Розвиток (створення) об'єктів нерухомості (девелопмент)
На ринку нерухомості певне місце займає підприємницька діяльність, пов'язана з освоєнням і розвитком земельних ділянок, територій, споруд та інших об'єктів нерухомості. У країнах із розвиненою ринковою економікою ця діяльність називається девелопмент. Суть явища девелопмента можна виразити як: особливий вид підприємницької діяльності з метою отримання прибутку внаслідок перетворень матеріальних процесів; перетворення об'єкта нерухомості внаслідок будівельних (ремонтних) та інших робіт з будівлями, спорудами або землею; або перетворення його в інший новий об'єкт нерухомості (зміна функціонального призначення), що має більшу вартість, ніж початковий. В Україні будівництвом на землі займалися забудовники. Як суб'єкт ринку нерухомості забудовник функціонував до кінця 20-х рр. XX ст. й зник зі становленням будівництва як галузі матеріального виробництва в рамках соціалістичної організації народногосподарського комплексу. Як суб'єкт первинного ринку нерухомості забудовник виконує багато як організаційних, так й економічних функції, що об'єднуються поняттям «управління інвестиціями». До них належать: вибір ефективного проекту; створення або перетворення об'єкта нерухомості (забудова неосвоєної ділянки землі, реконструкція будівлі та ін.); отримання всієї необхідної та передбаченої законодавством документації й дозволів на реалізацію проекту; пошук інвесторів; визначення умов залучення інвестицій та позикових коштів; розробка механізмів обігу коштів і форм їх повернення; відбір й залучення підрядників; контроль за здійсненням робіт. В економіці України деякі з перерахованих функцій виконували часткова замовники, частково будівельні організації, що виступали як генеральні підрядники. Однак й ті, й інші діяли за умов гарантованого державою фінансування та матеріально-технічного забезпечення. Від них не вимагали управляти інвестиціями - уся економічна діяльність зводилася до звітних і бухгалтерських функцій. Сьогодні майже всі будівельні організації, що займаються житловим будівництвом, називають себе девелоперами, оскільки, в більшості своїй земельні ділянки, на яких можна вести будівництво, були абсолютно не підготовленими: було відсутнє їх юридичне оформлення, не було інженерних мереж, і т.ін. Будівельним організаціям доводилося вирішувати і питання з підготовки земельних ділянок, при цьому кожна з них займалася девелопментом, як правило, під свій бізнес: на підготовленій землі будівельна організація будувала житло, залучаючи під нього інвестиції, а згодом організовувала обслуговування збудованих об'єктів. У вітчизняній практиці юридична або фізична особа, що володіє на правах власності або оренди ділянкою землі та яка прийняла рішення про будівництво або реконструкцію об'єкта (комплексу об'єктів), що визначає схеми фінансування будівництва (реконструкції), що здійснює координацію робіт з його реалізації від передпроектної стадії до введення об'єкта в дію або експлуатаційної стадії, отримала назву «забудовник». Виникає закономірне питання: чи еквівалентні ці поняття? Якщо розглядати девелопмент як підприємницьку діяльність, пов'язану з будівництвом житлових будинків, будівель, споруд тощо, то, безумовно, ці два терміни еквівалентні. Адже існує підприємницька діяльність, пов'язана з придбанням землі та поліпшенням її якостей, наприклад, для сільськогосподарського використання - цей вид діяльності також називається «девелопмент». Таким чином, поняття «девелопер» ширше, ніж поняття «забудовник», однак, в підприємницькій діяльності, пов'язаній з будівництвом житлових будинків, будівель, споруд, ці терміни еквівалентні. Девелопмент як форма підприємницької діяльності виражається в інвестиційному процесі розвитку (створення) об'єктів нерухомості, що охоплює підбір команди учасників проекту, дослідження ринку, маркетинг, проектування, будівництво, фінансування, бухгалтерський облік, управління майном та ін. Ця сфера діяльності вимагає досить великих інвестицій з тривалим циклом, і об'єкти нерухомості протягом тривалого часу можуть створювати регулярні потоки грошових коштів. Таким чином, девелопмент є одним із різновидів інвестиційних проектів. Девелопер — підприємець, що ініціює й організовує найкращий з можливих варіантів розвитку об'єктів нерухомості, включаючи фінансування проекту та реалізацію створеного об'єкта нерухомості. У процесі розвитку (створення) об'єктів нерухомості основними учасниками, окрім девелопера (забудовника), є інвестор і керівник (головний менеджер) проекту. Інвестор - юридична або фізична особа, що здійснює вкладення власних, позикових або залучених майнових, фінансових, інтелектуальних та інших коштів у формі інвестицій в комерційних, соціальних, добродійних цілях. Керівник проекту - фізична особа, якій делегуються повноваження з керів-ництва усіма роботами з реалізації проекту: планування, координації та контролю. Операції з розвитку проекту нерухомості забудовником можна розподілити на три стадії (рис.8.4). Реалізація проекту може розпочатися в той момент, коли кон’юнктура ринку нерухомості сприятлива, а завершитися — в період спаду. Згідно з однією з теорій девелопменту, проекти треба розпочинати в той момент, коли ринок знаходиться в нижній точці активності. Коли вже з'явилися перші шпаки пожвавлення, тоді до моменту завершення проекту ринок буде близький до піку активності.
