Но самое главное, что ипотека — это стратегический механизм вовле чения внебюджетных источников, и, в первую очередь, средств насе ления — основных инвесторов в любой стране — в реальный сектор экономики, каковым является строительство. А через строительство эти средства войдут и в стройиндустрию, и в остальные отрасли народ ного хозяйства. Если так ставить вопрос, то удовлетворение потребно сти граждан в жилье является не самоцелью системы, а производной, следствием ее массового развития. Поэтому мы скептически и с осторожностью подходим к тем региональным ипотечным программам, в которых не содержится меха низмов рефинансирования организаций кредиторов. Именно из за от сутствия этого механизма они обречены остаться на игле бюджетного финансирования. Эти программы, на первый взгляд, могут быть весь ма привлекательными. Первый эффект от их реализации достигается достаточно быстро. Но этот эффект весьма иллюзорный, поскольку так же быстро заканчиваются и бюджетные деньги. Существует целый спектр мнений по поводу предоставления адрес ных целевых субсидий определенным категориям заемщиков. Есть полные противники какого бы то ни было субсидирования. Есть сто ронники предоставления субсидий на часть стоимости квартиры. Есть сторонники субсидирования процентной ставки по ипотечному кре диту. В каждой из этих точек зрения присутствует свое рациональное зерно. Однако для нас государственная поддержка в виде прямого финан сирования должна играть роль «ключа зажигания» системы. В дальней шем, при необходимом условии правильно функционирующего кредитно финансового механизма, система переходит в режим само финансирования. Более того, сам факт оттягивания крупных бюджет 648
Покупка квартиры
ных средств на коммерческий проект, каковым является ипотека, про тивоестественен. Бюджетные средства, которых и так не хватает, долж ны идти на поддержку малоимущих слоев населения. Несмотря на то, что Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ официально отдается предпочтение двухуровневой модели построения отношений на ипотечном рынке, большинство регионов ориентируется на собственные «квазиипотеч ные» наработки, изящество которых порой прямо противоположно результатам. Все «простые решения» ориентированы на использова ние бюджетных ресурсов и требуют их постоянного вливания. Этим тормозится процесс развития ипотечного кредитования и ограничива ется возможность использования преимуществ внебюджетного финан сирования, свойственных системе ипотечного кредитования. В качестве примера наиболее типичной квазиипотечной схемы можно привести Программу улучшения жилищных условий, разрабо танную и реализуемую в г. Саров Нижегородской области, а также при меняемую в Вологодской, Калужской, Кировской, Костромской, Нижегородской и Ульяновской областях. Отголоски этой схемы можно встретить и во многих других региональных «ипотечных» программах. В рамках данной программы финансирование осуществляется по замкнутой схеме, полностью за счет средств региональных (мест ных бюджетов), через посредство специально создаваемых фондов. Возникающие денежные обязательства заемщиков не могут быть рефи нансированы, поскольку первичные права требования не оформлены банковскими кредитными договорами — отсюда и низкое «качество» ипотечных обязательств. В Красноярском крае проблема жилищного обеспечения решалась с помощью аренды с последующим правом выкупа. В ряде регионов получили развитие «натуральные» схемы ипотечного кредитования, как, например, в Белгородской области, где возврат «ипотечных» ссуд осуществляется как денежными средствами, так и сельскохозяйствен ной продукцией. В «саровской схеме» и ей подобных широко используется механизм продажи жилья в рассрочку (в результате чего возникает ипотека в силу закона). При этом налицо конфликт интересов собственника жи лья и кредитора, объединенных в одном хозяйственном субъекте — 649
Дом
некоммерческом фонде. Во первых, не выполняется условие независи мой оценки предмета залога — жилья, которое сам фонд строит и сам же продает в рассрочку. Во вторых, также возможны искажения при оценке вторичного жилья, передаваемого в зачет. В третьих, процедура андеррайтинга при таком «кредитовании» приобретает формальный оттенок, так как фонд заинтересован в ско рейшей реализации жилья. В результате возрастают кредитные риски, что делает практически невозможным рефинансирование таких зай мов. По этой причине развитие схем, основанных на ипотеке в силу закона, фактически прекратилось с 2001 г. Следует отдать должное попыткам организовать ипотечное креди тование «во что бы то ни стало». Региональные эксперименты спо собствовали образованию квалифицированных кадров, наработке практического опыта, поиску форм межрегионального общения, ока зывали свое влияние на федеральную политику. Так, созданная по инициативе разработчиков «Саровской схемы» «Международная ассо циация ипотечных фондов» (МАИФ) была, несомненно, благим на чинанием, повысившим интерес к развитию ипотечного кредитования в регионах страны. Однако недостатки пропагандируемой организато рами схемы и ограничения деятельности МАИФ пропагандой озна ченной схемы до сих пор не позволили Ассоциации вырасти в национальную общественную организацию профессиональных участ ников российской системы ипотечного жилищного кредитования. В то же время необходимость возникновения такого обществен ного института очевидна, и в настоящее время Госстроем России, ФКЦБ России, АИЖК и рядом субъектов Российской Федерации на чата работа по созданию Саморегулируемой организации, главная за дача которой состоит в содействии формированию рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредито вания с целью развития общероссийской самофинансируемой системы ипотечного жилищного кредитования.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В РАЗВИТИИ ИПОТЕКИ» з дисципліни «Будинок: Практичні рекомендації з будівництва та купівлі власного житла»
