ДИПЛОМНІ КУРСОВІ РЕФЕРАТИ


ИЦ OSVITA-PLAZA

Реферати статті публікації

Пошук по сайту

 

Пошук по сайту

Головна » Реферати та статті » Нерухомість та іпотека » Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из
древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был
известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире
он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой.
Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных
способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущ­
ность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель)
вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения долж­
ником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на
предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы при­
читающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью
и считается одним из наиболее удачных способов вложения капита­
ла, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и не­
предсказуемым колебаниям 1 .
Залог известен со времен Римской империи, право которой отно­
сило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena) 2 . Залог из­
начально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя
залогодержателю право в случае неисполнения их должником полу­
чить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложен­
ного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом
понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором
кредитор — залогодержатель приобретает право в случае "неисполне­
ния должником обязательства получить удовлетворение за счет зало­
женного имущества преимущественно перед другими кредиторами за
изъятиями, установленными законом.
Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипоте­
ка, не знало. Залог как средство обеспечения исполнения граждан­
ско-правовых обязательств допускался (ст. 192 — 202 ГК РСФСР
1964 года, п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства
Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 года), в принципе не
исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения
последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК
РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых
Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и
1 Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законода­
тельстве Российской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2003.
2 Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Пере­
терского. — М.: Юристъ, 2002. ИПОТЕКА. КРЕДИТ.
130 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот
недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог
недвижимости, в частности, не имел широкого применения и поэтому
не был предметом детального законодательного регулирования.
Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось в
нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992 года «О зало­
ге» 1 , а конкретно ипотеке была целиком посвящена глава 2 разд. 2
этого Закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и
не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отноше­
ний. Фактически она содержала определение понятия «ипотека»
(ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостовере­
нии и государственной регистрации договора об ипотеке, а также по­
ложения о государственной регистрации перехода вещного права на
предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43), отдельные
нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса
(ст. 44) и непонятно сформулированную норму о праве залогодателя
на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обяза­
тельства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность
последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ
«О залоге»). Исходя из названия раздела 2 Закона РФ «О залоге»,
при ипотеке не мог иметь место заклад, то есть не допускалась пере­
дача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке зало­
годержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имуще­
ства Законом РФ «О залоге» не исключался (см. разд. 4 данного за­
конодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем
прочем, что не было оговорено нормами главы 2 разд. 2 Закона РФ
«О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разде­
ла 1 и главы 1 разд. 2 этого же законодательного акта.
Закон РФ от 29 мая 1992 года «О залоге» был шагом вперед по
сравнению с ГК РСФСР 1964 года и вышеупомянутыми Основами,
но все же недостаточным.
Гражданский кодекс РФ содержит посвященный залогу § 3 гла­
вы 23, который так и называется — «Залог». Пункт 2 ст. 334 ГК РФ
содержит упоминание о специальном законодательном акте, который
должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содер­
жащееся в пункте 2 ст. 334 ГК РФ, шире, чем понятие ипотеки, вве­
денное статьей 42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ста­
тье 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредствен­
но связанных с землей объектов вместе с соответствующими
земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипоте­
ки по пункту 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собствен-
1 Ведомости Р Ф . - 1992. - № 23. КОММЕНТАРИЙ 131
но земельных участков самих по себе, а также залог не связанных
непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости
частью 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости
