Особливості кредитних операцій іпотечних банків та оцінка кредитоспроможності потенційних позичальників
Кредитні операції є важливою сферою діяльності іпотечних банків. При наявності спільних рис у таких операцій з кредитуванням, яке здійснюють універсальні банки, кредитні операції іпотечних банків мають суттєві особливості, а саме: у структурі портфеля іпотечних банків переважають середньо- та довгострокові кредити, надані під заставу нерухомого майна; основним джерелом кредитування під заставу нерухомого майна є емісія іпотечних цінних паперів (у визначених законом межах від вартості заставленої нерухомості); надання кредитів під заставу нерухомого майна та пов’язана з ним емісія іпотечних цінних паперів відділена «стіною захисту» від інших операцій іпотечного банку; застосовується особливий державний контроль за емісією іпотечних цінних паперів; законодавчо забезпечена першочерговість права утримувачів іпотечних цінних паперів на задоволення своїх претензій до банку в разі його банкрутства. Безпосередньому наданню іпотечного кредиту передують такі процедури: оцінка банком кредитоспроможності потенційного позичальника, яка включає: • ознайомлення з його кредитною історією; • вивчення ділової репутації потенційного позичальника (для юридичних осіб — ділової репутації учасників та керівників підприємства); • оцінку фінансового стану заявника; • оцінку поданого бізнес-плану чи бізнес-проекту; • грошову оцінку запропонованого під заставу нерухомого майна; узгодження суми кредиту з вартістю застави; визначення терміну та порядку його надання; визначення кредитної ставки та порядку її зміни; визначення порядку сплати процентів, пені та штрафів і повернення основного боргу; узгодження порядку супроводження кредиту, який полягає в контролі банку за: 131 131
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків • своєчасністю та повнотою розрахунків з боку позича• фінансовим станом позичальника; • цільовим використанням кредиту; • збереженістю предмета застави;
льника;
Іпотечний банк не може надавати кредити неплатоспроможним позичальникам, оскільки це ставить під загрозу його ліквідність, тобто здатність повністю і своєчасно виконувати свої фінансові зобов’язання. Оцінка кредитоспроможності, здійснювана іпотечним банком, в принципі не відрізняється від оцінки, яку проводять універсальні комерційні банки. Вивчення кредитної історії потенційного позичальника та ділових якостей його учасників і керівників — обов’язкова процедура, якщо потенційний позичальник звертається до банку вперше. Неблагополучна кредитна історія — цілком достатня підстава для відмови в наданні кредиту. Дуже важливо, щоб учасники і керівники підприємства-позичальника були особисто зацікавлені в повному та своєчасному поверненні кредиту. Оцінка фінансового стану передбачає вивчення іпотечним банком відповідних фінансових показників. Національний банк України вважає, що кредити не можуть класифікуватися як стандартні, якщо вони надаються збитковому позичальнику, і вимагає відповідного збільшення застави. В сучасній Україні деякі підприємства не настільки збиткові, як це витікає з їхніх балансів. Тому важливе значення при оцінці фінансового стану підприємств має аналіз руху коштів на їхніх рахунках — вивчення стану їхньої дебіторської та кредиторської заборгованості тощо. Кафедрою банківської справи Національного аграрного університету розроблена модель оцінки фінансового стану підприємства на основі його бухгалтерського балансу (в разі потреби дані балансу можуть уточнюватися). Інтегральний показник фінансового стану — коефіцієнт, який змінюється в інтервалі від нуля до одиниці (чим ближче значення показника до одиниці, тим кращий фінансовий стан підприємства і, навпаки, наближення показника до нуля свідчить про його незадовільний фінансовий стан). Залежно від значення інтегрального показника фінансового стану кожне підприємство — потенційного позичальника 132 132
укладення кредитної та іпотечної угод; оформлення заставної (у визначених випадках).
