Закладная, к-рая предусматривает автомати- ческое увеличение или уменьшение процентных ставок по креди- ту в соответствии с изменением заранее выбранного показателя. Закладная с переменной ставкой (ЗПС) или ссуда под закладную с переменной ставкой (СЗПС) (adjustable-mortgage loans - AMLs) были первоначально введены в практику Правлением Федераль- ного банка жилищного кредитования (ПФБЖК) для ссудосбере- гательных ассоциаций с федеральной лицензией в марте 1981 г. СЗПС возникли в Калифорнии и сейчас распространены в масшта- бах всей страны. Процентная ставка по ЗПС, или по СЗПС, "при- вязывается" к какому-либо публикуемому показателю стоимости ресурсов, напр, к ставке по одногодичным казначейским векселям, или к среднему показателю ПФБЖК для всех видов заемщиков. Поскольку стоимость ресурсов, выраженная указанными показа- телями, повышается или понижается на нац. рынке, то процент- ная ставка, к-рую кредитор получает от заемщика, также возрастает или падает. ЗПС была введена с целью освободить кредиторов под недви- жимость от части процентного риска, к-рый традиционно прини- мает на себя кредитор. Кредитные институты обычно занимали деньги на краткие сроки, привлекая депозиты сберегателей и ссу- жали эти средства на длительный срок заемщикам под закладную. Пока процентные ставки остаются неизменными и ставка по крат- косрочным депозитам ниже ставки по долгосрочным закладным, эта схема действует удовлетворительно. Однако, когда ставки по краткосрочным депозитам начинают расти, кредиторы, к-рые вложили средства в долгосрочные закладные с фиксированной ставкой, испытывают "сжатие" процентной маржи. ЗПС предна- значены для того, чтобы процентные платежи кредиторам были более тесно увязаны с издержками по привлечению средств. Чтобы поощрить заемщиков брать ЗПС, кредиторы предложи- ли ЗПС с начальными процентными ставками ниже преобладаю- щих ставок по закладным с фиксированными ставками с анало- гичными сроками погашения. Преимущество этих инструментов для заемщика заключается в том, что более низкие начальные платежи по ЗПС могут создать разницу между его способностью удовлетворять или не удовлетворять требованиям в выдаче ссуды. Заемщик принимает на себя дополнительный риск, заключающий-ЗАКЛАДНАЯ С ПЛАВАЮЩЕЙ СТАВКОЙ И ДОСРОЧНЫМИ АВАНСОВЫМИ ВЗНОСАМИ, ОБЕСПЕЧЕННЫМИ ДЕПОЗИТОМ ся в возможности будущего повышения процентных ставок, что приведет, в свою очередь, к более высоким выплатам по ссуде. Наиболее часто применяемым показателем для ЗПС является ставка по одногодичным казначейским векселям. Обычно заемщик ЗПС должен выплачивать эту ставку плюс маржу от двух до трех процентных пунктов или выше. Эта маржа часто остается неизмен- ной в течение всего срока действия ссуды. Важным элементом договора по ЗПС является период коррек- тировки или частота, с к-рой ставка по закладной может быть скорректирована в соответствии с изменениями процентных ста- вок. Чаще всего этот период принимается равным одному году, но также применяются шестимесячные, трехгодичные и пятилетние корректирующие периоды. Многие кредиторы предлагают верхний предел, или потолок, процентной ставки, ограничивающий размер увеличения ставки в течение одного периода корректировки. Верхний предел до неко- торой степени ограничивает риск заемщика в отношении будущих изменений процентных ставок. Некоторые кредиторы предлагают заемщикам верхний предел на весь срок действия ссуды, что огра- ничивает максимальный размер корректировок процентной став- ки по договору с ЗПС. Др. контракты с ЗПС предусматривают предел платежа, к-рый ограничивает фактическую долларовую сумму повышения ежемесячных выплат заемщика в течение каж- дого из периодов корректировки. Когда условие о верхней границе начинает действовать, разни- ца между выплатами, обусловленными изменениями в ставке ин- декса, и теми, к-рые допускаются пределом платежа, может быть добавлена к общей сумме долга по ссуде. Эта разница затем при- носит процент кредитору. В подобном случае имеет место отрица- тельная амортизация (вместо того, чтобы уменьшаться каждый месяц по мере осуществления выплат, остаток по ссуде растет). Большинство договоров по ЗПС ограничивают сумму отрицатель- ной амортизации, к-рая может иметь место в течение срока дейст- вия закладной. Часто используется предел в размере 125% перво- начальной суммы кредита.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ЗАКЛАДНАЯ С ПЕРЕМЕННОЙ СТАВКОЙ» з дисципліни «Енциклопедія банківської справи, фінансів»