Управління проектами має тривалу історію, але в своїй нинішній формі існує не більше 20-30 років. «Зведенім правил управління проектами будівництва і розвитку» Королівського інституту будівництва Великобританії, видане у 1998р., управління проектами визначає як «загальне планування, координацію і контроль реалізації проекту від його початку й до завершення з метою задоволення вимог замовника та забезпечення здійснення проекту з функціональної і економічної точок зору, а також завершення будівництва в заданий термін у рамках затвердженого кошторису та відповідно до встановлених стандартів якості»
Рис. 8.4 Операції щодо розвитку забудовником проекту нерухомості
Під час реалізації інвестиційного проекту з розвитку (створенню) об'єкта нерухомості девелопер (забудовник) може взяти на себе виконання функцій інвестора і управління проектом, може передати функції управління професійному керівнику. Це можливо як на попередній стадії підготовки проекту, так і на ста дії його реалізації. Функції між учасниками проекту розподіляються, як показано в табл. 8.3, складеної відповідно до життєвого циклу об'єктів нерухомості.
Таблиця 8.3 Розподіл функцій між учасниками проекту зі створення, продажу та експлуатації об’єктів нерухомості Найменування функцій Забу-довник Інвес-тор Керівник проекту 1.Передпроектна стадія Вироблення концепції і формулювання мети проекту + + + Аналіз ринку нерухомості (якщо об’єкт призначений для реалізації) і ринку відповідної продукції (якщо об’єкт призначений для експлуатації) + - + Обгрунтування інвестицій і визначення джерел фінансування + + + Розробка схеми фінансування проекту + + + Створення фінансового пулу + + + Визначення оптимального місцезнаходження об’єкта + - - Підбір земельної ділянки чи об’єкта нерухомості + - + Розробка стратегії виконання проекту + - + Розробка системи управління та реалізації проекту - - + Розробка схеми реалізації об’єкта або продукції + - + 2.Стадія, що випереджає будівництво Організація короткострокового фінансування + + - Придбання земельної ділянки або прав на неї + - - Отримання необхідних дозволів і узгоджень + - - Формування системи управління й реалізації проекту (призначення і вибір керівника, інженера, проектної групи, консультантів та ін.) + - + Формування системи реалізації об’єкта (призначення чи вибір брокера, створення групи з реалізації та ін.) + - + Управління проектуванням + - + Вибір підрядника (підготовка і проведення тендера) + - + 3.Стадія будівництва Координація ведення будівельно монтажних та інших робіт і контроль за якістю і витрачанням коштів + - + Проведення маркетингу і компаній з просування об’єкта + - + Реалізація (введення в експлуатацію) завершених частин об’єкта + - + 4.Стадія реалізації Реалізація (експлуатація) об’єкта + - + Повний розрахунок (отримання винагороди в повному обсязі) + + + Повернення інвестицій, повний розрахунок з кредиторами, отримання прибутку + + +
З таблиці видно, що забудовник, будучи одночасно інвестором:, несе всі фінансові ризики, пов'язані з проектом, і отримує підприємницький прибуток. Відмітимо, що функції забудовника відносяться до сфери організації і управління. У будь-якому випадку забудовник отримує земельну ділянку (в інтересах інвестора або своїх власних інтересах) або речові права на неї і організовує маркетинг і реалізацію об'єкта нерухомості. Якщо забудовник наймає керівника проекту, то останній виконує деякі функції, що входять в обов'язки забудовника.
Як показує практика, більшість будівельних організацій, виступаючи в ролі забудовників (девелоперов), ведуть 2-3 об'єкти одночасно і не вдаються до послуг і найманих керівників проекту. Широкий доступ до позикових коштів, розвинені механізми їх залучення в обіг і розмаїття фінансових інструментів створюють сприятливе середовище для розвитку та функціонування девелоимента (табл. 8.4). Водночас девелопмент, як й інші види підприємництва, залежить від інвестиційного клімату в регіоні.
Таблиця 8.4 Основні джерела фінансування та фінансові інструменти, що використовуються для розвитку об’єктів нерухомості Джерело Фінансові інструменти Первинний ризиковий капітал Власні кошти, що вкладаються на початковом етапі будівництва (звичайно у вигляді капіталу венчурної компанії, що створюється під конкретний проект) Позичений капітал Позичені кошти, що залучаються для короткострокового і довгострокового фінансування девелоперського проекту під заставу об’єкта, що будується Акції Кошти від продажу акцій венчурної компанії, створеної під конкретний проект Облігації Кошти від продажу облігацій, випущених венчурною компанією, створеною під конкретний проект Кредити Кредити банків або інвестиційних компаній Інші Інші боргові зобов’язання, експортні кредити та ін..
Вартість проекту та термін його окупності можна значно скоротити за рахунок оптимізації короткострокового фінансування та досягнення оптимального співвідношення між короткостроковим й довгостроковим фінансуванням, зокрема за рахунок залучення коштів від реалізації частини об'єктів для завершення будівництва, використання частини об'єкта як застави. У країнах з розвиненою ринковою економікою вважають, що девелоперский проект, який має хоча б найменше значення, приречений на невдачу, якщо він фінансується з єдиного джерела, або то власні, або позикові кошти інвестора. Це означає, що інвестор, реалізовуючи проект, завжди нарівні з власними коштами використовує кошти із зовнішніх джерел. У країнах з розвиненою ринковою економікою використовують типові схеми фінансування девелоперських проектів, серед яких варто навести такі: 1. Реалізація проекту розвитку об'єктів нерухомості із залученням стратегічного інвестора (рис.8.5). 2. Створення фінансового пулу, реалізація і фінансування проекту через венчурну компанію, що створюється інвесторами (рис.8.6).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Розвиток (створення) об'єктів нерухомості (девелопмент)» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