Кредитні операції іпотечних банків
відносять до певної групи ризику: мінімального, помірного, середнього, граничного чи недопустимого. За третьою версією моделі інтегральний показник фінансового стану підприємства визначається на основі таких коефіцієнтів: абсолютної ліквідності х1; поточної ліквідності х2; покриття балансу х3; співвідношення між високоліквідними та низьколіквідними активами х4; забезпечення власними джерелами коштів х5; співвідношення між власними та запозиченими коштами х6. Названі коефіцієнти достатньою мірою враховують структуру активів і пасивів балансу, визначаючи співвідношення між усіма їхніми розділами та окремими статтями. Окрім того, третя версія моделі оцінки фінансового стану підприємства визначає межі його коротко- та довгострокового кредитування. Обсяг можливого короткострокового кредитування підприємства — потенційного позичальника визначається показниками ліквідності та наявною короткостроковою заборгованістю. Обсяг можливого довгострокового кредитування підприємства — потенційного позичальника визначається залежно від його чистого грошового потоку (чистий грошовий потік = прибуток після оподаткування + амортизація – збитки) та наявної довгострокової заборгованості. Також враховується загальний рівень коротко- і довгострокової заборгованості, який за будь-яких умов не повинен перевищувати 1/2 підсумку балансу. На основі даної моделі розроблена комп’ютерна програма, користування якою значно спрощує процедуру оцінки фінансового стану підприємства. Оцінка фінансового стану ВАТ виробничо-фінансової компанії «Біолакт» показана в табл. 3.2.1 (баланс компанії за 2000 р. наведено в табл. 2.1.9). Отже, згідно з моделлю, розробленою кафедрою банківської справи НАУ, фінансовий стан ВАТ «Біолакт» цілком благополучний. Компанія належить до групи підприємств з мінімальним ризиком кредитування (інтегральний показник її фінансового стану > 0,9), а максимальний обсяг можливого коротко- і довгострокового кредитування, визначений на основі балансу за станом на 01.01.2001 р., становив 50 869 тис. грн. 133 133
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків
Наступним кроком оцінки кредитоспроможності є оцінка поданого компанією до банку бізнес-плану чи бізнес-проекту. ВАТ «Біолакт» звернулося до іпотечного банку з клопотанням про надання йому кредиту в сумі 13 200 тис. грн терміном на три роки під реконструкцію сироварного заводу (див. питання 2.3.1). Поданий акціонерним товариством інвестиційний проект може бути прийнятий банком до кредитування. Таблиця 3.2.1. Оцінка фінансового стану ВАТ виробничо-фінансової компанії «Біолакт» за моделлю, розробленою кафедрою банківської справи НАУ (третя версія) Фактор Нормативне значенхі ня фактора Фактичне значення фактора 01.01.2000 р. 01.01.2001 р.
Завершальним етапом в оцінці фінансового стану підприємства є грошова оцінка заставленого майна. В якості застави ВАТ «Біолакт» пропонує сироварний завод, що реконструюється. Грошова оцінка сироварного заводу проводилася при вивченні матеріалу теми 2.3 і становила: станом на 01.01.2002 р. — 25 033 тис. грн; станом на 01.01.2003 р. — 31 011 тис. грн. 134 134
Кредитні операції іпотечних банків
При проведенні оцінки враховувалася вся майбутня заборгованість, пов’язана з реконструкцією та функціонуванням заводу. Оцінку заводу як предмета застави потрібно провести заново з урахуванням обставини, що на цю оцінку не повинна впливати заборгованість, яка виникне у заставодавця перед заставоутримувачем згідно з кредитною та іпотечною угодами, що мають укладатися. Інакше така заборгованість врахувалася би двічі (в даному разі — це середньострокова заборгованість, яка виникне у ВАТ «Біолакт» в зв’язку з кредитуванням реконструкції заводу). З урахуванням зазначеної обставини грошова оцінка сироварного заводу буде такою: за методом вартості доходу: • станом на 01.01.2002 р. — 33 433 тис. грн; • станом на 01.01.2003 р. — 31 011 тис. грн; за методом визначення вартості на основі витрат (згідно з табл. 2.3.10): • станом на 01.01.2002 р. — 18 214 тис. грн; • станом на 01.01.2003 р. — 16 414 тис. грн. Отже, до уваги береться така оцінка: станом на 01.01.2002 р. — 25 824 тис. грн (33 433 тис. грн + 18 214 тис. грн) / 2 = 25 824 тис. грн; станом на 01.01.2003 р. — 23 712 тис. грн (31 011 тис. грн + 16 414 тис. грн) / 2 = 23 712 тис. грн.
