Ситуация, сложившаяся в настоящее время в России в области долго срочного кредитования, сходна той, что сложилась в США в конце 20 х годов прошлого столетия, и характеризуется высокими процент ными ставками, небольшими сроками кредитования вследствие недо статка ликвидности кредитных институтов, неэффективностью применяемых технологий. Реформирование данного сегмента банков ского сектора позволило вывести экономику США из затяжного кризи са: тогда были созданы условия для массового развития ипотечного кредитования и жилищного инвестирования. С началом рыночных преобразований и восстановлением институ та частной собственности государство, участники рынка недвижимо сти и финансового рынка вновь обратились к теме ипотеки. Основным координатором осуществления мероприятий, направленных на внед рение и развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации, является Госстрой России. К данному моменту сформирована институциональная среда для функционирования системы ипотечного кредитования. Федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке (залоге не движимости)» заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Указанные документы достаточно подробно регулируют вопросы существа ипотеки как способа обеспе чения исполнения обязательств, заключения договора об ипотеке, го сударственной регистрации ипотеки как обременения недвижимого имущества, порядок пользования заложенным имуществом и другие вопросы. Законодательно или нормативно оформлена деятельность всех про фессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтор ских, страховых компаний). Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 авгус та 1996 г. № 1010 создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК). В 2000 г. постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 утверждена Концепция развития системы 652
Покупка квартиры
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, на ос нове которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные программы. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъек тов Российской Федерации на выбор схемы, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредито вания граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юри дической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования. Тем же постановлением утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, направленных на выработку отдельных мер государствен ной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования, сниже ние рисков для участников ипотечного рынка, удешевление кредитов для населения, а также на разработку надежных финансовых инстру ментов привлечения ресурсов в эту сферу. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сен тября 2001 г. № 675 была принята Федеральная целевая программа «Жилище», включающая в себя комплекс важнейших мероприятий по реформированию жилищно социальной сферы, в том числе под программу «Свой дом», устанавливающую принципы взаимодействия участников системы ипотечного жилищного кредитования и формы государственного участия в развитии и функционировании системы. В 2001 г. в результате дополнительной эмиссии уставный капитал АИЖК вырос с 80 до 160 млн. руб. Также по обязательствам Агентства предоставлены государственные гарантии в объеме 2 млрд. руб. До настоящего времени АИЖК не прибегало к заимствованиям на фондовом рынке. Из средств уставного капитала был сформирован портфель ипотечных кредитных обязательств порядка 20 млн. руб. Определенным препятствием в развитии деятельности АИЖК остает ся отсутствие Закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», прошедшего пока лишь первое чтение в Государственной Думе. Расширение масштаба активных операций АИЖК невозможно без формирования территориальной инфраструктуры. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных докумен 653
Дом
тов, к настоящему времени в Российской Федерации наблюдается мно гообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из кото рых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство из них направлено на краткосрочное удовлетворение потребностей граждан в жилье. В последние два года регионы подходят к формированию регио нальных систем ипотечного жилищного кредитования, изначально ориентируясь на будущее развитие рынка ипотечных ценных бумаг — неотъемлемой части любой системы ипотечного кредитования. На се годняшний день они ближе всего подошли к рефинансированию ипо течных кредитов и привлечению инвестиций на фондовом рынке. Интересные разработки в области создания системы ипотечного жилищного кредитования существуют в Иркутской области. ОАО «Ир кутское региональное ипотечное агентство» (далее ИРИА) совместно с кредитными союзами и страховой компанией разработало схему ипо течного кредитования, включающую обязательный элемент — рефи нансирование кредитов. Правда, пока недостаточно отработана практика из за нехватки стартового капитала. Тем не менее, ИРИА ор ганизовало первый в России выпуск ипотечных облигаций и успешно провело его размещение. По количеству выданных кредитов и качеству обслуживания заем щиков выделяется Оренбургская область, где с 1997 года по сегодняш ний день выдано порядка 1000 банковских ипотечных кредитов (более 50 млн. руб. в денежном выражении, за вычетом уже погашенной час ти ипотечной задолженности). Созданное здесь ОАО «Оренбургская ипотечно жилищная корпорация» уже имеет опыт и в проведении про цедуры андеррайтинга, оформлении договорных отношений между участниками системы ипотечного жилищного кредитования, разработ ке нормативно правовых актов, на основании которых осуществляется ипотечное кредитование в области. Но и здесь существуют проблем ные вопросы: почти 100% бюджетное финансирование, нерыночные процентные ставки, — все это сдерживает возможности рефинансиро вания ипотечных кредитов и развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. В г. Омске существует схема, аналогичная оренбургской, с привле чением ОГУ «Агентство жилищного строительства». Участие в схеме 654
Покупка квартиры
такого агента позволяет оптимизировать налогообложение заемщиков по операциям с жильем в инвестиционно кредитном цикле. ОАО «Ом ская региональная ипотечно жилищная корпорация» самостоятельно организует строительство жилья для потенциальных заемщиков, замы кая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотеч ного жилищного кредитования. В Самарской области была принята Концепция развития системы ипотечного кредитования и реализуется программа ипотечного креди тования, основанная на взаимодействии банков, уполномоченных областной администрацией, и некоммерческого фонда «Самарский областной фонд жилья и ипотеки». Рефинансирование банковских кре дитов осуществляется из средств Фонда. Фонд также планирует привле кать внебюджетные средства. Астраханская, Белгородская, Брянская, Новгородская, Ростовская, Томская, Читинская области, Республика Алтай, Чувашская Республи ка, Удмуртская Республика, Республика Башкортостан и Республика Мордовия пытаются решить жилищную проблему в соответствии с ре гиональными целевыми программами, разработанными на базе феде ральных целевых программ «Жилище» и «Свой дом». В Республике Удмуртия предоставлено свыше 10 тысяч кредитов, в Республике Чувашия — более 7 тысяч. Большой объем жилищного строительства с предоставлением кредитов и займов населению ведет ся в Белгородской области и Республике Башкирия. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и, как правило, реали зуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операто ров пока что ограничено территорией Москвы и Санкт Петербурга, где сосредоточена основная часть спроса на дорогие кредиты. Значительный опыт работы на рынке имеет ЗАО «КБ Дельта Кре дит», созданное инвестиционным фондом «США — Россия» в 1998 г. Данным оператором осуществляется выдача валютных кредитов под 13–15% годовых на срок до 10 лет. Прообразом современного ипотечного банка может стать коммер ческий банк «Московское ипотечное агентство», которым также нача та выдача ипотечных кредитов и разработаны собственные стандарты предоставления ипотечных кредитов. 655
Дом
Однако, ввиду слабости региональных инвестиционных финансо вых рынков, их возможности по привлечению финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования весьма ограничены. По всей видимости, целесообразно рассмотреть возможность ин тегрирования региональных финансовых потоков путем создания меж региональных ипотечных агентств, учредителями которых могут выступить администрации субъектов федерации. Однако, несмотря на немалый объем работ, проведенных в послед нее время, заложен лишь фундамент системы ипотечного жилищного кредитования. Необходимо, чтобы на этом фундаменте выросло зда ние общефедерального масштаба. В него придут долгожданные финан совые потоки поверивших в ипотеку инвесторов. С ним продажа жилья в кредит станет реальностью для сотен тысяч граждан. Но для этого в самое ближайшее время нам необходимо предпринять шаги, обеспе чивающие формирование и развитие первичного и вторичного рын ков ипотечных кредитов.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Развитие ипотеки в России» з дисципліни «Будинок: Практичні рекомендації з будівництва та купівлі власного житла»
