Эта техника расчета текущей стоимости недвижимости как объекта инвестирования используется в условиях отсутствия информации о рыночной стоимости земли, но если при этом известны: а) стоимость зданий и сооружений, б) продолжительность их экономически полезной жизни, в) годовой чистый операционный доход. Пример: а) 900000 у.е. – стоимость здания; б) 50 лет – срок его полезного использования; в)130000 у.е. – чистый операционный доход; 12% – ставка доходности. Требуется: во-первых, возместить инвестиции в здания и сооружения, во-вторых, получить 12% дохода на весь объем инвестиции; (возмещения инвестиций в землю не требуется, так как она «не изнашивается»). А. Расчет методом прямолинейного возврата капитала При сроке жизни зданий 50 лет, ежегодно в составе дохода должно возвращаться 2% от суммы денег, инвестированных в их покупку (без земли); кроме того требуется получить на эту инвестицию 12 % дохода. Коэффициент капитализации дохода, приходящегося на эту часть инвестиции, составит 0,02 + 0,12 = 0,14. Из условия задачи сумма инвестиции в здания 900000 у.е., следовательно, для удовлетворения требований по зданиям необходим доход 0,14 х 900000 = 126000 у.е. По условию чистый операционный доход (NOI) составляет 130000 у.е. Его остаток в сумме 130000 – 126000 = 4000 у.е. и будет представлять собой доход от земли (земельную ренту). Теперь, если этот остаток дохода, равный 4000 у.е., капитализировать по коэффициенту 0,12, (от земли не требуется возврат капитала в текущих доходах), то получим стоимость земли: 4000 : 0,12 = 33333 у.е., а общая стоимость объекта составит округленно 933 000 у.е. Б. Расчет равномерно аннуитетным методом Данный метод используется при условии, что на протяжении всего срока чистый операционный доход будет оставаться неизменным. Доход, относимый к зданиям и сооружениям, получаем умножив их стоимость на 0,1204 (фактор ипотечной постоянной): 900 000 у.е. . 0,120417 = 108 375 у.е. Остаток NOI, относимый к земле, составит: 130 000 – 108 375 = 21 625 у.е. Капитализируем его по коэффициенту 0,12 и получаем стоимость земли: 21625 : 0,12 = 180208 у.е. Общая стоимость объекта составит 900000 + 180208 = 1080208 или округленно 1080000 у.е. То, что при подсчете стоимости одного и того же объекта разными методами получается разная стоимость, объясняется тем, что в первом случае предполагался NOI в сумме 130 000 руб. только в первый год эксплуатации, а далее он должен постепенно снижаться; во втором же случае этот уровень дохода предполагается неизменным на протяжении всего срока жизни зданий, отсюда и стоимость объекта получается выше.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Техника остатка для земли» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
