Учет экологического фактора в современных западных ме тодиках и стандартах оценки
В международной практике и теории оценки стоимости уделяется большое внимание вопросам влияния на недвижимость и финансо вое состояние оцениваемого объекта факторов окружающей среды. Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирую щих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и факторами государственного регулирования. Считается, что дан ные факторы являются такими же существенными как и перечислен 601
ные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недви жимости. Из за жестких природоохранных норм, установленных в законо дательствах западных стран и возможного вследствие этого привле чения к серьезной финансовой ответственности за загрязнение уча стка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали прово дить оценку экологического состояния участка или объекта до заключения сделки. Экологические проблемы также стали оказывать существенное влияние на использование объекта недвижимости в качестве залогового обеспечения. Кредиторы могут не предоставить кредит, если объект имеет экологические проблемы, из за боязни возникновения больших расходов по устранению загрязнения или продажи данного объекта за долги по экологическим обязательствам. Считается, что фактор загрязнения среды может вызвать настолько отрицательную реакцию у покупателей и кредиторов, что это может привести к фактическому аннулированию ипотечного кредитования целого региона. Международные стандарты оценки (МСО 99 и 2000) В международных стандартах оценки вопросам окружающей сре ды посвящено 2 документа: ! Стандарт 1; ! Руководство по применению и исполнению № 7.2 «Оценка при наличии опасных и токсичных веществ». В Стандарте 1, определяющем рыночную базу оценки указыва ется, что отрицательную рыночную стоимость могут иметь некото рые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды. В Руководстве по оценке при наличии опасных и токсичных ве ществ определяется: 1) что считать опасными и токсичными веществами; 2) как проводить оценку при наличии вредных и токсичных ве ществ; 3) к каким видам имущества применяется данное руководство; 4) в каких случаях приглашать специалистов; 5) как результаты оценки, полученные при наличии токсичных и опасных веществ, взаимосвязаны с финансовой отчетностью. К опасным или токсичным веществам относятся особые матери алы, присутствие или близкое соседство которых может отрицатель но сказываться на стоимости имущества из за их потенциальной 602
способности приносить вред всему живому. Применительно к оцен ке опасное вещество определяется следующим образом: любой мате риал внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта иму щества, форма, количество и биологическая доступность которого достаточны для того, чтобы оказать отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества. Понятие токсичный определяется как: состояние материала, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей фор ме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способ ностью наносить вред всему живому. Руководство применяется ко всем оценкам имущества, включая установки, машины и оборудование. В руководстве указывается, что при оценке необходимо учиты вать такие вопросы, как затраты на санацию или восстановление, за траты на техническое обслуживание и текущий ремонт, затраты на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответствен ность перед регулирующими органами и т. п. Имея дело с опасными или токсичными веществами, Оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить ненужных спекуляций от носительно данного имущества. В руководстве также указывается, что раскрытие данных о нали чии каких либо опасных и токсичных веществ, которое может отри цательно сказаться на стоимости имущества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1 МКСО. Требуется также, чтобы оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания. Европейские стандарты оценки (ЕСО 2000) В европейских стандартах оценки вопросам окружающей среды также уделяется достаточно большое место. В частности, Стандартом 9, регламентирующим содержание сер тификата и отчета об оценке, предписывается рассматривать пробле мы, связанные с окружающей средой, включая оценки риска. Это делается для того, чтобы: ! гарантировать полный охват всех важнейших областей, влияю щих на стоимость; ! обеспечить невозможность неправильного истолкования ре альной ситуации со стоимостью имущества; ! избежать возникающих дополнительных обязательств; 603
! избежать финансовых потерь, связанных либо с потерей стои мости имущества при обнаружении негативного экологическо го воздействия, либо необходимостью осуществления затрат, связанных с выполнением природоохранных требований и норм, обязывающих компенсировать экологический ущерб и восстанавливать нарушенное качество природной среды. В данном стандарте предписывается описывать состояние иму щества и любые проблемы, связанные с окружающей средой и ука зывать, было ли проведено обследование для выявления присутствия или иного влияния токсических или опасных материалов или нет. В отчете также должно быть указано: ! как был выполнен отчет — в предположении отсутствия загряз нения или на основе обследования; ! и следует ли провести формальную оценку окружающей среды или иное техническое обследование; ! было