3.2.2. Узгодження суми кредиту з вартістю Заставна ціна — це сподівана ціна продажу предмета застави за мінусом кредитних ризиків. Звідси узгодження суми кредиту з вартістю застави при відомій очікуваній ціні продажу передбачає: оцінку кредитних ризиків; визначення заставної ціни. В більшості країн з розвиненим іпотечним кредитуванням, а також країн, що проводять реформи, законодавчо визначена межа іпотечної позички щодо розрахованої банком очікуваної ціни продажу заставленого майна. Відповідно до § 11 німецького Закону про іпотечні банки (ЗІБ) межа позички визначена в розмірі 3/5 (або 60 розрахованої вартості заставленого майна. Лише в цих межах іпо-
застави. Визначення кредитної ставки
135 135
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків
течні банки Німеччини мають право емісії закладних іпотечних зобов’язань. Проте ЗІБ не забороняє їм надавати кредити в обсязі понад 60 % від вартості заставленої нерухомості (абзац 2 § 5 ЗІБ). Переважно іпотечні банки Німеччини надають кредити в обсязі до 80 % від вартості заставленого нерухомого майна. У Польщі, Словаччині та Угорщині межа рефінансування виданих позичок за рахунок емісії іпотечних закладних зобов’язань визначена в розмірі 60 % від вартості заставленої нерухомості, в Чехії — 70 %. Обмеження для позичок, які перевищують межі емісії і тому не можуть рефінансуватися за рахунок закладних зобов’язань, визначено в Польщі у розмірі 10 % позичкового фонду іпотечного банку, в Словаччині — 15 %. Окрім того, в Польщі встановлена межа для індивідуального кредиту на рівні 80 % від вартості заставленої нерухомості. В Угорщині банки можуть надавати позички в обсязі до 70 % від оцінюваної вартості нерухомості, що пропонується для забезпечення цих позичок. В Україні також потрібно законодавчо визначити межі іпотечного кредитування та емісії іпотечних цінних паперів. З урахуванням сучасної економічної ситуації видається доцільним визначити такі межі: індивідуального іпотечного кредиту — до 80 % від вартості заставленої нерухомості; рефінансування виданих позичок за рахунок іпотечних боргових зобов’язань — до 50 % від цієї вартості. Обсяг індивідуального кредиту повинен визначатись у встановлених законом межах з урахуванням конкретних ризиків, обумовлених насамперед: проблемами ліквідності заставленого майна в разі невиконання позичальником своїх зобов’язань; терміном кредитування (чим довший термін кредитування — тим більша непевність, зокрема щодо можливої ціни продажу предмета застави). В табл. 3.2.2. проілюстровано залежність меж індивідуального кредиту від факторів ризику. Нерухоме майно загалом належить до низьколіквідних активів, але ця низька ліквідність різна для різної нерухомості (наприклад, земельна ділянка в центрі Києва є, як правило, ліквіднішою порівняно із земельною ділянкою, розташованою у віддаленій сільській місцевості). Наведена в табл. 3.2.2 градація ліквідності не призначена для порівняння ліквідності нерухомого майна з іншими активами: вона передбачає лише порівняння ліквідності різних видів нерухомості між собою. 136 136
Кредитні операції іпотечних банків Таблиця 3.2.2. Верхня межа видачі кредиту, % від вартості заставленого нерухомого майна (для стандартних кредитів) Ліквідність заставленого нерухомого майна до 1 включно Термін кредиту, роки від 1 до 3 від 3 до 5 включно включно понад 5
Висока Вища за середню Середня Нижча за середню Низька
80,0 74,3 69,0 64,1 59,5
76,7 71,2 66,1 61,4 57,0
72,0 66,8 62,1 57,6 53,5
67,3 62,5 58,0 53,8 50,0
Ліквідність нерухомого майна значною мірою залежить від пропонованої ціни за нього: якщо пропонована ціна земельної ділянки в центрі Києва становитиме 10 тис. USD/м2, а земельної ділянки біля віддаленого хутора — 100 грн/га, друга ділянка може виявитися ліквіднішою за першу. Отже, обґрунтованість і обережність оцінки нерухомого майна, що заставляється, мають дуже важливе значення. Розвиток оціночної діяльності в Україні і зумовлена ним поява незалежних оціночних інституцій не знімають відповідальності банку перед своїми кредиторами і законом за об’єктивність оцінки майна, що заставляється. Нами розглядався приклад, коли ВАТ «Біолакт» запропонувало банку «Славутич-Інвест» в якості іпотеки сироварний завод, що реконструюється. Такий завод слід прирівняти до незавершеного виробництва і віднести до низьколіквідної застави. Порівняння суми кредиту (13 200 тис. грн), яку просить ВАТ «Біолакт», з очікуваними чистими грошовими потоками від реалізації бізнес-проекту (див. табл. 2.3.4) показує, що кредит може бути повністю повернений у 2002 р., тобто його термін не перевищуватиме трьох років. Отже, згідно з табл. 3.2.2 верхня межа видачі кредиту в даному разі становить 57 % від вартості заставленого майна. Кредит, який просить ВАТ «Біолакт», становить 51,1 % від грошової оцінки предмета застави станом на 01.01.2002 р. 13200 тис.грн 100% і 55,7% від грошової оцінки предмета 25 824 тис.грн 13200 тис.грн застави станом на 01.01.2003 р., 23 712тис.грн100% ,тобто є забезпеченим. 137 137
