Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущ ность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения долж ником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы при читающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капита ла, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и не предсказуемым колебаниям 1 . Залог известен со времен Римской империи, право которой отно сило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena) 2 . Залог из начально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником полу чить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложен ного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает право в случае "неисполне ния должником обязательства получить удовлетворение за счет зало женного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом. Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипоте ка, не знало. Залог как средство обеспечения исполнения граждан ско-правовых обязательств допускался (ст. 192 — 202 ГК РСФСР 1964 года, п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 года), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и 1 Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законода тельстве Российской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2003. 2 Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Пере терского. — М.: Юристъ, 2002. ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 130 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости, в частности, не имел широкого применения и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования. Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992 года «О зало ге» 1 , а конкретно ипотеке была целиком посвящена глава 2 разд. 2 этого Закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отноше ний. Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостовере нии и государственной регистрации договора об ипотеке, а также по ложения о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44) и непонятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обяза тельства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из названия раздела 2 Закона РФ «О залоге», при ипотеке не мог иметь место заклад, то есть не допускалась пере дача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке зало годержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имуще ства Законом РФ «О залоге» не исключался (см. разд. 4 данного за конодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами главы 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разде ла 1 и главы 1 разд. 2 этого же законодательного акта. Закон РФ от 29 мая 1992 года «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 года и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным. Гражданский кодекс РФ содержит посвященный залогу § 3 гла вы 23, который так и называется — «Залог». Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содер жащееся в пункте 2 ст. 334 ГК РФ, шире, чем понятие ипотеки, вве денное статьей 42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ста тье 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредствен но связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипоте ки по пункту 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собствен- 1 Ведомости Р Ф . - 1992. - № 23. КОММЕНТАРИЙ 131 но земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости частью 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки пункт 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не упоминают. Пункт 2 ст, 334 ГК РФ содержит важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установ лены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специаль ные нормы об ипотеке в части 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости пере дачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установ лена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в части 2 п. 2 и пунктах 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном удосто верении и государственной регистрации договора об ипотеке), пунК' тах 2 — 5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права залогодержателя при различных видах ипотеки), пункте 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в части первой ГК РФ, в частности в пункте 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки). В целом часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком техни ко-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге». Частью первой ГК РФ был введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование свя занных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специа лизированный закон об ипотеке. Особенно нужно отметить, оценивая часть первую ГК РФ, суще ственное укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве должников (см. соответственно п. 1 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК РФ). Кре диторы-залогодержатели получили в некоторых случаях приоритет даже перед фискальными органами, что особенно важно при поваль ной задолженности организаций по налогам. В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона об ипотеке Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (например, ныне отме ненный Указом Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 Указ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков (Указ Президента РФ от 27 октября 1998 г. № 1767 «О регулировании земельных от ношений и развитии аграрной реформы в России»). Однако в отсут-ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 132 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распо ряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты (например, известные «Основные поло жения об ипотеке») не дали существенного импульса развитию ипо течных отношений. Такова предыстория появления Закона об ипоте ке и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует на данный момент. Законом об ипотеке введено в российское гражданское законода тельство множество нововведений. Как главнейшие новеллы Закона необходимо выделить следующие. Согласно статьям 1, 2 и 3 Закона ипотекой могут обеспечиваться лишь денежные требования. Требования же, к примеру, о выполне нии работ или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут. Но денежные требования могут вытекать