За умов сучасної економіки ринок нерухомості можна охарактеризувати з цих позицій: 1. Як сферу вкладання капіталу в об'єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають під час операцій з нерухомістю. Такі відносини виявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу об'єктів нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т.д. Як сферу, де об'єкти нерухомості виступають як товари особливого роду. Як ринок послуг, що створює умови для життєдіяльності й життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей та виявів. Таким чином, ринок нерухомості — інтегрована категорія, якій властиві риси ринків товарів, інвестицій та послуг (рис. 6.7). З економіко-філософського погляду ринок нерухомості - це інфраструктурна категорія, пов'язана зі створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної й іншої діяльності. Таке трактування не суперечить вузькоспрямованому розумінню ринку, що має на увазі економічну функцію зведення разом покупців і продавців. Ринок нерухомості як різновид інвестиційного ринку. Найбільш поширений погляд на ринок нерухомості як на різновид інвестиційного ринку. У зв'язку з цим прийнято виділяти загальні ідентифікаційні ознаки, що підтверджують наявність структурної залежності ринку нерухомості з інвестиційним ринком (рис. 6.8). Нерухомість більшою мірою, ніж інші активи, потребує ефективного управління для отримання прибутку. Звідси виникають, щонайменше, два висновки: для більшості інвесторів нерухомість як об'єкт інвестування є досить складний актив; для інвесторів, що володіють достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, вона може бути об'єктом інвестування, що дозволяє отримувати більший прибуток і контролювати активи.
Рис.6.8 Ринок нерухомості як різновид інвестиційного ринку
Рис.6.9 Відмінні особливості ринку нерухомості порівняно з іншими фінансовими активами
Ринок нерухомості порівняно з іншими фінансовими активами має певні відмінності (рис. 6.9). Неоднорідність нерухомості. Цей чинник визначає істотну диференціацію в прибутках між різними об'єктами нерухомості одного типу в межах навіть однієї місцевості. Захищеність прибутків від інфляції. Нерухомість більшою мірою, ніж фінансові активи, захищена від інфляції. Через орендну плату або ціну інфляція переходить у прибуток, так що прибуток зростає разом з інфляцією. Високі трансакційні витрати. Для комерційної нерухомості ці витрати становлять приблизно 1% від ціни об'єкта, для житлової вони можуть сягати 10% від ціни. Низька кореляція прибутків від об'єктів нерухомості з прибутками від фінансових активів робить нерухомість свого роду арбітром для портфелів фінансових активів Особливості ціноутворення. Ціни на фондовому ринку с прямим наслідком останніх угод з цінними паперами, передусім корпоративними. Ціноутворення на ринку нерухомості — результат останнього продажу та переговорів між учасниками операції, тому ціноутворення на ринку цінних паперів динамічніше, ніж на ринку нерухомості, а коливання цін частіші. Збереження коштів, що інвестуються. Земля - це об'єкт, знешкодити який практично неможливо (якщо не враховувати можливого погіршення її якостей), будівлі та споруди - довговічні конструкції, але забезпечення збереження об'єктів нерухомості може вимагати додаткових зусиль (наприклад, страхування). Маючи низку відмінностей від фінансових активів, нерухомість може розглядатися і як: частина загального інвестиційного портфеля, що дозволяє знизити загальний ризик, і як самостійний актив. Таким чином, купівля-продаж об'єктів нерухомості - це не просто купівля-продаж товару, а рух капіталу, тобто вартості, що приносить прибуток. У той же час нерухомість може придбаватися і як товар, необхідний для виробництва або особистого споживання. Нерухомість — товар особливого роду. Товар на ринку нерухомості - це ділянка землі з належними їй природними ресурсами (ґрунтом, водними, мінеральними і рослинними ресурсами), а також: будівлями, що знаходяться на ньому та спорудами. Крім того, існує так звана невід'ємна частина нерухомості: об'єкти в її складі, які за певних умов можуть тлумачитися як «рухомі». Це має важливе значення під час операцій купівлі-продажу, оформлення заставних, в описі умов оренди й під час оцінки об'єктів нерухомості. Суть об'єкта нерухомості як товару триєдина (рис. 6.10). Окрім родових ознак, що дозволяють відрізнити об'єкти нерухомості від інших видів товару, існують й специфічні характеристики. Так, наприклад, об'єкти нерухомості характеризуються тривалістю створення. Середня тривалість циклу їх будівництва або реконструкції складає 3 -3,5 року. Характеристики об'єктів нерухомості як товару можуть не співпадати. Нерухомості властиво неспівпадання товарів (асиметрія уявлень про товар). З позицій споживача, зокрема, як товар, що задовольняє потребу в житлі, в більшості випадків розглядають квартиру або частину житлового будинку, а з позицій будівельної організації — виготовленим товаром є завершений багатоквартирний або секційний будинок. Права володіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомості відрізняються від прав володіння іншими товарами і є предметами операції. Об’єкти нерухомості більше, ніж інші товари, схильні до державного впливу, що збільшує ризик втрати вкладень в ці об'єкти. Нерухомість - дорогий товар і для його придбання часто використовують складні фінансові схеми, що містять заставу або залік вартості колишнього об'єкта нерухомості (різні види іпотек) тощо. Особливі характеристики об'єктів нерухомості, як товару, нарівні з її особливим місцем у ринковій економіці обумовлюють необхідність досить широкого спектра соціально - економічної інформації для позиціонування цього товару на ринку. Однак це не виключає взаємозв'язку між ринком нерухомості і ринком інвестицій. Взаємозв'язок ринку нерухомості і ринку послуг. Існує підхід, що пов'язує ринок нерухомості з ринком послуг. Дійсно, всі об'єкти нерухомості призначені для обслуговування цілком конкретних процесів (рис. 6.11). Проте не зовсім правильно стверджувати, що ринок нерухомості - це складовий елемент єдиного ринку послуг.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ринок нерухомості як інтегрована категорія ринку» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