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків
В таблицях 3.2.3 і 3.2.4 відображено спробу визначення ліквідності земельних ділянок сільськогосподарського призначення залежно від їхніх якісних характеристик. Дані табл. 3.2.4 усереднені і не означають, наприклад, що всі без винятку земельні ділянки в Олевському районі є сумнівними з точки зору їх використання в якості предмета застави. В кожному із зазначених у табл. 3.2.4 адміністративних районів земельні ділянки розрізняються за родючістю, місцерозташуванням та іншими ознаками, а, виходячи з цього, мають різну ліквідність. Важливим аспектом кредитної політики банку є визначення ним кредитних ставок. Кредитна ставка — це ціна грошей, точніше, ціна кредиту. Загальний рівень кредитних ставок складається на кредитному ринку відповідно до співвідношення між попитом на кредити та їх пропозицією, а водночас під впливом регулюючих заходів держави в особі центрального банку. Таблиця 3.2.3. Ліквідність земельних ділянок сільськогосподарського призначення в залежності від їхніх якісних характеристик* Оцінка родючості, бали БР Рілля Сінокоси Пасовища Оцінка інших характеристик (місцерозташування, екологічного стану, зручності для обробітку тощо), відношення комплексної оцінки БК до оцінки родючості БР, коефіцієнт Від 0,85 Від 0,95 Від 1,05 До 0,85 Понад до 0,95 до 1,05 до 1,15 включно включно включно включно 1,15
До 60 До 25 До 15 Застава Доціль- Доцільвключно включно включно недоність ність цільна застави застави сумнівна сумнівна Від 60 від 25 від 15 Доціль- Те саме Низька до 70 до 30 до 20 ність включно включно включно застави сумнівна Від 70 Від 30 Від 20 Те саме Низька Нижча до 80 до 35 до 25 за включно включно включно середню Від 80 Від 35 Від 25 Низька Нижча Те саме до 90 до 40 до 30 за включно включно включно середню Понад Понад Понад Нижча Те саме Середня 90 40 30 за середню
Низька
Нижча за середню
Нижча Те саме за середню Те саме Середня Середня Те саме Те саме Вища за середню
* Оцінка характеристик проводилася за природометричними моделями «Земля», «Сінокіс» і «Пасовище»
138 138
Кредитні операції іпотечних банків Таблиця 3.2.4. Орієнтовна ліквідність орних земель в Україні (при наявності правових передумов) Адміністративний район, область Оцінка ріллі за моделлю «Земля» БК БР БК/БР Ліквідність земельних ділянок
Олевський Житомирської Барський Вінницької Тетіївський Київської Решетилівський Полтавської Криничанський Дніпропетровської Токмацький Запорізької Татарбунарський Одеської УКРАЇНА
36,0 65,9 94,0 96,8 93,3 80,9 74,0 75,7
30,7 62,7 92,0 103,8 106,7 82,2 70,5 75,6
0,853 0,951 0,979 1,072 1,144 1,016 0,953 0,999
Доцільність застави сумнівна Низька Середня Те саме » Нижча за середню Те саме »
Водночас кожний комерційний банк самостійно встановлює кредитні ставки відповідно до своєї кредитної політики у межах зазначених факторів. Розгляд видів і методів кредитної політики виходить за рамки даного питання. Тому обмежимося констатацією лише того факту, що в будь-якому разі кредитна ставка є індикатором кредитних ризиків: чим вищі ризики — тим вищою має бути кредитна ставка. Макроекономічні кредитні ризики, не пов’язані з конкретним позичальником, враховуються певною мірою загальним рівнем кредитних ставок, що складається на ринку. Ризики, зумовлені кредитуванням конкретного позичальника, мають враховуватися комерційним банком при встановленні кредитної ставки щодо даного кредиту. Зазначене стосується будь-якого банку, в тому числі іпотечного. Проте однією із специфічних рис іпотечного банку є необхідність переважання в його кредитному портфелі середньо- та довгострокових кредитів, що в умовах нестабільності національної валюти вимагає особливих підходів до визначення кредитних ставок. Один із факторів зниження ризиковості середньо- і довгострокового кредитування — забезпечення цих кредитів заставою нерухомого майна, здатного тривалий час зберігати свою споживчу і мінову вартість. До інших суттєвих кредитних ризиків належать: непевність у довгостроковій стабільності національної валюти; ризики, зумовлені фінансовим станом позичальника; 139 139