как о разновидности ипотеки пункт 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ
не упоминают.
Пункт 2 ст, 334 ГК РФ содержит важную коллизионную норму:
общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к
ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установ­
лены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специаль­
ные нормы об ипотеке в части 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости пере­
дачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установ­
лена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в части 2
п. 2 и пунктах 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном удосто­
верении и государственной регистрации договора об ипотеке), пунК'
тах 2 — 5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права
залогодержателя при различных видах ипотеки), пункте 2 ст. 352
(о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека
упоминается в части первой ГК РФ, в частности в пункте 1 ст. 131
(отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки). В целом
часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком техни­
ко-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по
сравнению с Законом РФ «О залоге». Частью первой ГК РФ был
введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако
по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование свя­
занных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специа­
лизированный закон об ипотеке.
Особенно нужно отметить, оценивая часть первую ГК РФ, суще­
ственное укрепление правовых позиций кредиторов по основным
обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве
должников (см. соответственно п. 1 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК РФ). Кре­
диторы-залогодержатели получили в некоторых случаях приоритет
даже перед фискальными органами, что особенно важно при поваль­
ной задолженности организаций по налогам.
В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и
введением в действие Закона об ипотеке Президентом Российской
Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по
вопросам развития ипотечного кредитования (например, ныне отме­
ненный Указом Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 Указ от
28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию
ипотечного кредитования»), а также нормативные правовые акты,
санкционировавшие ипотеку земельных участков (Указ Президента
РФ от 27 октября 1998 г. № 1767 «О регулировании земельных от­
ношений и развитии аграрной реформы в России»). Однако в отсут-ИПОТЕКА. КРЕДИТ.
132 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
ствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти
многочисленные и противоречивые президентские указы и распо­
ряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные
нормативные правовые акты (например, известные «Основные поло­
жения об ипотеке») не дали существенного импульса развитию ипо­
течных отношений. Такова предыстория появления Закона об ипоте­
ке и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует на
данный момент.
Законом об ипотеке введено в российское гражданское законода­
тельство множество нововведений. Как главнейшие новеллы Закона
необходимо выделить следующие.
Согласно статьям 1, 2 и 3 Закона ипотекой могут обеспечиваться
лишь денежные требования. Требования же, к примеру, о выполне­
нии работ или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут. Но
денежные требования могут вытекать и из изначально неденежных
обязательств, при трансформации последних в денежные (например,
при замене требования о поставке товаров в натуре на требование о
возврате суммы авансового платежа). Следовательно, обеспечиваться
ипотекой могут и требования, вытекающие из таких (изначально не­
денежных) обязательств, но лишь в случае трансформации их в уста­
новленном законом (например, п. 3 ст. 487 ГК РФ) порядке в обяза­
тельства денежные.
Предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как это
было ранее) может являться право аренды недвижимого имущества.
Таким образом, Закон фактически расширяет понятие ипотеки по
сравнению не только с Законом РФ «О залоге», но и с частью пер­
вой ГК РФ (которая право аренды недвижимости в число возмож­
ных предметов ипотеки не включает).
Законом установлены дополнительные основания для предъявле­
ния залогодержателем требований о досрочном исполнении основно­
го обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 12 и 35 Закона об ипо­
теке) и для досрочного обращения залогодержателем взыскания на
заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество.
Статьей 13 Закона об ипотеке в гражданский оборот вводится но­
вый вид именных ценных бумаг, а именно — закладная. Закладная
одновременно удостоверяет и право ее владельца на получение ис­
полнения по основному обеспеченному ипотекой денежному обяза­
тельству, и права залогодержателя (которым является владелец за­
кладной) по договору об ипотеке. Закладная находится в свободном
обороте, она может продаваться, быть предметом договора мены, за­
лога и т.д.
Также законом введено правило о возникновении в соответствую­
щих случаях ипотечных отношений в силу закона при наступлении КОММЕНТАРИЙ 133
определенных обстоятельств (в данном случае — при приобретении
жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации).
Законом установлены принципиально новые нормы, регулирую­