ли проведено консультирование о возможном существо вании опасных природных явлений, например сейсмических, климатических и др. Считается, что отсутствие подробных исследований требует спе циального заявления на этот счет. Влиянию экологии придается столь большое значение, что даже если специальное обследование на предмет выявления экологиче ских факторов не проводилось, в отчет все равно предлагается вклю чать раздел «факторы окружающей среды», где указывается, что ис следования на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ не проводилось, и поэтому нельзя сделать вы воды о возможных влияниях факторов окружающей среды на оцен ку. В стандартах даже предлагается специальная формулировка, со держащая оговорку того факта, что факторы окружающей среды не учитывались: «стандартные проверки не показали, что загрязнение естественного или химического происхождения затрагивает рассмат риваемое или соседствующее имущество, и влияет на его стоимость. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте оценки или на соседнем участке земли или, что использо вались или используются помещения, которые загрязнены, то это может снизить отчетную стоимость» В отчете также предлагается уточнять, что оценка стоимости иму щества проводилась при допущении отсутствия загрязнений, и что оценщик не проводил изучение использования в прошлом или в на стоящем имущества или соседней земли, для того чтобы установить,
604
есть ли какое то загрязнение рассматриваемого имущества от этих использований или площадок, и, что стоимость определяется в пред положении, что таких загрязнений не существует. Если в дальней шем будет установлено, что загрязнение существует на рассматри ваемом объекте или на соседней земле, или, что помещения исполь зовались или используются так, что это связано с загрязнением, это может снизить отчетную стоимость». Для случаев обнаружения негативного влияния экологических факторов в европейский стандартах разработана специальная проце дура, закрепленная соответствующим методическим руководством. В Методическом руководстве 1, являющимся составной частью ЕСО 2000, указывается, что экологические проблемы могут оказы вать сильное воздействие на цены на рынке недвижимого имущества в связи с тем, что рынки стали более чувствительными к экономиче скому воздействию факторов, относящихся к окружающей среде, включая воздействие связанных с загрязнением обязательств. К факторам окружающей среды, влияющим на стоимость недви жимого имущества или имеющим прямое отношение к оценке ЕСО 2000 относят: 1. Загрязнение окружающей среды, являющееся следствием есте ственных или искусственных (созданных человеком) процессов; 2. Химические загрязнители на земле, выщелачивание соседних участков земли, загрязнение земельных участков и почв, в том числе являющееся результатом нынешних или прошлых процессов; 3. Физические (особые виды) воздействия на окружающую среду; 4. Технологии очистки и производства, конструкции зданий; 5. Опасные материалы в здании. Американская практика оценки В США процедура экологической оценки участка и экологиче ская оценка объекта является составным элементом процедуры оценки стоимости недвижимости. Считается, что в большинстве случаев экологическая оценка необходима для заключения сделок с недвижимостью. Она проводится экологическими консультантами, имеющими образование в области широкого круга экологических вопросов. Специализированные исследования проводят поэтапно. На первом этапе уделяют внимание признакам потенциального зара жения; на втором этапе проводят проверки с целью определения присутствия предполагаемых загрязнителей. На третьем этапе дела ют описание объема загрязнения. Экологический консультант может 605
дать рекомендацию в отношении необходимых мероприятий для проведения очистки и оценки стоимости восстановительных работ. Первый этап чаще всего имеет отношение к сделкам с недвижи мостью. Обычно он включает посещение участка, изучение аэрофо тоснимков, исследование регистрационных записей местных, реги ональных и федеральных экологических агентств, а также изучение соответствующих законодательных актов и выявление природоох ранных требований. В ходе посещения участка эксперт делает опрос жителей оцениваемого объекта и их соседей, а также проводит ос мотр на предмет выявления признаков загрязнения, таких, напри мер, как пятна на грунте, дефолиация, ядовитые запахи, выемки почвы, неровный тротуар, а также присутствие мусора. Если на первом этапе экологическая оценка выявила признаки загрязнения, а также прошлые и настоящие нарушения экологиче ских норм, то в рамках процедуры оценки стоимости переходят ко второму этапу экологической оценки. Как правило, второй этап включает взятие образцов почвы, чтобы установить загрязнение поч вы и загрязнение грунтовых вод. На третьем этапе эксперт обычно составляет план восстановительных работ, включая график работ и смету расходов для проведения экологических очистных работ. В нашей стране существует подобная процедура экологической оценки предприятий. Она носит название экологического аудита. Но так же, как и оценка стоимости, находится в стадии своего ста новления.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Учет экологического фактора в современных западных ме тодиках и стандартах оценки» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
