Взаимоотношения, возникающие между сторонами по договору аренды (далее – договор), регламентируются статьями 759–826 ГКУ и статьями 283–292 ХКУ. По договору наймодатель (арендодатель) передает или обязуется передать нанимателю (арендатору) имущество в пользование за плату на определенный срок. Договор заключается в письменной форме. К существенным условиям договора относятся: объект аренды; срок, на который заключается договор; арендная плата (с учетом ее индексации); порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа. Предметом договора является: • вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (т. е. непотребляемая вещь); • имущественные права. Предметом договора могут выступать государственные и коммунальные предприятия или их структурные подразделения. При этом передача в аренду структурного подразделения предприятия не должна нарушать производственно-хозяйственную целостность самого предприятия. Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут выступать предметом договора. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» не могут быть объектами аренды: • целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), которые осуществляют деятельность, связанную с оборотом наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров; • целостные имущественные комплексы казенных предприятий; • целостные имущественные комплексы структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) казенных предприятий, которые осуществляют деятельность, связанную с оборотом наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров; • объекты государственной собственности, имеющие общегосударственное значение и не подлежащие приватизации, и пр. Право передачи имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Арендодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора. За пользование имуществом с арендатора взимается плата, размер которой устанавливается договором. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение. Арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или в натуральной форме. При этом договором или законом может быть установлен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом. Так, согласно ст. 23 Закона «Об аренде земли»: • арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды; • арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается с согласия сторон; • арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине. Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором. При этом арендатор освобождается от арендной платы за все время, в течение которого имущество не могло быть им использовано в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Договор заключается на срок, установленный в таком договоре. Если срок аренды не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.1 1 Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок.
Арендодатель должен передать арендатору имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором. При этом необходимо учитывать следующее: • имущество должно быть передано в комплекте и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению этого имущества; • арендодатель обязан предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках имущества, которые ему известны и которые могут быть опасны для жизни, здоровья и т. п.; • арендатор обязан в присутствии арендодателя проверить исправность (состояние) имущества. Если это не будет сделано, то считается, что имущество передано в надлежащем состоянии. Прием-передача имущества (вещи) в аренду осуществляется по акту.1 1 Формы актов приема-передачи различных видов имущества см. в соответствующем разделе ресурса «Типовые договоры и шаблоны».
Передача вещи (имущества) в аренду не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности, права залога. При заключении договора арендодатель обязан уведомить арендатора о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в аренду. Если такое уведомление не было сделано, то арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан использовать арендованную вещь в соответствии с ее назначением и условиями договора. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор имеет право изменять состояние вещи, переданной ему в аренду, только с согласия арендодателя. Если иное не установлено договором или законом, то ремонт вещи, переданной в аренду, производится: • арендатором за свой счет (текущий ремонт); • арендодателем за свой счет (капитальный ремонт). Капитальный ремонт производится в срок, установленный договором. Если такой срок не установлен или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт должен быть осуществлен в разумный срок. Если арендодатель не произвел капитальный ремонт вещи и это препятствует ее использованию в соответствии с назначением и условиями договора, арендатор имеет право: • отремонтировать вещь, засчитав стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или потребовать возмещения стоимости ремонта; • потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор имеет право улучшить вещь, являющуюся предметом договора, только с согласия арендодателя. При этом: • если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, арендатор имеет право на их изъятие; • арендатор имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью (если улучшения переходят к арендодателю); • если в результате улучшения арендованной вещи создана новая вещь, арендатор становится ее совладельцем (его доля в праве собственности соответствует стоимости понесенных им расходов, если иное не установлено договором или законом). Если арендатор без согласия арендодателя произвел улучшения полученной в аренду вещи, которые нельзя отделить без вреда для нее, он не имеет права на возмещение их стоимости (понесенных расходов). Арендатор обязан устранить ухудшения арендованной вещи, произошедшие по его вине (за исключением случаев, если ухудшение произошло вследствие нормального износа вещи или упущений арендодателя). Если это сделать невозможно, то арендодатель имеет право требовать возмещения причиненных ему убытков. Договор прекращается в случае: • истечения срока, на который он был заключен; • выкупа (приватизации) объекта аренды; • ликвидации одной из сторон по договору; • уничтожения объекта аренды и пр. Арендодатель имеет право отказаться от договора и потребовать возврата вещи, если арендатор не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора. Арендодатель вправе потребовать расторжения договора, если арендатор: • пользуется вещью не по назначению или вопреки условиям договора; • без разрешения арендодателя передал вещь в пользование другому лицу; • своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи; • не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность по осуществлению капитального ремонта была на него возложена. Арендатор вправе потребовать расторжения договора, если арендодатель: • передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи; • не исполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи. При прекращении договора арендатор обязан немедленно вернуть арендодателю вещь в состоянии, в котором она была получена (с учетом нормального износа) или в состоянии, обусловленном в договоре. Если арендатор не исполняет обязанности по возврату вещи, арендодатель имеет право потребовать от него уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.1
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Договор найма» з дисципліни «Енциклопедія бухгалтера: бухгалтерія на підприємстві»