щие вопросы обращения взыскания на заложенный жилой дом (или
квартиру), являющийся единственным жилищем залогодателя-граж­
данина и его семьи. Ограничивающие сферу применения ипотеки
земельных участков нормы статей 62 и 63 Закона, хотя и перечерки­
вают ряд положений ранее вышедших президентских указов, но не
являются нововведениями законодательства, т.к. залог сельхозуго­
дий не дозволялся нашим законодательством и ранее (например, из­
вестный десятилетний запрет на сделки с сельхозугодьями, вводив­
шийся еще Съездом народных депутатов РФ).
Стоит рассмотреть нормы Закона РФ «О залоге» и Гражданско­
го кодекса РФ, регулирующие связанные с залогом отношения и
применяемые к ипотечным отношениям помимо норм Закона об ипо­
теке, не продублированные им или продублированные лишь частич­
но. Фактически из всего Закона «О залоге» действуют и подлежат
применению к ипотечным отношениям:
• нормы раздела 4 о залоге прав — применительно к ипотеке
права аренды недвижимого имущества;
• нормы ст. 18 Закона РФ о ведении залогодателем книги запи­
си залога.
Помимо норм Закона об ипотеке большое число норм о залоге,
применимых к ипотечным отношениям как разновидности залога, со­
держится в Гражданском кодексе. Статья 64 и пункт 3 ст. 65 ГК РФ
устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов
ликвидируемого (в том числе через процедуру банкротства) юриди­
ческого лица. Эта очередность предоставляет некоторым категориям
кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является
исключением из общего правила, установленного статьей 334 ГК РФ
и статьей 1 Закона об ипотеке. В соответствии со статьей 338 ГК РФ
залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке нало­
жить на заложенную недвижимость знаки (например, повесить на
дверях или на стене у входа объявления), свидетельствующие о зало­
ге. Такой залог называется твердым. Аналогичных норм в Законе об
ипотеке нет, поэтому статья 338 ГК РФ применяется к ипотечным
отношениям.
Действие части 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ распространяется и на все
не указанные в пункте 1 ст. 40 Закона случаи распоряжения залого­
дателем заложенной недвижимостью (в частности, на подселение за­
логодателем — физическим лицом на заложенную жилплощадь чле­
нов семьи залогодателя). Соответственно к вышеупомянутым случа­
ям подлежит применению и норма подпункта 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ. ИПОТЕКА. КРЕДИТ.
134 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Статьей 349 ГК РФ установлено дополнительное обстоятельство (от­
сутствие залогодателя при невозможности установить место его нахо­
ждения), исключающее возможность обращения взыскания на зало­
женную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном по­
рядке. Норма пункта 5 ст. ,350 ГК РФ о праве залогодержателя при
недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех
его требований к должнику на обращение взыскания на иное имуще­
ство должника (неважно, является таковым залогодатель или иное
лицо) применяется при наличии ипотечных отношений на общих ос­
нованиях (как и при наличии иных видов залога).
Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составля­
ют федеральные (общероссийские) и местные нормативные право­
вые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кре­
дитования образуют:
• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вто­
рая и третья);
• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге не­
движимости)» с последующими изменениями и дополнениями;
• постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28
«О мерах по развитию системы ипотечного жилищного креди­
тования в Российской Федерации». Этим постановлением бы­
ла одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищ­
ного кредитования в России, утвержден план подготовки про­
ектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие
системы ипотечного жилищного кредитования в России, а так­
же рекомендовано органам исполнительной власти субъектов
Российской Федерации и органам местного самоуправления
разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотеч­
ного жилищного кредитования в России региональные про­
граммы ипотечного жилищного кредитования.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредито­
вания в Российской Федерации, подготовленная в развитие феде­
ральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постанов­
лением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г.
№ 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитова­
ния в жилищном финансировании, а также стратегию государства в
становлении и развитии данной сферы.

Ви переглядаєте статтю (реферат): «Основания возникновения ипотеки и ее регулирование» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»

Заказать диплом курсовую реферат
Реферати та публікації на інші теми: СУТНІСТЬ, ВИДИ ТА ЗАКОНОМІРНОСТІ РОЗВИТКУ ІНФЛЯЦІЇ
На полном ходу поезда
Діалектна лексика
Аудит відпуску запасів у виробництво
Аудит формування фінансових результатів


Категорія: Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства | Додав: koljan (23.07.2012)
Переглядів: 860 | Рейтинг: 0.0/0
Всього коментарів: 0
Додавати коментарі можуть лише зареєстровані користувачі.
[ Реєстрація | Вхід ]

Онлайн замовлення

Заказать диплом курсовую реферат

Інші проекти




Діяльність здійснюється на основі свідоцтва про держреєстрацію ФОП