Методы учета экологического фактора в принятии решений, связанных с управлением недвижимостью
К методам учета экологических факторов в управлении недвижи мостью относится расчет и установление земельных платежей отра жающих экономическую ценность природных благ, продуцируемых соответствующими землями. В качестве иллюстрации учета экологического фактора в приня тии решений, связанных с управлением недвижимостью; приведем пример повышения ставок арендной платы за землю, на величину, обусловленную влиянием зеленных насаждений на стоимость земли. Механизм заключался в повышении ставок арендной платы на вели чину прироста рыночной стоимости, обусловленную наличием зеле ных насаждений. При дифференциации ставок арендной платы за землю на озеле ненных территориях исходили из следующих предположений: 1. Наличие зеленых насаждений повышает стоимость земельных участков. 2. Данное повышение должно быть отражено в ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территориях, занятых зелеными насаждениями (парками, лесопарками), пропорционально их вкладу в рыночную стоимость земли, и часть арендной платы, со ответствующая этому повышению должна использоваться на цели связанные с охраной и воспроизводством зеленых насаждений. 614
На первом этапе работ была определена стоимость земельных участков в разрезе территориально оценочных зон методом капита лизации применяемых в них ставок арендной платы без учета катего рий арендаторов. В качестве периода капитализации использовался срок долгосрочной аренды на территории г. Москвы — 49 лет. Далее была установлена зависимость между капитализированной стоимостью земельных участков и рыночной стоимостью продажи прав долгосрочной аренды, определены факторы, влияющие на сто имость земли в городе. Следующим этапом стало количественное измерение такого фак тора, как наличие зеленых насаждений на территории Москвы. В ка честве количественного показателя была принята доля площади тер риториально экономической оценочной зоны, занятая зелеными насаждениями (рис. 22).
Рис. 22. Доля площади территориально экономических оценочных зон территории Москвы, занятая зелеными насаждениями (сi), % 615
Далее было построено уравнение регрессии, позволяющее выде лить в рыночной стоимости земли долю, приходящуюся на зеленые насаждения, а также рассчитана величина этой доли для каждой оце ночной зоны: ----------Pi = – 1926 + 6538 + 438pi , li где: li — ранжированная удаленность зоны от центра города (и при нимающая значения от 0,6 до 20), сi — доля площади территориаль но экономических оценочных зон, занятая зелеными насаждениями и принимающая значения от 0% до 100%. Было установлено, что «стоимостной вклад» природной компо ненты в цены продажи прав долгосрочной аренды и соответственно в рыночную ставку арендной платы в среднем по городу составляет 7–10%. Стоимость земли, рассчитанная методом капитализации ставок арендной платы, установленных Правительством Москвы, оказа лась в 4–8,5 раз ниже по сравнению с ценами продажи прав долго срочной аренды. Это означало, что величина дополнительной арендной платы за земельные участки, расположенные на озеленен ных территориях может быть определена как некая доля от разницы между рыночной стоимостью земли и капитализированной аренд ной платой за земли, занятые зелеными насаждениями, преобразо ванная затем в годовой платеж, обеспечивающий через 49 лет на копление данной разницы. То есть, величина этой доли должна со ответствовать «стоимостному вкладу» зеленых насаждений в разницу между «рыночной» ставкой арендной платы (платой, обес печивающей через 49 лет накопление суммы, равной рыночной стоимости земли) и ставкой арендной платы, установленной Прави тельством Москвы, по территориально экономическим оценочным зонам. Исходя из этой дополнительной величины, рассчитанной с использованием приведенного выше уравнения регрессии, и была определена дополнительная дополнительной составляющая аренд ной платы, за земельные участки, расположенные на озелененных территориях города Москвы по всем территориально экономиче ским оценочным зонам, что и было закреплено соответствующим нормативным актом города Москвы. Такое увеличение ставок арендной платы за землю позволило увеличить эффективность ис пользования городских земель. Строго говоря, данное увеличение должно было коснуться не только землепользователей, расположен 616
ных на озелененных территориях, но и землепользователей, распо ложенных на земельных участках, примыкающих к озелененным территориям и испытывающих влияние зеленых насаждений на формирование их рыночной стоимости. Однако подобное измене ние принципов установления арендной платы за землю требует спе циальных исследований.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методы учета экологического фактора в принятии решений, связанных с управлением недвижимостью» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
