Особенности отражения операций по продаже объектов недвижимости
Изменение подходов к определению момента включения объектов недвижимости в состав основных средств привело к тому, что финансовое ведомство в 2011 г. изменило свой подход к отражению операций по продаже объектов недвижимости в учете у продавца. Напомним историю вопроса. Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухучете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю (пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости (отразить по кредиту счета 91) только на дату государственной регистрации прав на имущество. При этом на практике возникает временной разрыв между датой передачи недвижимости покупателю по акту приема-передачи и датой государственной регистрации права собственности на эту недвижимость за покупателем. Соответственно, возникает вопрос: в какой момент организация-продавец должна списать продаваемый объект со счета 01 "Основные средства": в момент подписания акта приемки-передачи или только после того как пройдет государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю? Вопрос этот далеко не праздный. Ведь от ответа на него зависит ответ и на другой вопрос: до какого момента продаваемый объект должен включаться в налоговую базу по налогу на имущество у продавца? Минфин России несколько раз менял свою позицию по данному вопросу. В последние годы чиновниками озвучивался следующий подход (см. Письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32 и от 26.12.2008 N 03-05-05-01/75). При продаже объекта недвижимости выручка от реализации имущества признается на момент перехода права собственности к покупателю. Переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). При этом переход права собственности на недвижимость происходит после такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Следовательно, до внесения изменений в Единый государственный реестр прав объект недвижимости учитывается в составе основных средств организации-продавца и подлежит налогообложению налогом на имущество. Однако изменения, внесенные в 2011 г. в ПБУ 6/01 и Методические указания по учету ОС, согласно которым покупатель недвижимости принимает ее к учету в составе основных средств на дату подписания акта приема-передачи, независимо от факта подачи документов на госрегистрацию <1>, привели к тому, что финансовое ведомство изменило свой подход. -------------------------------- <1> Конечно, при условии, что полученный объект пригоден к использованию (см. подробнее с. 180).
Ведь следование прежней позиции (если объект числится в составе основных средств у продавца до момента госрегистрации) может привести к тому, что один и тот же объект недвижимости в период между датой подписания акта приема-передачи и датой госрегистрации будет числиться в составе основных средств как у продавца, так и покупателя, что, конечно же, неправильно. Учитывая изложенное, в Письме Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20 указано, что организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия независимо от факта государственной регистрации прав собственности. Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 "Товары отгруженные" (отдельный субсчет "Переданные объекты недвижимости"). Письмом ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@ новая позиция Минфина России доведена до налоговых органов для использования в работе. Таким образом, в настоящее время позиция налоговых органов и Минфина едина: при продаже объектов недвижимости после 1 января 2011 г. организация-продавец может вывести проданный объект из состава основных средств (снять со счета 01) на дату подписания акта приема-передачи объекта и учитывать его остаточную стоимость до момента госрегистрации перехода права собственности на счете 45. На дату госрегистрации перехода права собственности остаточная стоимость проданного объекта списывается со счета 45 в дебет счета 91 с одновременным признанием по кредиту счета 91 выручки от реализации этого объекта <1>. -------------------------------- <1> Заметим, что, разъясняя порядок исчисления налоговой базы по налогу на прибыль, Минфин настаивает на том, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на госрегистрацию, вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая позиция высказана, в частности, в Письмах от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301.
Вопрос можно было бы считать разрешенным, если бы не одно "но". В 2011 г. Президиум ВАС РФ, рассматривая эту проблему, фактически поддержал прежнюю позицию Минфина, указав на то, что плательщиком налога на имущество организаций является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности (правом оперативного управления, правом хозяйственного ведения) на объект недвижимого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 N 16400/10). Думается, что это решение ВАС РФ на позицию Минфина России не повлияет, учитывая тот факт, что новая позиция Минфина России увязана с изменениями, внесенными в ПБУ 6/01 с 1 января 2011 г. Соответственно, по сделкам купли-продажи недвижимости, совершенным после 1 января 2011 г., организации-продавцы, на наш взгляд, могут спокойно руководствоваться новой позицией (т.е. выводить проданный объект из состава основных средств на дату подписания акта приема-передачи), не опасаясь претензий налоговых органов.
Примечание. Если руководствоваться новой позицией Минфина России, то информацию о переданных на конец года покупателям объектах недвижимости, переход права собственности на которые еще не зарегистрирован, следует отражать в балансе продавца по статье "Запасы" или "Прочие оборотные активы".
При этом, на наш взгляд, эта информация требует дополнительных пояснений. Можно в самом балансе ввести к соответствующей статье дополнительную расшифровочную строку "В том числе объекты недвижимости, переданные покупателям", а можно соответствующие пояснения привести в пояснительной записке или пояснениях к балансу.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Особенности отражения операций по продаже объектов недвижимости» з дисципліни «Річний звіт 2011»
