Еще три года назад столичные власти сделали ставку на развитие клас сической двухуровневой, так называемой «американской» модели. По этой схеме кредит на покупку жилья (70% от стоимости кварти ры) выдается банком на срок от 5 до 10 лет под 15–18% годовых в ва люте. При этом квартиру можно выбирать как на первичном, так и на вторичном рынке. Ипотечное агентство выкупает у банков кредиторов закладные является эмитентом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Полученные от агентства средства банки смогут направлять на выда чу новых кредитов. Но для того, чтобы такая ипотека заработала в полную силу, Москве нужно было около $500 млн. После августовско го кризиса привлечь иностранные инвестиции на развитие столич ной ипотеки не удалось, и программа «затормозилась». Кроме того, не все москвичи были готовы брать кредит под такие высокие про центы. Правда, в этом году ситуация изменилась к лучшему. Фонд «США Россия»(TUSRIF), который финансирует российскую ипотеку, выделил на ипотечные нужды $130 млн. Четверть этой суммы будет направлена в Санкт Петербург, остальные деньги (если будет много 656
Покупка квартиры
заявок на получение кредита) – в Москву. Партнерами фонда являют ся московские банки: Инвестсбербанк, Межкомбанк, Инвестицион ная банковкая корпорация (ИБК). По словам вице президента фонда Джеймса Кука, в ближайшее время заемщики смогут взять кредиты под 11% годовых без права досрочного погашения, такие кредиты бу дут выдаваться на 4–10 лет. Довольно успешно работают в Москве и «малые» ипотечные программы, созданные банками и застройщика ми. Так, департамент внебюджетной политики правительства Моск вы совместно с Собинбанком выдает кредиты на покупку жилья, построенного департаментом. На деле это выглядит так: департмент продает дома, построенные за счет Московского жилищно инвести ционного фонда, Собинбанку по ценам, установленным Межведомст венной комиссией. Банк реализует эти квартиры на условиях кредита. Любой платежеспособный москвич может внести 30% от стоимости квартиры и в отделении банка на Поварской улице получить кредит под 10% годовых в валюте. При подаче заявления на получение кре дита необходимо предоставить справку о доходах за последние пол года, копии паспортов всех членов семьи, выписки из трудовой книжки за 5 лет и сведения об имуществе – таким образом банк ми нимизирует свои риски. Ежемесячные выплаты по кредиту не долж ны превышать трети месячного дохода семьи – получается около $150–$200 в месяц. Но надо быть готовым к тому, что конечная стои мость квартиры вырастет в 1,5 раза. В столице также работает несколько «немецких» ипотечных схем. Это программа ссудно сберегательных касс (кредит в размере 50% сто имости жилья сроком на три пять лет под 8% годовых), программа Департамента внебюджетного строительства и программа «Мосстрой механизации 5» и ДСК 1 – все они осуществляются совместно с мос ковским Сбербанком. Правда, в этом случае предложение квартир ограничено: купить можно только то, что построено организатором программы. В «Мосстроймеханизации 5» первонаяальный взнос составляет 40% от стоимости приобретаемого жилья на срок до 10 лет под 10% годо вых в валюте. Коммандитное товарищество (товарищество на вере — аналог евро пейский строительных обществ, в основе которых — накопительная 657
Дом
схема) было создано в ДСК 1 в прошлом году. В 1999 году было выда но 200 кредитов. По словам Ирины Сергеевой, коммерческого дирек тора ДСК 1, кредиты предоставляются на срок до 10 лет под 10%, если кредит берется на более короткий срок — под 8–10%. В ДСК 1 пред лагают и другие схемы. Например, можно внести сразу половину суммы и получить кредит под залог этой квартиры на 2 года под 10% годо вых в рублях. Есть возможность открыть накопительный счет – в этом случае проценты выплачивать не придется. Наоборот, вы будете по лучать от ДСК 1 дивиденды, а при покупке квартиры вам будет пре доставлена скидка до 17,5%. Такой подход к решению жилищной проблемы позволяет до 40% от стоимости квартиры. Таким образом, на столичном рынке в настоящее время есть структуры, у которых можно получить кредит на покупку жилья. Что будет, если заемщик не сможет вернуть кредит Кредит на покупку квартиры выдается сроком на 10 лет, а за это время многое может произойти. Финансовый кризис подтвердил, что многие высокооплачиваемые работники коммерческих структур либо потеря ли работу, либо их зарплаты были сокращены. Как поступает банк, если заемщик не может вернуть деньги в срок? Прежде всего выясняет причины, по которым заемщик не может погашать кредит. Полная или частичная потеря трудоспособности за емщика покрывается за счет страхования жизни заемщика, которая является обязательным условием выдачи кредита. Поэтому в случае наступления страхового случая обязательства по погашению кредита ложатся на страховую компанию. В случае, если кредит не может быть погашен вследствие уменьше ния доходов заемщика, возможны несколько вариантов выхода из ситу ации. В любом случае заемщик должен обратиться в банк с письменным заявлением о невозможности исполнения обязательств. В случае вре менного прекращения получения доходов, например, при переходе на новое место работы с испытательным сроком банк готов рассмотерть возможность предоставления «кредитных каникул» на срок до 3 меся цев. Но если это не спасает заемщика, ищем другие варианты. Приведем конкретный пример. Предположим, заемщик хочет при обрести двухкомнатную квартиру на Ленинском или Кутузовском про
658
Покупка квартиры
спекте. Предположим, такая квартира стоит около $52 000. Исходя из условий кредитования, размер собственных средств заемщика не должен быть меньше $12 000. Таким образом, сумма предоставляе мого кредита – $40 000. Если кредит выдан на 10 лет под 15% годовых, ежемесячный платеж составит $654. Допустим, что через 5 лет финансовое состояние заемщика ухудши лось настолько, что он не может платить такую сумму. Тогда его кварти ра может быть реализована, ему будут возвращены его собственные средства ($12 000) и основная сумма долга, выплаченная заемщиком за пять лет ($25 887). На это средства заемщик может приобрести аналогичную по характеристикам квартиру в другом районе.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Московские кредиты» з дисципліни «Будинок: Практичні рекомендації з будівництва та купівлі власного житла»
