Передача имущества в аренду с правовой стороны регулируется нормами, содержащимися в статьях главы 34 ГК РФ. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Чтобы сдать в аренду помещения, организация должна либо иметь свидетельство о праве собственности, либо получить разрешение (согласовать) соответствующего органа Госкомимущества или иного собственника на сдачу помещений в субаренду. В противном случае сдача помещения в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, может быть признана недействительной, а сумма полученной арендной платы изъята в бюджет. Договор аренды недвижимого имущества оформляется в письменной форме и согласно статьям 609 и 651 подлежит государственной регистрации, если срок договора превышает один год. Статьей 614 ГК РФ установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре аренды условия о размере арендной платы отсутствуют, то он считается незаключенным (статья 654 ГК РФ). Расчеты по арендной плате в бухгалтерском учете отражают обе стороны договора: арендатор и арендодатель. Основанием для отражения в бухгалтерском учете указанных операций является акт приемки имущества в аренду. Арендатор учитывает взятое в аренду имущество на забалансовом счете и в инвентарной карточке. Арендатор начисляет сумму причитающейся к уплате арендной платы в сроки, установленные договором (ежемесячно, ежеквартально). При этом сумму арендной платы он списывает на затраты производства (издержки обращения) в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". При этом целесообразно открыть к нему отдельный субсчет "Расчеты по аренде" и аналитический счет "Расчеты с арендодателем по арендной плате": Д-т счетов 20, 26, 44 К-т сч. 76, субсчет "Расчеты по аренде". . Одновременно с этим начисляется сумма НДС, подлежащая уплате арендодателю: Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" К-т сч. 76, субсчет "Расчеты по аренде". В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденным приказом Минфина РФ № 94н, арендодатель отражает расчеты с арендатором на счете 62, выделив при необходимости отдельный субсчет "Расчеты с арендаторами". В развитие этого субсчета арендодатель открывает аналитические счета по расчетам с каждым арендатором. Сумму же причитающейся или полученной арендной платы он записывает в учете в зависимости от учетной политики и от того, как квалифицирована указанная деятельность в этой сфере: как обычная или прочая. Если арендодатель отражает арендную плату в составе операционных доходов, то он использует счет 91 "Прочие доходы и Расходы". При этом : - а) если в бухгалтерском учете выручка определяется на дату? отгрузки продукции или оказания услуги и выставления счет!| покупателю, т.е. используется метод начисления, то его положеу ния распространяются и на определение результатов от переда- чи имущества в аренду. Сумма начисленной арендной платы отражается бухгалтерской записью: Д-т сч. 62, субсчет "Расчеты с арендаторами" К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы" и одновременно Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы" * К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам" - на сумму НДС; причитающегося в бюджет; л \ Д-т сч. 51 "Расчетные счета" К-т сч. 62, субсчет "Расчеты с арендаторами" - при поступле* нии оплаты; л б) если организация, являющаяся малым предприятием, ощ ределяет выручку от реализации продукции, работ, услуг "касса», вым методом", т.е. по мере их оплаты, то операционные доходы ] от передачи имущества в аренду оформляются бухгалтерским^ записями: Д-т сч. 51 "Расчетные счета" " К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы" - на сумму поступившей арендной платы и одновременно Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы" К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам" - на сумму НДС, причитающегося в бюджет. t Когда арендодатель считает передачу помещений в аренду одним из видов обычной деятельности, сумма арендной платы отражается на счете 90 "Продажи" на соответствующих субсчетах "Выручка от сдачи помещений в аренду" и "Себестоимость операций по сдаче помещений в аренду". Здесь также возможны два варианта: а) при определении выручки в соответствии с методом начисления сумма начисленной арендной платы отражается: Д-т сч. 62, субсчет "Расчеты с арендаторами" К-т сч. 90, субсчет 1/2 "Выручка от сдачи помещений в аренду" и одновременно Д-т сч. 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость" К-т сч. 68, субсчет "Расчеты по НДС" - на сумму НДС, причитающегося в бюджет, или сч. 76 "НДС начисленный, но неоплаченный"; Д-т сч. 51 "Расчетные счета" К-т сч. 62, субсчет "Расчеты с арендаторами" - при поступлении оплаты; б) при отражении реализации на момент поступления арендной платы: Д-т сч. 51 "Расчетные счета" К-т сч. 90, субсчет 1/2 "Выручка от сдачи помещений в аренду" и одновременно Д-т сч. 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость" К-т сч. 68 - на сумму НДС, причитающегося в бюджет. В соответствии с гражданским законодательством арендная плата может быть установлена в виде (статья 614 ГК РФ): 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (бухгалтерские записи представлены выше); 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции или доходов. Например, если арендатор рассчитывается готовой продукцией, изготовленной в арендованном помещении, в бухгалтерском учете арендодателя должны быть сделаны бухгалтерские записи: Д-т счетов 10, 41, 08 К-т сч. 62, субсчет "Расчеты с арендаторами" - оприходованы приобретенные у арендатора ценности; Д-т сч. 19 "НДС по приобретенным ценностям" К-т сч. 62 , субсчет "Расчеты с арендаторами" - сумма НДС, подлежащая оплате арендатору (поставщику). Арендатор, чтобы погасить в учете задолженность арендодателю, при передаче ему продукции делает бухгалтерские записи: на сумму выручки при отпуске арендодателю продукции в счет погашения задолженности по арендной плате - Д-т сч. 76, субсчет "Расчеты по аренде" К-т сч. 90 "Продажи", субсчет 1 "Выручка"; на сумму НДС со стоимости реализованной продукции - Д-т. сч. 