Коттедж, как и любой другой объект недвижимого имущества, явля ется вещью индивидуально определенной, соответственно, и подход к приобретению коттеджа или земельного участка для последующего 560
Дом руками профессионалов
возведения коттеджа должен быть в каждом случае сугубо индивидуа лен. И дело не только в том, что приобретение недвижимого имуще ства во все времена являлось сделкой достаточно дорогой для любых сословий общества. Ведь каждый объект недвижимости имеет свою историю, так же как человек имеет свою биографию. Более того, у каж дого объекта недвижимости есть своя «родословная». К тому же лю бой земельный участок имеет еще и свои «пристрастия», ибо должен использоваться только в соответствии со своим целевым назначени ем (впрочем, целевое назначение земельного участка можно изменить в установленном действующим законодательством порядке либо через суд). Поэтому при приобретении коттеджа или земельного участка для его строительства необходимо учитывать одновременно целый ком плекс факторов. Для того чтобы покупка недвижимости принесла только радость, предлагаем по порядку рассмотреть все основные моменты, которые необходимо учитывать при совершении сделок купли продажи земель ных участков и коттеджей. К вопросу о земле В первую очередь, естественно, необходимо рассмотреть вопрос о зем ле. С самого начала следует узнать, на основании какого права она принадлежит продавцу объекта недвижимости. Земля может принад лежать по праву собственности — это наиболее удачный вариант для покупателя, так как собственник земельного участка может свободно распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом. Сложнее ситуация, если приобретаемый земельный участок является долей в общей долевой собственности. В данном случае право перво очередного приобретения отчуждаемой доли имеют сособственники. Каждому из них необходимо отправить предложение (оферту) восполь зоваться своим правом первоочередного приобретения доли, при этом продавец должен указать цену, за которую он намерен продать свою долю. В случае отказа сособственников воспользоваться принадлежа щим им правом или отсутствия ответа на оферту в течение месяца со дня ее вручения продавец может продать принадлежащую ему на праве собственности долю любому другому лицу, но по цене не меньшей, чем предлагалась другим сособственникам. 561
Дом
Хуже обстоят дела, если земельный участок находится в пожизнен ном наследуемом владении или в бессрочном пользовании. С момента вступления в действие нового Земельного кодекса РФ граждане имеют право перевести такие земельные участки в собственность (для граж дан РФ бесплатно) либо заключить договор аренды соответствующего земельного участка. Если на таком земельном участке, расположенном на территории, административно подчиненной Санкт Петербургу, находится какой либо зарегистрированный на праве собственности объект недвижимости (жилой дом, например), возможно заключение сделки купли продажи этого объекта. При совершении такой сделки покупатель получает в дальнейшем право либо выкупить земельный участок, либо заключить договор его аренды. Правда, объектом сделки в данном случае будет не сам земель ный участок, а находящееся на нем недвижимое имущество, а земель ный участок перейдет новому владельцу на праве собственности или аренды. Следует учитывать, что в Ленинградской области Ленинград ская областная регистрационная палата (ЛОРП) отказывается регист рировать сделки подобного рода. Земельный участок может находиться у владельца на праве аренды. В данном случае возможно заключение договора цессии (уступки права аренды), в соответствии с которым владелец передает принадлежащие ему согласно договору аренды права пользования и владения земель ным участком. Как правило, для заключения договора цессии требует ся согласие собственника. В некоторых случаях заключение договора цессии невозможно — если это оговорено в договоре аренды. Опять же, если на земельном участке, находящемся у владельца на праве аренды, есть жилой дом, который принадлежит собственнику на праве соб ственности, право аренды при продаже жилого дома в любом случае переходит новому собственнику. Большое значение при покупке земельного участка имеет его целе вое назначение. Если земельный участок относится к землям сельско хозяйственного назначения, а вы намерены построить на нем коттедж, то через некоторое время к вам могут явиться государственные чинов ники и предложить за свой счет снести возведенное строение, упла тить штраф, а также стоимость рекультивации земельного участка. Для строительства коттеджа необходимо, чтобы земельный участок был 562
Дом руками профессионалов
предоставлен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение подсобного хозяйства, дачное строительство или под садовод ство. Следует учитывать, что в соответствии с Законом «О садоводче ских, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» запрещены возведение на территории садового участка хо зяйственных сооружений и регистрация граждан в расположенном на садовом участке доме в качестве основного или временного места жительства. Целевое назначение земельного участка можно, конечно, и изме нить, но это потребует дополнительных вложений денежных средств (зачастую немалых). Кроме того, необходимо будет предоставить го сударственным чиновникам четкое и ясное обоснование перевода зе мельного участка из одной категории в другую (это может быть, например, подтвержденное соответствующими специалистами исто щение земель сельскохозяйственного назначения, не подлежащих вос становлению). Не стройте замков на песке Еще до приобретения земельного участка в собственность желательно получить сведения о том, на каких грунтах будет расположен ваш дом. Это необходимо для того, чтобы впоследствии вы могли строить то, что хотите. Ведь вполне возможно, что вы мечтаете о трехэтажном особняке, а на приобретаемом земельном участке из за слабости грун тов можно возвести только двухэтажное здание. Иногда свойства грун тов не позволяют пробурить скважину для подачи питьевой воды или организовать локальную канализацию, в то время как централизован ная канализационная система отсутствует и ее строительство намечено на далекое далекое будущее, да и то — может быть. В Санкт Петербурге не так много организаций, которые способны за приемлемые деньги провести профессиональное исследование грун тов и представить собственнику земельного участка подробный отчет. Одна из них — недавно созданное ООО «Русский фонд недвижимости — Геодезия». При выборе земельного участка, безусловно, необходимо учиты вать и такие обстоятельства, как подведение линии электропередач и ее мощность, наличие других коммуникаций. 563
