Життєвий цикл об'єкта нерухомості як фізичного об'єкта - це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл такого об'єкта прийнято встановлювати в такому порядку: задум - народження - зрілість - старіння і смерть. Кожній стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості властиві низка етапів, заходів, дій: 1. Передпроектна (початкова) стадія містить: аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості, формування стратегії проекта, інвестиційний аналіз, оформлення відповідної документації, залучення кредитних інвестиційних засобів. 2. Стадія проектування містить: розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням. Очевидно, що на перших двох стадіях прибуток не утворюється, оскільки вони носять мотиваційний характер. Основні завдання цього періоду - скорочення тривалості цих стадій, підвищення споживчих якостей об'єктів нерухомості та найголовніше: мінімізація експлуатаційних витрат на всіх стадіях життєвого циклу об'єкта нерухомості. На жаль, слід визнати, що концепцію розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу частіше обговорюють, ніж застосовують на практиці. Суть цієї концепції в тому, що ухвалюючи рішення про будівництво об'єкта нерухомості, власник «прирікає» себе на сукупність витрат, нерозривно пов'язаних з володінням об'єктом нерухомості. Ці витрати отримали назву - вартість володіння власністю. Розрахунок витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості можна використовувати, наприклад, для порівняння двох способів досягнення однієї й тої самої мети - побудувати об'єкт нерухомості або ж орендувати його і ін. На рівні проекта розрахунок витрат з урахуванням життєвого циклу може бути використаний, наприклад для того, щоб ухвалити рішення про те, чи варто у процесі обробки в коридорі уздовж стін закріпити декоративну дошку або щорічно фарбувати стіни. Раціонально побудована система розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості дозволяє співставити дії, що забезпечують різну тривалість життя елементів об'єкта нерухомості. Слід зазначити, що економію, яка може бути досягнута в результаті реалізації проекта, важко ідентифікувати, ще складніше кількісно оцінити і дуже складно документально підтвердити. Витрати на реалізацію значних проектів будівництва або реконструкції досить високі, тому особливу увагу слід приділити контролю всіх видів витрат. Як правило економія є величина змінна. Рішення, що приймає власник щодо будівництва (придбання) об'єкта нерухомості лише на основі аналізу початкової ціни (придбання, будівництво, оренда), в більшості своїй не є найкращими рішеннями і часто виявляються просто неправильними. Безумовно, це завдання (розрахунок витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості) є досить складним, та варто докласти зусилля для його розв'язання, адже в результаті буде закладено фундамент для формування щорічних бюджетів на весь період експлуатації об'єкта нерухомості. 3. Стадія будівництва полягає у виборі підрядника: координації ведення будівельних робіт і контролі якості будівництва, кошторисів надходжень та витрат. На цій стадії з'являються реальні докази відповідності об'єкта, який будується, вимогам певного сегменту ринку нерухомості, що обумовлено логікою його життєвого циклу. На цій стадії вирішують завдання збільшення частки потенційних споживачів, оскільки зростання обсягу пропозицій та, відповідно, прибутку свідчить про достатньо широке ринкове визнання. Сучасна ситуація в економіці змушує учасників інвестиційних проектів ущільнювати графіки робіт з реалізації конкретного будівельного проекту для того, щоб результати проекту почали приносити користь у обраному напрямі підприємницької діяльності якомога раніше. Тому будівельні роботи, як правило, починаються на стадії проектування (до повного завершення розробки проекту), що вимагає високого ступеня координації дії всіх учасників проекту. Така організація будівництва призводить до істотної економії (від 5 до 10%) за рахунок зниження вартості капіталу (скорочення обсягів і термінів запозичення) за рахунок більш раннього введення в дію об'єкта нерухомості, а також до появи принципово нових бізнес-рішень. На цій стадії фірма може досягнути суттєвого скорочення витрат у разі правильного вибору форми управління будівництвом, а саме: управління проектом або генпідрядний договір. Організація будівництва за формою управління проектом дуже поширена в країнах з розвинутою ринковою економікою й має певні перспективи в нашій країні, особливо під час реалізації багатоповерхових будівельних проектів, оскільки єдине .