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость" К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам"; на сумму фактической себестоимости реализованной продукции - Д-т сч. 90, субсчет 2 "Себестоимость продаж" К-т сч. 43 "Готовая продукция". Конечно, такая передача должна быть правильно документально оформлена. Во-первых, такая форма расчетов должна быть зафиксирована в договоре аренды; во-вторых, должны быть выписаны накладные и счета-фактуры с указанием стоимости продукции от имени арендатора, составлен акт между арендатором и арендодателем о том, что в соответствии с условиями договора оплата арендной платы произведена долей изготовленной продукции. В акте записывают стоимость отгруженной арендодателю продукции и арендной платы с выделением НДС, принятого к оплате у обеих сторон. После подтверждения взаиморасчетов НДС, подлежащий уплате, могут поставить в зачет перед бюджет-том обе стороны договора; 3) предоставления арендатором определенных услуг. Доку- ментальное оформление оказанных в счет арендной платы услуг аналогично описанному выше. На основе первичных документов в бухгалтерском учете арендодателя записывают: на стоимость оказанных услуг и НДС, причитающегося уплате за услуги, - Д-т сч. 20 "Основное производство" К-т сч. 62, субсчет " Расчеты с арендаторами" и Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" К-т сч. 62, субсчет "Расчеты с арендаторами". Арендатор, в свою очередь, сумму оказанных арендодателю услуг проводит через реализацию с оформлением всего комплекса бухгалтерских записей: Д-т сч. 76, субсчет "Расчеты по аренде" К-т сч. 90, субсчет 1 "Выручка" - зачет задолженности по арендной плате в счет предоставления услуг арендодателю; Д-т сч. 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость" , К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам" - начисление в бюджет НДС с выручки от оказанных услуг; Д-т сч. 90, субсчет 2 "Себестоимость продаж" К-т сч. 20 "Основное производство" - списание фактической себестоимости услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду: документальное оформление и бухгалтерские записи в данном варианте расчетов аналогичны рассмотренным выше; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Законодательной основой бухгалтерского учета таких расчетов служит статья 623 ГК РФ "Улучшения арендованного имущества". Отметим, что улучшения арендованного имущества могут быть отделимы от этого имущества и не отделимы от него. Например, капитальный ремонт водопроводной сети можно классифицировать как улучшения, не отделимые от здания, в то же время установка кондиционеров - как отделимые. Пункт 1 ст. 623 гласит, что произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью. В соответствии с пунктом 2 этой же статьи неотделимые улучшения арендованного имущества, сделанные им за счет собственных средств и с согласия арендодателя, могут быть возмещены последним после прекращения срока договора, если иное не предусмотрено договором. После истечения срока действия договора (или в другое время, в зависимости от условий договора) стоимость произведенных неотделимых улучшений может быть передана арендодателю и возмещена им. Допустим, арендатор произвел реконструкцию коммуникаций арендованного помещения за свой счет и с согласия арендодателя. Затраты, связанные с реконструкцией (проведение коммуникаций), были отражены на счете 08 "Капитальные вложения", субсчет "Реконструкция арендованного помещения". Передачу этих затрат у арендатора в счет арендной платы, по нашему мнению, следует проводить как реализацию прочих активов: Д-т сч. 76, субсчет "Расчеты по аренде" К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы" - зачет произведенных затрат в счет арендной платы; Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы" К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам" - начисление НДС на сумму затрат, засчитываемых в счет арендной платы; Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы" К-т сч. 08 "Вложения во внебюджетные активы" - фактическая себестоимость реконструкции. Арендодатель сумму произведенной реконструкции проводит через счет 08, субсчет "Реконструкция объекта, сданного в аренду", с последующим увеличением стоимости сданного в аренду объекта: Д-т сч. 08, субсчет "Реконструкция объекта, сданного в аренду" К-т сч. 62, субсчет "Расчеты с арендаторами"; Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" К-т сч. 62, субсчет "Расчеты с арендаторами" - сумма НДС, подлежащая оплате за произведенные улучшения; Д-т сч. 01 "Основные средства" К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы" - увеличение стоимости сданного в аренду реконструированного объекта основных средств на величину затрат: Д-т сч. 68, субсчет "Расчеты по НДС" К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - зачет НДС, уплаченного арендатору за выполненные работы путем взаимозачета задолженностей. Если арендатором были выполнены отделимые улучшения, они приходуются у него на соответствующие счета по учету материальных ценностей обычным порядком.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Учет расчетов между арендодателем и арендатором» з дисципліни «Бухгалтерський облік в організаціях»