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків
тку, яка не виключає посилення впливу перерахованих ризиків (нестабільність валюти може зрости, фінансовий стан позичальника погіршитися, а несподівані перешкоди заважатимуть реалізації бізнес-плану). Наявність таких ризиків не може належним чином компенсуватися лише заставою нерухомості і має враховуватися при визначенні кредитної ставки. Тимчасова нестабільність гривні визначає доцільність одночасного застосування фіксованої кредитної ставки для кредитів у ВКВ (USD чи EUR) та «плаваючої» для кредитів у національній валюті. Математична залежність між такими ставками відображається формулою: (1) КСгрн = КСВКВ iЗК + PЗК , де КСгрн — гривнева кредитна ставка, % за період; КСВКВ — те саме, для кредитів у ВКВ; iЗК — індекс зміни обмінного курсу за період (індекс = = грн за одиницю ВКВ в кінці періоду / грн за одиницю ВКВ на початку періоду); PЗК — рівень зміни обмінного курсу за період, % [ PЗК = (iЗК − 1 100%]. )
ризики, пов’язані з реалізацією бізнес-плану (бізнес-проекту); невизначеність майбутнього, зокрема економічного розви-
Приклад 1 Впродовж періоду обмінний курс долара зріс з 5,0000 UAH/USD до 5,4500 UAH/USD, тобто індекс зміни курсу становить 1,09 (5,4500 UAH/USD : : 5,0000 UAH/USD), а рівень такої зміни — 9 % [(1,09 – 1)100 %]. Кредитна ставка для USD дорівнює 10,0 % за період. Тоді відповідна їй гривнева кредитна ставка: КСгрн = 10% ⋅ 1,09 + 9,0 % = 199 %. , В табл. 3.2.5 наведені співвідношення між доларовою чи гривневою кредитними ставками. Визначені за формулою (1) гривневі кредитні ставки дають можливість повністю компенсувати втрати кредитора, зумовлені девальвацією (це стосується не лише відсотків, а й основного боргу). Дані табл. 3.2.6 ілюструють ситуацію, за якою позичальнику видано кредит в п’ять мільйонів гривень, еквівалентний на момент його видачі одному мільйону американських доларів. 140 140
Кредитні операції іпотечних банків Застосовується «плаваюча» ставка щодо гривневого кредиту, яка визначається на базі доларової кредитної ставки, що дорівнює 2 % за період. Впродовж п’яти періодів кредитор отримав від позичальника на 1 214 000 грн відсотків, або в перерахунку на долари за курсом на момент сплати 220 831,20 доларів. Основний борг в 5 000 000 гривень знецінився за цей час з 1 000 000 доларів до 873 103,18 доларів і в сумі з виплаченими відсотками становить 1 093 934,38 доларів. Таблиця 3.2.5. Співвідношення між кредитними ставками в USD і в гривнях, % за місяць Кредитна ставка в USD Кредитна ставка в гривнях при рівні девальвації, % за місяць: ≤0 0,5 1 2 3 4 5 6 7 8
Виникає питання, чи достатньою мірою індексація кредитних ставок компенсувала знецінення основного боргу. Адже при видачі кредиту в один мільйон доларів і кредитній ставці 2 % за період кредитор отримав би від позичальника 1 100 000 американських доларів: 100 000 доларів відсотків (по 20 000 доларів за п’ять періодів) і 1 000 000 доларів при поверненні основного боргу. Відповідь на це питання дають розрахунки, наведені в табл. 3.2.7. Якби кредит був виданий в доларах, а платежі за періодами здійснювались у розмірах, наведених у табл. 3.2.6, то вимоги кредитора щодо основного боргу наприкінці п’ятого періоду становили б 873 103,18 доларів, що повністю відповідало б доларовому еквіваленту боргу в п’ять мільйонів гривень в цей час. Таким чином, дані таблиць 3.2.6 і 3.2.7 показують, що застосування «плаваючих» ставок щодо гривневих кредитів у період нестабільного курсу гривні здатне компенсувати втрати кредитора, зумовлені знеціненням основного боргу.
141 141
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків Цей самий висновок підтверджують дані табл. 3.2.8. Теперішня вартість грошових потоків як від доларового, так і від гривневого кредиту становить суму, еквівалентну одному мільйону доларів. Отже, грошовий потік в 1 093 934,38 доларів (доларовий еквівалент платежів за гривневим кредитом) дорівнює грошовому потоку в 1 100 000 доларів у разі їх перерахунку в теперішню вартість. До цього часу дослідження взаємозв’язку між фіксованою доларовою та «плаваючою» гривневою кредитними ставками проводилися за умови девальвації або незмінного курсу гривні. Тепер з’ясуємо, які наслідки для кредитора матиме ревальвація гривні. Порівняння даних таблиць 3.2.9 та 3.2.6 (п’ятий період) свідчить, що у цьому разі кредитор одержить так звану ревальваційну премію. В нашому прикладі її розмір становить 98 951,70 доларів (1 940,23 доларів за рахунок підвищення вартості відсотків і 97 011,45 доларів за рахунок підвищення вартості основного боргу).
