1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и под лежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. 2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отно шении формы и государственной регистрации этого договора долж ны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. 4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержа теля в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осу ществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет воз никновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осу ществляющий государственную регистрацию прав, делает на заклад ной отметку о времени и месте государственной регистрации, нуме рует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона. ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 156 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Согласно пункту 2 комментируемой статьи и пунктам 3, 4 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). В соответствии с Основами законодатель ства о нотариате правом удостоверения договоров о залоге обладают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, нотариусы, занимающиеся частной практикой, должностные лица консульских учреждений, которые вправе удостоверять договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации. Для нотариального удостоверения стороны должны представить документы, свидетельствующие о наличии тех прав на недвижи мость, которые позволяют ее заложить, и о наличии документов, удостоверяющих права самих лиц на совершение ипотечной сделки. Кроме того, должна быть представлена техническая документация органов технической инвентаризации на закладываемый объект. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган,- осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (п. 5 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Согласно законодательству ипотека подлежит государственной реги страции в Едином государственном реестре прав на недвижимое иму щество в порядке, установленном Федеральным законом «О государ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по ме стонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Основанием для государственной регистрации ипотеки служит заявление залогодателя или залогодержателя по данному договору после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержа теля прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Между тем расходы по уплате сборов за государствен ную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в ре гистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между сторонами договора не установлено иное. Для государственной регистрации ипотеки должны быть пред ставлены: • договор об ипотеке и его копия (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ); • документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве прило жений; КОММЕНТАРИЙ 157 • документ об уплате государственной пошлины (в ред. Феде рального закона от 02.11.2004 № 127-ФЗ); • иные документы, необходимые для государственной регистра ции ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижи мое имущество и сделок с ним. Ипотека в силу закона также подлежит государственной регист рации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осущест вляется без представления отдельного заявления и без оплаты госу дарственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистраци ей права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержа теля по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Если права залогодержателя удостоверяются закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляют ся также: • закладная, содержание которой должно удовлетворять требо ваниям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением Требова ния в отношении даты выдачи закладной и сведений о государ ственной регистрации ипотеки, и ее копия; • документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. Если имеет место уступка прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке государственная регистрация смены залого держателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и но вого залогодержателей. В этом случае для государственной регистра ции должны быть представлены: • договор уступки прав; • документ об оплате государственной регистрации; • ранее зарегистрированный договор об ипотеке. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем со вершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государст венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Да той государственной регистрации ипотеки считается день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реест ре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляю щий ведение реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации., ' • ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 158 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА . Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки допускается в случаях 1 : • право на объект недвижимого имущества, о регистрации кото рого просит заявитель, не подлежит государственной регистра ции в соответствии с законом; • с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; • документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства; • акт государственного органа или акт органа местного само управления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответст вии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; • лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполно мочено распоряжаться данным недвижимым имуществом; • лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, составило документ без указания этих условий; • правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан ную недвижимость; • правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых не обходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона об ипотеке перехода данного пра ва, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества; • не представлены документы, необходимые в соответствии с за коном для государственной регистрации прав; • имеются противоречия между заявленными правами и уже за регистрированными правами. Однако наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для от каза в государственной регистрации прав на него. В случае принятия решения об отказе в государственной регист рации заявителю в письменной форме не позднее пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления, направляется сообщение 1 Статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О госу дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ Р Ф . - 1997. - № 30. - Ст. 3594. КОММЕНТАРИЙ 159 о причине отказа, и копия самого сообщения помещается в дело с правоустанавливающими документами. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован за интересованным лицом в суд, арбитражный суд. В качестве примера рассмотрим судебный спор. Залогодержатель был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию. Банк обжаловал в судебном порядке уклонение учреждения юстиции от регистрации в пользу банка за конной ипотеки на жилые помещения, приобретенные акционерным обществом за счет кредита, предоставленного ему для этих целей банком. В ходе судебного разбирательства арбитражный суд устано вил, что кредит был предоставлен банком акционерному обществу для приобретения жилых помещений на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ним и заказчиком строи тельства, В соответствии с пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использовани ем кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим ли цом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регист рации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В силу пункта 2 ст. 20 Закона об ипотеке учреждение юстиции должно было осуществить регистрацию законной ипотеки в отноше нии недвижимого имущества в момент регистрации права собственно сти общества на полученные жилые помещения. Однако в тот момент такая регистрация не была осуществлена. В ходе проведения право вой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных обществом для регистрации своего права собственности на жилые по мещения, учреждение юстиции не смогло выявить факт, что денеж ные средства, перечисленные акционерным обществом заказчику по договору долевого участия в строительстве в качестве платы за квар тиры, были предоставлены обществу для этих целей банком на основа нии кредитного договора. Поэтому учреждение юстиции и не установи ло факта возникновения законной ипотеки банка на эти квартиры. В последующем банк обратился к учреждению юстиции с заявле нием о регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанных жилых помещений. Однако учреждение юстиции не приняло от бан ка документы на государственную регистрацию, так как заявитель не приложил документа об оплате государственной регистрации. ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 160 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем доку менты, признал уклонение учреждения юстиции от приема докумен тов на регистрацию законной ипотеки неправомерным. В соответст вии с правилами пункта 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществля ется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нарушение абзаца 2 п. 2 ст. 20 учреждение юстиции не осуществило государст венную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежи лое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о госу дарственной регистрации. В этом случае плата за государственную регистрацию не взимается 1 . До внесения в Единый государственный реестр регистрационной записи рассмотрение заявления о регист рации может быть прекращено на основании заявлений сторон дого вора. В этом случае регистратор обязан в письменной форме уведо-: мить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения. '. Плата за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон по договору возвращается половина суммы, вне сенной за государственную регистрацию. Согласно части 2 ст. 21 Федерального закона об ипотеке государ ственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в случае: • непредставления в орган, осуществляющий государственную ре гистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунк тах 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке; • несоответствия договора об ипотеке, закладной и приложен ных к ним документов требованиям законодательства Россий ской Федерации; • необходимости проверки подлинности представленных доку ментов; • при наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания, государственная регистрация ипотеки откла дывается до разрешения спора судом. 1 Информационное письмо ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». КОММЕНТАРИЙ 161 В случае принятия решения об отложении государственной реги страции ипотеки орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения несоответствий. При невыполнении требований в установленный срок в государствен ной регистрации ипотеки должно быть отказано. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направ лен залогодателю в течение срока, установленного для ее государст венной регистрации 1 . Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или.на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 29 Федерального закона «О госу дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Государственная регистрация договора об ипотеке» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
