Становлення і розвиток іпотечних відносин неможливі без створення економічних, правових та інституційних передумов. запровадження іпотечного кре стабільність і паритет цін; стабільність обмінного курсу національної валюти; помірна вартість позичкового капіталу; загальне економічне зростання.
Економічні передумови дитування — це передусім:
Стабільність цін і обмінного курсу національної валюти є надзвичайно важливою передумовою іпотеки. За високого рівня інфляції довгострокові вкладення стають неможливими, а «короткі» гроші виключають можливість фінансування великих інвестиційних проектів. Незадовільний фінансовий стан переважної більшості аграрних підприємств зумовлює знецінення їхнього основного капіталу, в тому числі нерухомого майна. Застава знеціненого майна не дає можливості підприємствам залучати значні фінансові ресурси, що різко звужує їхні інвестиційні можливості, а низька кредитоспроможність більшості сільськогосподарських товаровиробників може призвести до надто широкого застосування примусової реалізації іпотеки. Непевність у стабільності української валюти робить непередбачуваними перспективи довгострокового кредитування, а високі кредитні ставки різко звужують його можливості. До важливих передумов іпотечного кредитування належить загальне економічне зростання, яке б супроводжувалося суттєвим підвищенням доходів населення, рівня банківських заощаджень і відповідним розвитком ринку капіталів. Обов’язковими є правові передумови іпотечного кредитування. З цього приводу Європейська Комісія в «Білій книзі» Європейського співтовариства (1995 р.) зазначає: «Дуже важливою сферою, особливо в народному господарстві, яке реформується в ринкову економіку, є іпотечний кредит. Функціональна галузь іпотечного кредитування не може існувати без таких відповідних правових підвалин, як прозоре регулювання власності на нерухомість та функціонуюча галузь реєстрації прав на нерухомість, де можуть бути зареєстровані іпотеки. Сюди можна віднести також і правові можливості реалі23 23
зовувати іпотеку. Також треба відмітити розвиток галузі оцінювачів нерухомості» [5]. правові гарантії приватної власності на нерухоме май-
правова єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень; правова безпека іпотеки; правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків. Отже, без правових гарантій приватної власності на нерухоме майно іпотека не можлива. Дуже важливою передумовою розвитку іпотечного кредитування є також забезпечення правової єдності земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень. Лише в разі додержання цієї умови нерухоме майно може без обмежень використовуватися в якості забезпечення кредиту. Правова безпека іпотеки передбачає наявність ефективної системи реєстрації нерухомого майна та пов’язаних з ним прав власності і обтяжень, а також чітких правових норм примусової реалізації заставленого майна. Ефективна система реєстрації нерухомості має включати два компоненти: кадастр, в якому визначаються всі нерухомі об’єкти з описом їхнього місцерозташування, виду і розміру; опис всіх прав на нерухомість, особливо прав власності та обтяжень (у багатьох країнах відповідна інформація вноситься до поземельних книг). Без запровадження такої системи всі правові відносини мають перевірятися кредитором на підставі первинних документів, що призводить до затримки прийняття рішення та підвищує витрати на кредит. Наступною правовою передумовою іпотечного кредитування є правове забезпечення примусової реалізації іпотеки в разі невиконання зобов’язання позичальником банку. Така реалізація дає можливість іпотечному банку виконувати свої зобов’язання перед кредиторами. Отже, ризики при застосуванні примусової реалізації безпосередньо впливають на надійність іпотечних цінних паперів та ліквідність банківської системи. Для іпотечного банку та власників його цінних паперів важливим є чітке визначення рангу іпотеки — черговості задо-
24 24
Економічні, правові та інституційні передумови іпотеки
волення вимог заставоутримувача в разі звернення стягнення (заставодавець на момент звернення стягнення може мати також й інші борги, безпосередньо чи опосередковано пов’язані з предметом застави, в тому числі по податках, заробітній платі, соціальному страхуванню тощо). Нормальне функціонування іпотечного кредиту потребує, щоб податкові вимоги, вимоги працівників, вимоги фонду соціального страхування та інші вносилися в систему реєстрації нерухомості так само, як іпотека і відповідно до часу звернення стягнення мали б попередній або наступний ранг щодо інших прав. Іпотека може бути реалізована через примусовий продаж нерухомості або через примусове управління нею на користь кредитора. В разі примусового продажу реалізується ринкова вартість нерухомості; при цьому власник нерухомості, як правило, змінюється. У випадку примусового управління реалізуються доходи від використання нерухомості без зміни власника. Проведення примусової реалізації відбувається, як правило, через суд. В ряді країн (Велика Британія, Чехія, Угорщина, Словаччина) допускається також позасудова реалізація, якщо боржник з самого початку на цю реалізацію погоджується. Застосування позасудової реалізації прискорює її процедуру і розвантажує суди. Продаж нерухомого майна, що становить предмет іпотеки і на яке звернено стягнення, провадиться на прилюдних торгах за місцем його знаходження відповідно до законодавства. В прилюдних торгах мають право брати участь фізичні та юридичні особи, включаючи заставодавця та заставоутримувача, якщо інше не передбачено законом. Винятково важливе значення має створення правових підстав для організації і діяльності іпотечних банків, особливо стосовно умов надання іпотечного кредиту, оцінки заставлюваного нерухомого майна та порядку емісії і погашення іпотечних цінних паперів. З економічними та правовими передумовами тісно пов’язані інституційні передумови, а саме: становлення спеціалізованих іпотечних банків; наявність широкої мережі кадастрових служб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно; розвиток сфер нотаріальних послуг, оціночної та страхової діяльності; 25 25
Модуль 1. Іпотека та її передумови наявність ринків нерухомості та біржового ринку цінних паперів. Як бачимо, Україна поки що дуже далека від створення всіх необхідних передумов для ефективного іпотечного кредитування. У такій ситуації процеси становлення і розвитку іпотечних відносин не можуть проходити безперешкодно. Водночас перспективний потенціал таких відносин в Україні досить значний і зможе поступово реалізуватися за умови його всебічного забезпечення.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Основні передумови іпотеки» з дисципліни «Іпотечне кредитування»
