Имуществом является либо персональное (движимое) или реальное (недвижимое) иму- щество, либо постоянная принадлежность недвижимости. К недви- жимому имуществу (недвижимости) относятся земля и то, что к ней постоянно прикреплено. Здание и земля, на к-рой оно стоит, яв- ляются недвижимостью. К движимому имуществу (движимости) относится все то имущество, к-рое не относится к недвижимому имуществу или его постоянным принадлежностям. Постоянная принадлежность недвижимости - это то, что ранее относилось к движимому имуществу, но теперь прикреплено к недвижимому имуществу и рассматривается как часть недвижимости. Имущественные права включают в себя следующие их разновид- ности, существующие в настоящее время: 1) безусловное право включает большую часть прав собственности; может быть переда- но при жизни, без завещания или по завещанию; может быть ограничено закладными, законами штата и т. п.; 2) право в недви- жимости, подчиненное резолютивному условию: имущество пере- ходит к прежнему собственнику в случае, если произойдут заранее определенные события. Передача законного правового титула на недвижимость осущест- вляется по акту, оформляемому в письменном виде и именуемому "документ за печатью". К таким документам относятся гарантий- ные документы, купчие и документы на освобождение от обяза- тельства. Гарантийный документ содержит безусловное подтвержде- ние лицом, передающим имущество, наличие у него правового титула и права на его передачу, а также то, что имущество свобод- но от каких-либо обременении, за исключением тех, к-рые указа- ны в документе. Гарантийный документ содержит ручательство в спокойном владении имуществом (только лицо, передающее пра- во, а не третья сторона с правомерными требованиями может на- рушить владение), предоставление дальнейших гарантий (прежний владелец обязуется доставить документы, к-рыми оформлен пра- вовой титул) и общую гарантию (обещание прежнего владельца выступать против исков третьих лиц к правовому титулу), КУПЧАЯ обычно содержит лишь заверение передающего имущество лица в том, что оно не сделало ничего наносящего ущерб правовому ти- тулу на имущество (не создало каких-либо обременении) и не со- держит гарантии в отношении предшествующих владельцев. До- кумент об освобождении от обязательства передает лишь ту долю, к-рую имел предыдущий держатель. Никаких гарантий по право- вому титулу он не дает. Регистрация документа является действием, приравниваемым к извещению всех пр. лиц о вступлении во владение имуществом нового владельца, и служит для защиты его от претензий последу- ющих покупателей. В отношении непосредственных участников сделки документ действует и без регистрации. СТРАХОВАНИЕ против дефектов правового ТИТУЛА используется для обеспечения безупречности правового титула и выяснения его со- ответствия гарантиям продавца. При отсутствии страхования пра- вового титула покупатель может предъявить к прежнему владель- цу регрессный иск. Стандартный полис страхования правового титула обычно содержит гарантии в отношении всех дефектов регистрации и тех дефектов, к-рые могут быть известны новому владельцу, за исключением выявленных при обследовании поме- щений в месте нахождения. Компания, страхующая от дефектов правовых титулов, несет ответственность за ущерб или расходы, связанные с каким-либо дефектом или обременением, от к-рых произведено страхование. Страхование правового титула не пере- ходит к последующим покупателям имущества. ПРАВО УДЕРЖАНИЯ представляет собой требование одного лица в отношении имущества или имущественных интересов др. лица. К наиболее существенным правам удержания, распространяющим- ся на недвижимость, относятся право удержания по закладной, право удержания по решению суда и право удержания имущества механиками. К праву удержания имущества механиками относятся требования, возникающие из трудовых отношений или техноло- гических процессов, связанных с улучшением качества обрабаты- ваемого материала или увеличением стоимости имущества. Вос- пользоваться им обычно имеют возможность архитекторы, строи- тели, субподрядчики и поставщики. ЗАКЛАДНАЯ (ИПОТЕКА) представляет собой право удержания недви- жимости без обладания им для обеспечения выполнения обязатель- ства (обычно долгового). Закладная свидетельствует о наличии иму- щественного интереса в недвижимости и должна быть выполнена в письменном виде. Должник, как правило, удерживает правовой титул. Долг обычно свидетельствуется простым векселем, оформ- ляемым вместе с договором залога. Залог, выдаваемый покупате- лем при покупке собственности, оформляется в случае, если про- давец в момент продажи имущества получает от покупателя залог или необходимая для покупки имущества сумма предоставляется кредитором. Ипотека обычно регистрируется; ее регистрация дает те же преимущества, что и регистрация документов о правовом ти- туле. При продаже заложенного имущества покупатель может принять закладную на себя (покупатель становится по ней персонально