Суттєвий вплив на кредитну ставку мають такі фактори як група ризику, до якої належить позичальник, та якість поданого ним бізнес-плану чи бізнес-проекту (табл. 3.2.10). Врахування впливу всіх суттєвих факторів на величину кредитної ставки дає змогу визначити необхідну кредитну ставку (НКС). Необхідна кредитна ставка не тільки враховує фактори ризику: вона дає можливість кредитній установі покрити витрати, пов’язані з кредитуванням, і сформувати належний прибуток. Рівень необхідної кредитної ставки визначається за формулами: необхідна кредитна ставка для ВКВ: (2)
НКСВКВ = (ВКПВКВ + ММ ВКВ + ) + ПВКВ ) / (1 − НР / 100 / КП , де ВКПВКВ — вартість кредитного портфеля у ВКВ, %; ММВКВ — мінімальна маржа (тобто така, що покриває витрати банку), % від розміру кредитного портфеля у ВКВ; — належний прибуток банку, % від величини ПВКВ кредитного портфеля у ВКВ; НР — норма обов’язкового резервування, %; КП — коефіцієнт повернення кредиту; необхідна гривнева кредитна ставка:
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків Таблиця 3.2.7. Вплив платежів на зміну суми основного боргу Період Сума основного боргу наприкінці періоду, USD Платежі, USD в тому числі: погашення відсотки основного боргу
Таблиця 3.2.8. Теперішня вартість відсотків і основного боргу Коефіцієнт теперішПоказник ньої вартості грошей Доларовий кредит з фіксованою кредитною ставкою номінальна вартість теперішня вартість Гривневий кредит з «плаваючою» кредитною ставкою (в перерахунку на USD) номінальна теперішня вартість вартість
Відсотки: за 1-й період за 2-й період за 3-й період за 4-й період за 5-й період Основний борг при погашенні Разом 144 144
Кредитні операції іпотечних банків 1 214 000,00 222 771,43
145 145
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків Таблиця 3.2.10. Залежність необхідної кредитної ставки від факторів ризику, коефіцієнт Група ризику позичальника Якість бізнес-плану (бізнес-проекту) Коефіцієнт
Мінімальний ризик Помірний ризик Середній ризик Граничний ризик
Найвища Висока Задовільна Найвища Висока Задовільна Найвища Висока Задовільна Найвища Висока Задовільна
Приклад 2 Вартість кредитного портфеля становить 6 % за період, мінімальна маржа — 3 % і прибуток — 1 % від величини портфеля. Норма обов’язкового резервування — 15 %. Індекс зміни курсу гривні за період — 1,09; рівень його зміни за той самий час — 9 %. Очікуваний коефіцієнт повернення кредитів — 0,95. НКСвкв = (6 + 3 + 1 / 0,85/ 0,95 = 1238 %; ) , НКСгрн = [( 6 + 3 + 1 1,09 + 9] / 0,85/ 0,95 = 24,64 %. )
Кредитні операції доцільні для банку, якщо ринкова кредитна ставка за ними вища або, принаймні, не нижча, порівняно з необхідною. Формули (2) і (3) можуть застосовуватися для аналізу ситуації на кредитному ринку. В табл. 3.2.11 і на рис. 3.2.1 наведені необхідні та фактичні кредитні ставки, які склалися в Україні впродовж 1997 – 2001 рр. 146 146
Кредитні операції іпотечних банків Таблиця 3.2.11. Відсоткові ставки на кредитному ринку України, % річних* Період В іноземній валюті У національній валюті ВКП кредит- облікова ставка кредит(депо- НКСUSD на на встано- факти- ВКП НКСгрн ставка зитна ставка влена чна ставка)
1997 р. 1998 р. 1999 р. І кв. 1999 р. ІІ кв. 1999 р. ІІІ кв. 1999 р. ІV кв. 1999 р. І кв. 2000 р. ІІ кв. 2000 р. ІІІ кв. 2000 р. IV кв. 2000 р. січень 2001 р. лютий 2001 р. березень 2001 р. квітень 2001 р.
* При розрахунку рівня відсоткових ставок не враховувалися суми, за якими не передбачено нарахування відсотків.