и из изначально неденежных обязательств, при трансформации последних в денежные (например, при замене требования о поставке товаров в натуре на требование о возврате суммы авансового платежа). Следовательно, обеспечиваться ипотекой могут и требования, вытекающие из таких (изначально не денежных) обязательств, но лишь в случае трансформации их в уста новленном законом (например, п. 3 ст. 487 ГК РФ) порядке в обяза тельства денежные. Предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как это было ранее) может являться право аренды недвижимого имущества. Таким образом, Закон фактически расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ «О залоге», но и с частью пер вой ГК РФ (которая право аренды недвижимости в число возмож ных предметов ипотеки не включает). Законом установлены дополнительные основания для предъявле ния залогодержателем требований о досрочном исполнении основно го обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 12 и 35 Закона об ипо теке) и для досрочного обращения залогодержателем взыскания на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество. Статьей 13 Закона об ипотеке в гражданский оборот вводится но вый вид именных ценных бумаг, а именно — закладная. Закладная одновременно удостоверяет и право ее владельца на получение ис полнения по основному обеспеченному ипотекой денежному обяза тельству, и права залогодержателя (которым является владелец за кладной) по договору об ипотеке. Закладная находится в свободном обороте, она может продаваться, быть предметом договора мены, за лога и т.д. Также законом введено правило о возникновении в соответствую щих случаях ипотечных отношений в силу закона при наступлении КОММЕНТАРИЙ 133 определенных обстоятельств (в данном случае — при приобретении жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации). Законом установлены принципиально новые нормы, регулирую щие вопросы обращения взыскания на заложенный жилой дом (или квартиру), являющийся единственным жилищем залогодателя-граж данина и его семьи. Ограничивающие сферу применения ипотеки земельных участков нормы статей 62 и 63 Закона, хотя и перечерки вают ряд положений ранее вышедших президентских указов, но не являются нововведениями законодательства, т.к. залог сельхозуго дий не дозволялся нашим законодательством и ранее (например, из вестный десятилетний запрет на сделки с сельхозугодьями, вводив шийся еще Съездом народных депутатов РФ). Стоит рассмотреть нормы Закона РФ «О залоге» и Гражданско го кодекса РФ, регулирующие связанные с залогом отношения и применяемые к ипотечным отношениям помимо норм Закона об ипо теке, не продублированные им или продублированные лишь частич но. Фактически из всего Закона «О залоге» действуют и подлежат применению к ипотечным отношениям: • нормы раздела 4 о залоге прав — применительно к ипотеке права аренды недвижимого имущества; • нормы ст. 18 Закона РФ о ведении залогодателем книги запи си залога. Помимо норм Закона об ипотеке большое число норм о залоге, применимых к ипотечным отношениям как разновидности залога, со держится в Гражданском кодексе. Статья 64 и пункт 3 ст. 65 ГК РФ устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого (в том числе через процедуру банкротства) юриди ческого лица. Эта очередность предоставляет некоторым категориям кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является исключением из общего правила, установленного статьей 334 ГК РФ и статьей 1 Закона об ипотеке. В соответствии со статьей 338 ГК РФ залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке нало жить на заложенную недвижимость знаки (например, повесить на дверях или на стене у входа объявления), свидетельствующие о зало ге. Такой залог называется твердым. Аналогичных норм в Законе об ипотеке нет, поэтому статья 338 ГК РФ применяется к ипотечным отношениям. Действие части 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ распространяется и на все не указанные в пункте 1 ст. 40 Закона случаи распоряжения залого дателем заложенной недвижимостью (в частности, на подселение за логодателем — физическим лицом на заложенную жилплощадь чле нов семьи залогодателя). Соответственно к вышеупомянутым случа ям подлежит применению и норма подпункта 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ. ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 134 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Статьей 349 ГК РФ установлено дополнительное обстоятельство (от сутствие залогодателя при невозможности установить место его нахо ждения), исключающее возможность обращения взыскания на зало женную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном по рядке. Норма пункта 5 ст. ,350 ГК РФ о праве залогодержателя при недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех его требований к должнику на обращение взыскания на иное имуще ство должника (неважно, является таковым залогодатель или иное лицо) применяется при наличии ипотечных отношений на общих ос нованиях (как и при наличии иных видов залога). Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составля ют федеральные (общероссийские) и местные нормативные право вые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кре дитования образуют: • Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вто рая и третья); • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге не движимости)» с последующими изменениями и дополнениями; • постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного креди тования в Российской Федерации». Этим постановлением бы ла одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищ ного кредитования в России, утвержден план подготовки про ектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а так же рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотеч ного жилищного кредитования в России региональные про граммы ипотечного жилищного кредитования. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредито вания в Российской Федерации, подготовленная в развитие феде ральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постанов лением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитова ния в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Основания возникновения ипотеки и ее регулирование» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