ответственным). Ответственность продавца сохраняется, если толь- ко он не освобождается от нее держателем закладной путем пере- вода долга. Перевод долга имеет место, когда покупатель прини- мает на себя обязательства по закладной и ее держатель (кредитор) письменно освобождает продавца от ответственности по ней. Если покупатель принимает эти обязательства "условно", то он не несет ответственности по закладной, и отвечать по ней в первую очередь должен продавец. Покупатель может оплатить закладную, а ее дер- жатель должен принять этот платеж. Держатели залога могут обра- 233ВЗАИМНОЕ ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ Т тить взыскание на имущество даже в том случае, если оно нахо- дится в распоряжении покупателя. Залогодатель (собственник) сохраняет за собой право владения и распоряжения имуществом, он также может передавать это иму- щество в соответствии с условиями закладной. Держатель заклад- ной (кредитор) обладает правом удержания имущества, он может переуступить закладную третьим лицам и обратить взыскание на землю в случае неуплаты долга в положенный срок. Закладная мо- жет оформляться только на соответствующим образом зарегистри- рованное имущество. Обращение взыскания требует акта судебной власти, на основании к-рого проводится судебная распродажа. В от- дельных случаях суд может и не дать согласие на продажу, если цена настолько низка, что явно свидетельствует о ее несправедливости по отношению к должнику. Залогодатель обычно имеет возмож- ность выкупить имущество, уплатив долг, проценты по нему и компенсировав соответствующие расходы. Этим правом он может воспользоваться до самого момента объявления судебной распро- дажи. После же объявления этой распродажи должник может вы- купить имущество, погасив ссуду в течение определенного перио- да. Если же залогодержатель использовал право обращения взы- скания и продал имущество, то должнику должен быть возвращен соответствующий излишек выручки от этой продажи над его дол- гом. Если этой выручки оказывается недостаточно для погашения ссуды, то залогодатель остается должником по отношению к зало- годержателю на сумму оставшегося долга. Аренда предусматривает установление отношений между арен- додателем и арендатором, возникающих в связи с заключением договора использования имущества в течение некоторого периода времени за вознаграждение. Имущество вновь переходит к арен- додателю по окончании срока аренды. Арендный договор одновре- менно является и контрактом, и передачей правового титула. Арендные отношения на срок более года должны быть оформлены в письменной форме, как этого требует закон о мошенничестве. Арендатор по договору аренды владеет арендованным имуще- ством, а арендодателю принадлежит право на возвращаемое имуще- ство. Владение на правах аренды может быть как периодическим, т. е. с пролонгацией, так и в пределах определенного промежутка времени (на несколько лет). Аренда с пролонгацией предполагает установление фиксированного или оговоренного периода време- ни, такого, как месяц или год. Уведомление о прекращении арен- ды, как правило, должно быть передано за тот же период времени, к-рый составляют периодические сроки арендных платежей или срок самой аренды. Аренда на определенное время действует в течение фиксированного срока и прекращается автоматически по наступлении установленной даты. Если по окончании этого срока арендатор продолжает использовать имущество с явного или мол- чаливого согласия арендодателя, то этот вид аренды превращается в аренду с пролонгацией. Арендодатель гарантирует арендатору право владения имуще- ством, спокойное пользование им и его пригодность для исполь- зования. Арендатор может передавать имущество или сдавать его в субаренду, если условиями договора аренды не предусмотрено иное. Если имущество сдается в субаренду, арендатор (субарендатор) про- должает нести ответственность по договору аренды. Арендодатель не может предпринимать какие-либо меры против субарендатора, не уплачивающего арендную плату. Арендатор обязан выплачивать арендную плату в конце определенного периода или срока арен- ды, если иное не оговорено в договоре аренды. Обычно арендатор обязан производить текущий ремонт арендованного имущества, но капитальный ремонт проводится арендодателем. Если арендатор незаконно удерживает имущество после окончания срока аренды, арендодатель может выдворить его насильно или же рассматривать эти отношения как аренду с пролонгацией, что накладывает на арендатора те же обязанности по выплате арендной платы и на тех же условиях, к-рые были закреплены в договоре аренды с истек- шим сроком. Договоры аренды прекращаются по истечении установленного срока, по уведомлению, если это аренда с пролонгацией, в связи с принятым арендодателем отказом арендатора, в связи со смертью арендатора (за исключением многолетней аренды) или его выдво- рением.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ВЕЩНОЕ ПРАВО» з дисципліни «Енциклопедія банківської справи, фінансів»