70
70 60
Відсоткові ставки, % річних
60 50 40 30 20 10
КС
50 40 30
НКС
КС
ВКП КС
20
UAH IV 2000 IV 1999 III 2000 ІІІ 1999 II 2000 ІІ 1999 I 2000 І 1999 1998
10
USD IV 2000 IV 1999 III 2000 ІІІ 1999 II 2000 ІІ 1999 I 2000 І 1999 1998
КС 1997
Період
Рис. 3.2.1. Відсоткові ставки на кредитному ринку України, % річних
147 147
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків
За кредитами, виданими в іноземній валюті, фактична кредитна ставка у цілому наближалася до необхідної, отже ситуація в даному відношенні на перший погляд була нормальною. У 1998 р. фактична кредитна ставка за кредитами, виданими в іноземній валюті, була дещо нижчою від необхідної, але починаючи з другого півріччя 1999 р. ситуація змінилася в зв’язку із зниженням вартості кредитного портфеля. Не вдаючись поки-що до детального аналізу ролі факторів, які зумовлюють рівень необхідної кредитної ставки, зазначимо, що зниження вартості кредитного портфеля у ВКВ до 5 – 6 % річних сприяло зниженню необхідної кредитної ставки. Необхідна кредитна ставка за гривневими кредитами була значно нижчою від фактичної, що на перший погляд означає можливість істотного зниження останньої. Насправді ж до 2000 р. такої можливості не було, оскільки реальна вартість кредитного портфеля комерційних банків була у той час від’ємною, тобто нижчою за рівень девальвації гривні. Додатною і до того ж надто високою вона була лише у відносно короткі періоди стабільності гривні, а саме впродовж 1997 р. та у ІІ кварталі 1999 р. (табл. 3.2.12 та рис. 3.2.2). Таблиця 3.2.12. Девальвація гривні та вартість кредитного портфеля в національній валюті Обмінний курс, UAH/USD Період Індекс зміни курсу валют Рівень зміни курсу валют в середньому за місяць, % Вартість кредитного портфеля номінальна реальна % за % за мі-
на в почат- наприсередкінці за ку ньому пері- період періза оду оду місяць
сяць
рік
місяць
% за
% за
рік
1997 – 1999 рр. 1997 р. 1998 р. 1999 р. І кв. 1999 р. ІІ кв. 1999 р. ІІІ кв. 1999 р. IV кв. 1999 р. І кв. 2000 р. ІІ кв. 2000 р. ІІІ кв. 2000 р. IV кв. 2000 р. січень 2001 р. лютий 2001 р. березень 2001 р. квітень 2001 р.
Кредитні операції іпотечних банків IV кв. 1999 ІІ кв. 1999 І кв. 1999 ІІ кв. 2000 І кв. 2000 ІІІ кв. 2000 IV кв. 2000
Період 04.2001 02.2001 03.2001 01.2001
1997
Середньозважена вартість, % річних
20 10 0 – 10 – 20 – 30 – 40
1998
30
ІІІ 1999
номінальна ставка реальна ставка
Рис. 3.2.2. Вартість кредитного портфеля в національній валюті
Така ситуація свідчить про глибокі деформації, властиві гривневому кредитному ринку, які гальмували його розвиток. Якби впродовж 1998 – 1999 рр. депозитні ставки перевищували рівень девальвації гривні, це сприяло б притоку додаткових коштів на кредитний ринок, але зумовило б водночас значне підвищення необхідної кредитної ставки (рис. 3.2.3), що зробило б кредити недоступними для більшості позичальників. І лише у періоди стабільності гривні рівень необхідної кредитної ставки різко знижувався. Ознаки поліпшення ситуації з’явилися, починаючи з лютого 2000 р.: стабілізація гривні сприяла зниженню необхідної кредитної ставки. За умови утримання стабільного курсу гривні в майбутньому гривнева кредитна ставка наближатиметься до кредитної ставки для ВКВ. Навіть побіжний аналіз ситуації, що склалася на кредитному ринку України, свідчить про неоднозначні умови розвитку кредитування, особливо середньо- та довгострокового. Умови розвитку кредитування в іноземній валюті були дещо кращими, ніж у національній (в першому разі був відсу149 149
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків
тній негативний вплив такого фактора як нестабільність валюти, але кредитний портфель у ВКВ коштував комерційним банкам надто дорого). Відсоткові ставки, % річних 110 110
НКС 100 90 80 70 60 100 90 80 70 60
ВКП
КС 50 40 30 20 10 50 40 30 20 10
IV кв. 2000
IV кв. 1999
ІІІ кв. 2000
ІІІ кв. 1999
ІІ кв. 2000
ІІ кв. 1999
І кв. 2000
І кв. 1999
1997
1998
Період
Рис. 3.2.3. Необхідна кредитна ставка за кредитами, виданими у національній валюті, у разі додаткової вартості кредитного портфеля
Якби в Україні діяло середньострокове кредитування з «плаваючими» кредитними ставками і поквартальною сплатою відсотків, то ці ставки були б такими, як показано на рис. 3.2.4. 150 150
