Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество
1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по догово ру об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначи тельно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Феде рального закона. 2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и ука зать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости ко торого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыска ние; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализа ции, если таковые необходимы. 3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в слу чаях, когда: — залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринима тельской деятельности; — предметом ипотеки является земельный участок из состава зе мель сельскохозяйственного назначения. КОММЕНТАРИЙ 2 3 3 ' Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализа ции заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сум ма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипоте кой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой вре мени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требова ния, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обраще нии взыскания. 4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: — она м о ж е т повлечь существенное ухудшение финансового по ложения залогодержателя; — в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). В пункте 1 комментируемой статьи воспроизведено правило о со размерности нарушения условий договора и права обращения взы скания на заложенное имущество, содержащееся в пункте 2 ст. 348 ГК РФ. Его значимость носит исключительный характер, прежде всего в ипотечных правоотношениях, поскольку убытки кредито ра-залогодержателя должны быть соотносимы со стоимостью зало женного объекта недвижимости и его особого статуса вообще и для должника-залогодателя в частности. Поэтому данный фактор следует учитывать как кредитору, так и суду — по собственной инициативе или по заявлению должника. Под действие этой статьи не подпадает случай, когда обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения. Пункт 2 настоящей статьи определяет с учетом особенностей во просов, разрешаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, содержание решения суда. Решение суда — это постановление суда первой инстанции, кото рым гражданское дело разрешается по существу. При принятии ре шения исключительно важно установить величину суммы, которая подлежит уплате залогодержателю из стоимости заложенного имуще ства, поскольку не исключена ситуация, когда в обращении взыска-ИПОТЕКА. КРЕДИТ. Г 2 3 4 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ния на имущество может быть отказано в соответствии с пунктом 1 ст. 54 Закона. Определение имущества, являющегося предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в пункте 2 ст. 9 За кона (см. комментарий к нему). Способ реализации имущества, на которое обращается взыска ние, должен быть определен в соответствии со статьей 56 Закона (см. комментарий к ней). По общему правилу, реализация имущест ва производится по рыночным (свободным) ценам. Ряд требований к порядку установления цены на соответствующие объекты недвижи мости содержатся, например, в статье 555, пункте 1 ст. 561 ГК РФ. Принимаемые меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации заключаются в сохранении объекта недвижимости в целостности, предупреждении его повреждения, защите от посяга тельств третьих лиц, огня и различного рода стихийных бедствий. Принятие названных и других мер оправданно, если есть обосно ванное мнение о том, что залогодатель не выполняет или может уклониться от выполнения своих обязанностей, предусмотренных статьями 30 — 33 Закона. Решение суда, как правило, приводится в исполнение после вступления его в законную силу. В основе положений пункта 3 настоящей статьи лежат нормы статьи 207 ГПК РСФСР, по которым суд, вынесший решение, впра ве с учетом имущественного положения сторон или других обстоя тельств отсрочить (то есть отложить исполнительные действия на оп ределенный срок) либо рассрочить (то есть установить несколько сроков для исполнения по частям) исполнение решения. В Законе (п. 3 ст. 54) установлено два строго определенных слу чая, когда по заявлению залогодателя суд вправе, при наличии ува жительных причин, отсрочить на срок до одного года реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Первый случай распространяется только на залогодателей, являющихся гражданами, вне зависимости от того, каким является предмет ипоте ки, но с одной очень существенной оговоркой: «залог не должен быть связан с осуществлением этим гражданином предприниматель ской деятельности». Второй случай установлен в отношении земель ных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Закона «Об ипотеке». При определении срока по отсрочке реализации заложенного имущества Закон обязывает суд учитывать, среди прочих факторов, размер суммы требований залогодержателя, подлежащих удовлетво рению из стоимости заложенного имущества на момент истечения КОММЕНТАРИЙ 235 отсрочки. Это связано с тем, что в течение срока действия отсрочки размер суммы требований залогодержателя, то есть величина долга залогодателя, может возрастать в связи с действием последствий, например нарушения заемщиком договора займа (ст. 811 ГК Р Ф ) . Поэтому сумма указанных требований не должна превышать стоимо сти заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипо теке (см. комментарий к ст. 9 Закона). Отсрочка реализации заложенного имущества не изменяет обще го правила о том, что обязательства должны исполняться надлежа щим образом в соответствии с условиями обязательства и требова ниями действующего законодательства, содержащимися в статье 309 ГК РФ. При отсрочке также действительны правоотношения по воз мещению убытков кредитора, выплате ему неустойки и процентов в соответствии со статьями 393 — 395 ГК РФ. Поэтому, обращаясь в суд с просьбой об отсрочке, должник должен принимать в расчет, что общая сумма денежных средств, подлежащая возврату кредито ру, за время отсрочки возрастет. Комментируемая норма содержит общее правило о допустимости удовлетворения требований кредитора, обеспеченных ипотекой, в те чение срока действия отсрочки. Исполнение обязательства служит основанием для суда по заявлению залогодателя отменить решение об обращении взыскания на заложенное имущество. Пункт 4 содержит два условия, по которым отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, поскольку должны быть уч тены соответствующие обстоятельства. При предоставлении отсрочки суд должен исходить из имущественного положения не только зало годателя, но и залогодержателя, поэтому не допускается появление возможности существенного ухудшения финансового положения за логодержателя в результате отсрочки. Возбуждение дела о призна нии залогодателя или залогодержателя несостоятельным (банкро том) служит еще одним основанием о недопустимости отсрочки, так как это является очевидным фактом невозможности участия в дого воре одной из сторон.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