управління циклом «проектування-будівництво» скорочує час виконання проекту, завдяки чому досягають загальної економії (до 10%) засобів і створюють умови для ефективного контролю за усіма видами витрат. У вітчизняній практиці поширеніший підрядний принцип будівництва об'єктів, коли за договором будівельного підряду будівельна організація-підрядчик зобов'язана у встановлений термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язаний створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат й сплатити обумовлену ціну. Звичайно, замовник обирає одну будівельну організацію на роль генерального підрядника, укладає з нею договір на весь комплекс робіт. Під час будівництва великих об'єктів замовник (забудовник) може призначити декілька генпідрядних організацій, кожна з яких відповідає за певну ділянку та працює під безпосереднім контролем представників замовника. У вітчизняній практиці архітектурно-проектні організації не контролюють якість будівельно-монтажних робіт. Проектувальники обмежуються лише періодичними відвідинами будівельного майданчика з тією метою, щоб переконатися, що всі їх рекомендації враховані під час реалізації проекту. В такому випадку контроль за якістю робіт виконує замовник (забудовник). Окрім контролю якості під час реалізації великих проектів необхідно запрошувати зовнішніх експертів (за відсутності власних професіоналів) для оцінки вартості робіт та дотримання графіка виконання окремих операцій й усього комплексу робіт, з бухгалтерського обліку та аудиту, вирішення питань правового характеру, взаємодії з контролюючими органами і представниками місцевої влади. Порядок прийому об'єктів до експлуатації досить повно регламентований нормативи йми документами. 4. Стадія експлуатації об'єкта нерухомості охоплює експлуатацію об'єктів, їх обслуговування і ремонт. Експлуатація об'єктів нерухомості містить такі напрями: експлуатація устаткування приміщень; матеріальний облік; протипожежна охорона і техніка безпеки; управління: комунікаціями, утилізацією та переробкою відходів, переміщеннями й переїздами, змінами і перебудовою; усунення аварійних ситуацій, забезпечення експлуатації та ремонту, установка меблів і охорона об'єкта. Не існує єдиного визначення поняття «устаткування приміщень», але їх основу складають такі системи: опалювання, вентиляції, кондиціонування; основне електричне устаткування, системи тепло- і водопостачання, водовідведення; системи механічного та електричного вертикального й горизонтального транспортування (ліфти, ескалатори). Ключовими чинниками ефективної експлуатації устаткування є централізоване управління будівлею, куди входить служба забезпечення: охорони та безпеки (включаючи питання протипожежної охорони й техніки безпеки), центр з експлуатації будівель. При цьому у більшості проектів сучасних будівель передбачено автоматизовані системи обслуговування будівель. Деякі керівні компанії організовують єдині системи управління будівлями і щороку вносять в них нові параметри, особливо з урахуванням тенденцій розповсюдження індивідуально контрольованого середовища. Останнім часом важливість функції безпеки зросла через загрозу тероризму, випадків помсти, зростання злочинності тощо. Тому, все більша кількість організацій прагне влаштувати безпечне робоче середовище, адже значення безпеки зростає. Як правило, системи охорони (зокрема й протипожежної), технічної безпеки розробляють та реалізують з урахуванням специфічних потреб і призначення об'єктів нерухомості. Управління комунікаціями є функцією, яка визначається сутністю об'єкта нерухомості. Телефон і телефонна інфраструктура все ширше використовуються для забезпечення послуг зв'язку, факсиміле, телетексту, передачі-приймання даних. Потенціал цих послуг розширюється за допомогою розповсюдження волоконно-оптичного зв'язку. Окрім телефонізації, розвивається комп'ютеризація (мережі зв'язку комп'ютерів), автоматизація робочих місць. Електронна або інформаційна безпека охоплює забезпечення інформаційного захисту на електронних пристроях, частково у програмному забезпеченні, а також для банку даних організації. Процес утилізації шкідливих відходів під час експлуатації об'єктів нерухомості містить низку складних управлінських задач для утилізації, наприклад, люмінесцентних ламп для позбавлення від шкідливих відходів. Як правило, керівник об'єкта нерухомості укладає договір з організаціями, які спеціалізуються на їх захороненні та утилізації. Суть переробки полягає в відокремленому зборі та перепродажу або знищенні відходів. Звичайно, відходи поділяються на категорії: папір, скло (листове, пляшки), металобрухт (сталь, чавун, алюміній), пінопласт, моторні мастила, шини тощо. Управління переміщенням у процесі виробництва експлуатації об'єктів нерухомості є управлінням рухом співробітників різних підрозділів, який викликаний збільшенням або скороченням персоналу, припиненням або надбавкою оренди об'єктів чи переходом в інші приміщення. В процесі експлуатації об'єкта нерухомості часто доводиться виконувати роботи зі зміни об'єкта нерухомості чи то його складових частин. Як показує практика, новий співробітник бажає удосконалити робочий простір або перепланувати офісні приміщення, проте існує низка правил4, які дозволяють здійснювати ефективне управління змінами на користь організації: простір — немає необхідності