Дом
Приобретая земельный участок у государства, вы можете столкнуть ся с проблемой установления надлежащей цены на земельный участок. Это связано с различными подходами к установлению выкупной цены земельного участка, зависящей от ставки земельного налога. В этом случае желательно обратиться к специалисту в данной области, кото рый, возможно, поможет вам снизить выкупную стоимость земельного участка в несколько раз. Что покупаем? Если предложенный земельный участок устраивает вас по всем параме трам, можно приступить и рассмотрению правовых вопросов, связан ных с самим коттеджем или его строительством в будущем. Прежде всего нужно заметить, что слово «коттедж» — это скорее, бытовое, общеупотребительное, а не юридический термин. Во всех свидетельствах о праве собственности на строение, которое мы все привыкли называть коттеджем, оно будет значиться просто как жилой дом. Если вы приобретаете недостроенный жилой дом, необходимо поинтересоваться, имеется ли утвержденный план строительства. При отсутствии утвержденного плана строительства возведенное здание или «недострой» считаются самовольной постройкой и подлежат сно су за счет лица, осуществившего строительство. Тогда вам придется «задним числом» оформлять всю необходимую разрешительную доку ментацию, а это потребует много времени, сил и средств. Заранее позаботиться обо всей разрешительной документации необходимо и в том случае, если вы намерены строить коттедж самостоятельно. Если вы покупаете уже готовый коттедж, то необходимо проверить у собственника его полномочия распоряжаться объектом недвижимо сти. В минимальный(!) комплект документов, необходимых для совер шения сделки купли продажи коттеджа, входят:
· свидетельство о праве собственности — документ, на основании которого продавец приобрел право собственности (договор куп ли продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
· технический паспорт; 564
Дом руками профессионалов
· свидетельство о праве собственности (или ином праве) на земель ный участок, на котором находится коттедж, и документ, на осно вании которого продавец приобрел право собственности на соответствующий земельный участок;
· согласие
супруга на отчуждение объекта недвижимости (если объект недвижимости приобретен в период брака).
В зависимости от конкретной ситуации список документов может быть значительно расширен. Если вы намерены оформлять сделку нотариально, то нотариус также затребует справку об оценочной стоимости объекта недвижимости, выписку из Единого реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Весьма распространенным заблуждением является обязательное оформление сделки купли продажи недвижимости у нотариуса. На са мом деле стороны могут заключить договор купли продажи и в простой письменной форме. При этом они сэкономят 1,5% стоимости объекта недвижимости, которые взимает нотариус, но зато в регистрирующий орган придется идти и продавцу, и покупателю (при нотариальной форме договора достаточно явки в государственный регистрирующий орган только покупателя). Сделка купли продажи земельного участка считается заключенной не с момента подписания или заверения нотариусом, а с момента госу дарственной регистрации. В Санкт Петербурге регистрирующим орга ном является Городское бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР), в Ленинградской области — Ленинградская областная регистра ционная палата (ЛОРП). Только после государственной регистрации ставится точка в сделке купли продажи объекта недвижимости, и право собственности переходит к новому владельцу. О безупречности «родословной» Вернемся к «родословной» объекта недвижимости, то есть к его исто рии. Действующее законодательство не позволяет простому граждани ну проверить все прошлые сделки с коттеджем или земельным участком. Подобного рода информация может быть предоставлена нотариу сами и регистрирующими органами (ГБР, ЛОРП) только по запросу 565
Дом
правоохранительных органов. Однако любой гражданин имеет воз можность обратиться в регистрирующий орган с требованием предо ставить информацию о том, кто является в настоящее время собственником того или иного объекта недвижимости. Это позволя ет определить, кто является надлежащим продавцом объекта недви жимости. Стоит эта услуга не более 50 рублей. Нередко очень полезно бывает побеседовать с соседями, проживающими рядом с продавае мым объектом недвижимости. Поскольку все перечисленные тонкости — только вершина айсберга проблем, с которыми приходится сталкиваться покупателю недвижи мости, лучше всего обратиться за помощью к юристам, специализиру ющимся на сделках с недвижимостью. Несмотря ни на что, свой дом всегда был вожделенной мечтой каж дого, и здесь действительно есть к чему стремиться. Хочется поже лать читателям хороших приобретений, долгой и счастливой жизни в «родовом гнезде» многих поколений благодарных потомков.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «КАК КУПИТЬ ДОМ» з дисципліни «Будинок: Практичні рекомендації з будівництва та купівлі власного житла»