Кредитні операції іпотечних банків 6
Обмінний курс, UAH/ USD
5,4345 5
Обмінний курс, UAH/ USD 4
80 3 70 60 50 1,8890 40 30 1
2
Необхідна кредитна ставка для USD
20 10
0 IV 2000 IV 1997 IV 1998 IV 1999 III 2000 III 1999 ІІІ 1997 III 1998 II 2000 ІІ 1997 II 1998 II 1999 I 2000 І 1997 I 1998 I 1999
0
Період
Рис. 3.2.4. Залежність між зміною валютного курсу та величиною необхідної кредитної ставки
151 151
Необхідна кредитна ставка, % за квартал
Необхідна кредитна ставка для UAH
Модуль 3. Особливості діяльності іпотечних банків
Отже, в ті періоди, коли національна валюта була стабільною (1997 р., ІІ і ІV квартали 1998 р. та ІІ квартал 1999 р.), необхідна кредитна ставка у гривнях наближалася до необхідної кредитної ставки у ВКВ. В усі інші періоди і особливо в ІІІ кварталі 1998 р. необхідна кредитна ставка в гривнях значно перевищувала необхідну кредитну ставку у ВКВ. У ІІІ кварталі 1998 р. курс гривні стрімко падав. Щоб компенсувати втрати кредиторів від знецінення гривні, необхідна кредитна ставка сягнула 79 % за квартал. Якби фактична кредитна ставка базувалася на основі необхідної, більшість з позичальників були б неспроможні сплачувати такі відсотки.
Отже, застосування «плаваючих» кредитних ставок за середньота довгостроковими гривневими кредитами в умовах нестабільності національної валюти потребує плавної зміни її курсу без різких стрибків, які змінюються періодами тимчасової стабільності.
Формули (2) і (3) дають змогу виявити роль окремих факторів у формуванні необхідної кредитної ставки. Чистий вплив окремого фактора вимірюється наступним чином: значення цього фактора змінюється від мінімального до максимального при фіксованих середніх значеннях інших факторів. Співставленням зміни фактора із відповідною зміною необхідної кредитної ставки вираховується коефіцієнт еластичності як міра впливу цього фактора на рівень цієї кредитної ставки (табл. 3.2.13). Абсолютне значення коефіцієнта еластичності свідчить про те, на скільки Таблиця 3.2.13. Фактори, які визначають рівень градацій змінюється необхідної кредитної ставки необхідна кредитна ставка із зміною фаЗначущість № ктора на одну градафактора Фактор пор. (коефіцієнт цію. Знак «+» або «– еластичності) » означає прямий чи 1 Поверненість кредиту –1,014 * зворотній зв’язок 2 Девальвація гривні +0,575 між фактором та рі3 Вартість кредитного портфеля +0,286 внем необхідної Норма 4 вання обов’язкового резерву+0,167 кредитної ставки. 5 Витрати банку +0,127 Отже, із підви6 Прибуток банку +0,032 щенням рівня пове* Для кредитів, які надаються в національній валюті рненості кредиту на одну градацію необхідна кредитна ставка знижується на 1,014 градації; із девальвацією гривні на одну градацію необхідна кредитна ставка зростає на 0,575 градації тощо. 152 152
Кредитні операції іпотечних банків
Таким чином, перспективи суттєвого зниження кредитних ставок в Україні слід пов’язувати насамперед із підвищенням рівня поверненості кредитів, стабілізацією гривні та можливостями комерційних банків щодо залучення дешевих кредитних ресурсів.
В умовах низького рівня кредитоспроможності позичальників, нестабільної гривні та недостатньої публічної довіри до комерційних банків суттєве та стійке зниження кредитних ставок неможливе. Розвиток іпотечного кредитування та емісія на його основі іпотечних цінних паперів сприятимуть зниженню кредитних ставок. Застава ліквідного, обережно оціненого нерухомого майна знижуватиме ризики неповернення кредиту. Емісія ліцензованими кредитними установами забезпечених нерухомістю іпотечних цінних паперів сприятиме залученню дешевих ресурсів на ринок середньо- та довгострокового капіталу. Застосування «плаваючої» кредитної ставки щодо середньо- та довгострокових кредитів (за умови більш-менш плавної зміни курсу гривні), а в перспективі — стабілізація національної валюти, також сприятимуть розвитку кредитних відносин в Україні.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Особливості кредитних операцій іпотечних банків та оцінка кредитоспроможності потенційних позичальників» з дисципліни «Іпотечне кредитування»
розрахованої вартості заставленого майна. Лише в цих межах іпо- 