пересувати стінку на 0,5 м для задоволення чиїхось амбіцій; матеріали - немає потреби використовувати паркет з цінних порід дерева, де можна використовувати ламінат; принципи проектування - не вбудовувати шафи там, де можна обійтися тими, що стоять окремо; планування - не здійснювати перепланування офісу лише тому, що хтось із співробітників бажає сидіти напроти вікна; інженерне забезпечення - не встановлювати по п'ять розеток на кожній стіні, а необхідно забезпечити належний доступ до електричних і інформаційних входів. Аварійні ситуації можуть виникнути у будь-який час, ніхто не застрахований від пожежі, затоплення, вандалізму або навіть від таких ситуацій, як повінь, землетрус тощо. Єдиної форми плану заходів щодо ліквідації аварій не існує, у кожному конкретному випадку призначають відповідального за той чи інший об'єкт і розробляють інструкцію, за якою він має діяти. Організації мають проводити оцінку ступеня вразливості та розробляти план заходів. Після усунення наслідків аварій слід виконати такі роботи: перевірити всі сталеві конструкції на предмет пошкодження від нагрівання; знайти пошкодження від продуктів згорання; перевірити все комунікаційне та офісне устаткування й інші системи об'єкта нерухомості на предмет корозії й вогкості; • перевірити електропровід та інші комунікації на наявність конденсату (в холодний час); • перевірити котельне устаткування; « очистити системи від цвілі та інших шкідливих матеріалів у випадку їх пошкодження тощо. Меблі — рівноправний елемент об'єкта нерухомості, тому необхідно здійснювати їх огляд і ремонт відповідно до плану профілактичних робіт. Обслуговування й ремонт. Як показує практика, переважна більшість власників об'єктів нерухомості не виділяє достатніх коштів на утримання та ремонт будівель і споруд. Складається ситуація, коли об'єкти нерухомості вводять в експлуатацію, а кошти на підтримку їх в робочому стані не виділяють. Причин тут багато: від бажання швидко досягти певної мети до нерозуміння наслідків подібного кроку, бо матеріальні докази виявляються через декілька років. Витрати на виправлення цих наслідків (довготривалого недофінансування) майже завжди перевищують вартість робіт з обслуговування й ремонту, які могли б запобігти цим дефектам. Обслуговування - роботи, виконані для забезпечення первинного оцінного терміну корисної експлуатації об'єктів нерухомості, які не ведуть до збільшення його вартості, але запобігають старінню й виходу з ладу окремих елементів. Мета обслуговування - попередження передчасного старіння об'єкта нерухомості. Ремонт - роботи з відновлення пошкоджень або зносу об'єкта нерухомості до нормального експлуатаційного стану. Мета ремонту — відновлення об'єкта нерухомості. Ремонтні роботи розподіляються на дрібні й значні. Дрібний ремонт виконують в рамках забезпечення експлуатації об'єкта нерухомості. Він не подовжує термін служби об'єкта й не збільшує його вартість. Тривалість за часом його 1-2 дні. Значний ремонт належить до заходів, що продовжують термін служби об'єкта нерухомості, але не збільшують його вартість. Триває більше двох днів. Заміна - це процес заміщення старих фондів, що входять, до складу об'єкта нерухомості на аналогічну одиницю. Предметом заміни є основні фонди, які стали непридатними або морально застаріли. Основна мета обслуговування об'єкта нерухомості - забезпечення безперебійного користування за його прямим призначенням — містить: щоденне прибирання (для підтримки презентабельного вигляду); своєчасне виправлення дрібних дефектів; здійснення суттєвого ремонту; розробка заходів щодо скорочення й мінімізації сукупних витрат на експлуатацію та обслуговування; раціональна робота комунальних служб (при забезпеченні надійності), що обслуговують об'єкт нерухомості. постійний контроль і аналіз витрат з обслуговування і ремонту об'єкта; складання графіків проведення робіт, контроль за їх виконанням; • звітність з об'єкта нерухомості в цілому і за групами устаткування зокрема. На практиці існує безліч різних підходів щодо забезпечення експлуатації та ремонту, наприклад: ремонт за потребами; періодичний ремонт (наприклад, заміна м'якої крівлі через 10 років); профілактичне обслуговування устаткування; аварійне обслуговування; ремонт (заміна вікон). 5. Стадія закриття об'єкта - повна ліквідація його первинних і набутих функцій, - у результаті або знос, або якісно новий розвиток. Ця стадія життєвого циклу об'єкта нерухомості також вимагає значних витрат на ліквідацію. Ці виграти є наслідком факту володіння об'єктом нерухомості. У випадку, якщо об'єкт нерухомості отримує новий якісний розвиток, витрати на зміну відносяться до витрат володіння з урахуванням нової функції. Життєвий цикл об'єкта нерухомості підкоряється визначеним закономірностям5 і охоплює термін економічного та фізичного життя (рис. 1.6):
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Життєвий цикл об'єктів нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
