Выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования: Двухуровневая («американская модель»-) опирается на вторич ный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фикси рованную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипо течного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспе чению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заем щику средства и взамен просят переводить получаемые от него еже месячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источни ком выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридиче ским лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фон довом рынке и затем также выступают посредниками, передавая ин вестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначитель но выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняет ся уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Под держка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкла-ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 83 дывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой авто номную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сбере гательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epar- gne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на по купку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строитель ная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структу рой, начинает свою деятельность с формирования уставного капита ла и имеет на его основе свой собственный источник средств (вклю чая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются толь ко для осуществления уставной деятельности, то есть на финанси рование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на по купку построенных квартир.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Модели (схемы) ипотечного кредитования» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
