Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода необходимо: 1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом; 2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов; 3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам. Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле , где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор; Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВДia - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; m - количество отобранных аналогов. Пример Расчет ВРМ Аналог Цена продажи, у.е. ПВД, у.е. ВРМ Объект оценки 150000*5,08 =762169 150000 5+5,43+4,81 = 5,08 А 800000 160000 800000/160000 = 5,00 В 950000 175000 950000/175000 = 5,43 С 650000 135000 650000/135000 = 4,81 Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК). ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случае ; , где Ккап -общий коэффициент капитализации; ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта; Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога; ЧОДia - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога; m - количество отобранных аналогов. Пример Расчет ОКК Аналог Цена продажи, у.е. ЧОД, у.е. ОКК Объект оценки 375000 50000 0,13 А 35000 5000 несопоставим В 500000 40000 0,08 С 350000 35000(за истекший год) несопоставим D 450000 48000 0,11 В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры. Таблица 3.3 Расчет стоимости квартиры методом парных продаж Характеристики объекта Объект оценки Объекты сопоставления
