої площі, в яких підтримується низька температура; у продажу є товар, який за низкою параметрів (якість упакування або зручність розфасування тощо) не може бути прийнятий класичним супермаркетом; робота йде не лише з професійним клієнтом, а й із звичайним роздрібним покупцем. Найяскравішим прикладом супермаркету є мережа Віїїа, що належить найбільшій німецькій компанії REWE. Ці магазини самообслуговування вирізняють великі торговельні площі (близько 2000 кв. м), широкий асортимент, велику прохідність. Починаючи з 2001 року, власники планують щороку будувати по 5-7 магазинів аналогічного формату. З 1995 року стали користуватися популярністю об'єкти торгівельного призначення, попит на які зростав досить швидкими темпами. У 1996 році їх частка в загальному обсязі зросла на 7%, в 1997 - на 6%, 1998 - на 5%. Отже, якщо в 1995 році практично кожний четвертий об'єкт, що викуповували, для торгового призначення, то у 1998 році - вже кожний другий. Для ефективного функціонування сфери товарного обігу необхідно мати добре організовану складську мережу. Незадовільний стан складського господарства зумовлений переважно тим, що протягом десятиліть складська мережа розвивалася випереджаючими темпами не в оптовій, а у роздрібній ланці. Функціонування малих підприємств у роздрібній торгівлі вимагає широкого розвитку складів нового типу дрібнооптових складів-магазинів, простих збірно-розбірних складів полегшених конструкцій і надувних складів. Проблема розвитку великого складського господарства може бути розв'язана, зокрема, на шляху об'єднання інтересів кількох торгівельних підприємств на засадах пайової участі у будівництві складів. Крім цього, важливим напрямом розвитку складської нерухомості на сучасному етапі є формування конкурентного середовища. Водночас необхідно не тільки збільшити кількість оптових підприємств і розширювати складську мережу, а й створювати їх різноманітними за формами власності, організаційно-правовими засадами, функціональним призначенням тощо. Для ринку складських приміщень характерна стабільність і стійкість попиту, пропозиції, цін. На сьогодні спостерігаються такі форми користування складськими приміщеннями, як оренда, відповідальне зберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страховкою. За кордоном набули широкого розвитку склади гарантійного забезпечення, готельного типу, консигнаційні склади Основними ціноутворюючими чинниками складських приміщень є рівень оснащення вантажно-розвантажувальною технікою, наявність стелажів, холодильного обладнання, місцезнаходження складу (наближеність до районів збуту), хороші під'їзні шляхи, а особливо віддаленість від транспортних вузлів Але головним атрибутом професійних баз є рампа (залізобетонний "підмурівок", споруджений на одному рівні з кузовом вантажівки). Вона мусить оперізувати всю довжину складу і забезпечувати карам безперешкодне просування. Так, еталоном європейських складів фахівці вважають дистрибуційний центр АТ "Світоч" (понад 15 тис. м2 приміщень). Збільшення потреби в складських об'єктах обумовлено ростом кількості господарських суб'єктів. Ринок виробничої нерухомості забезпечує потребу новостворених або перепрофільованих діючих підприємств у виробничих приміщеннях, які пропонують у довгострокову оренду. Перспективи розвитку цього ринку залежать від перспектив розвитку національної економіки. Ще в 1995 році попит на нерухомість виробничого призначення падав дуже швидкими темпами. Уже в 1996 році його частка в загальному обсязі знизилася на 10%, у 1997 році - на 8%, а в 1998 році - на 7%. Якщо в 1995 році практично кожен другий об'єкт, що викуповували, був виробничого призначення, то в 1998 році - лише кожний шостий. Ситуація суттєво не змінилася й до нині (із незначним покращанням в період 2000-2001 рр.). На сьогодні характерними ознаками ринку нежитлової нерухомості є: • низький рейтинг виробничих приміщень; незначне зростання попиту на нерухомість для офісів та ще більше зростання потреби на об'єкти торговельного призначення; на ринку нерухомості є й новий напрям - продаж конфіскованої нерухомості і такої, що знаходиться у власності держави. Оскільки купівля таких об'єктів є дуже дешевою, то від зайняття цією діяльністю можна одержати значний дохід. Ринок об'єктів комерційної та виробничої нерухомості є індикатором стану економіки. Ступінь його розвитку віддзеркалює рівень розвитку держави. Це тому, що нежитлові приміщення - це та матеріальна основа, на якій базується й розбудовується економіка будь-якої держави. Отже, чим міцніший фундамент, тим економіка набуває більшої стійкості.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Формування та розвиток українського ринку комерційної нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
