Пример оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
Для иллюстрации процедуры оценки рыночной стоимости сель скохозяйственных угодий в условиях сформировавшегося земельно го рынка рассмотрим пример составления стандартного отчета об оценке сельскохозяйственного имущества, подготовленного Амери канским обществом сельскохозяйственных управляющих и сельских оценщиков1. Отчет включает в себя следующие разделы. ! Краткий обзор фактов и заключений: " Описание местности, региона. " Описание собственности (земли). " Описание собственности (улучшений). " История — зона — налоги. ! Оценка стоимости затратным подходом. ! Оценка стоимости доходным подходом. ! Оценка стоимости сравнительным подходом. ! Согласование результатов и окончательная оценка. ! Допущения и ограничивающие условия. ! Заявление оценщика. ! Определение рыночной стоимости. ! Степень обследования. ! Юридическое описание. ! Карта района. 1
Копия отчета любезно предоставлена Т.А. Стрельниковой в составе материалов, по лученных ею при прохождении стажировки в США по программе «Кредитование сельского хозяйства».
490
! Карта расположения фермы. ! Аэрофотоснимок. ! Карта почв и условные обозначения. ! Фотографии объекта. Основной особенностью данного отчета, является то, что оцени вается имущественный комплекс в целом — ферма. При этом земля и расположенные на ней здания и сооружения оцениваются отдель но, а земельные участки под сооружениями оцениваются как незаст роенные. При описании местности, обследуемого имущества рассматрива ются следующие аспекты: Описание региона и тенденции рынка (оценивается по 4 м крите риям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается): ! интенсивность сбыта продукции; ! покупательная способность; ! спрос; ! потребность. Рейтинг собственности (оценивается по 4 м критериям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается): ! месторасположение; ! качество почвы и продуктивность угодий; ! обустройство; ! рыночная привлекательность; ! рентабельность; ! общий рейтинг собственности. Тенденции в сельском хозяйстве и других отраслях (оценивается по 3 м критериям: повышенное, стабильное, пониженное): ! население; ! занятость; ! стоимость; ! интенсивность продаж. Наличие на рынке растениеводческих и животноводческих хо зяйств (оценивается по 3 м критериям: недостаточное, сбалансиро ванное, избыточное). Основные товарные культуры (перечисляются основные товар ные культуры: кукуруза, соевые бобы, свинина, птица, молочные продукты).
491
Отдельно рассматриваются вопросы собственности на землю, во ду, полезные ископаемые. При описании собственности выделяют такие качественные ха рактеристики, как доступность, близость, наличие зон отчуждения, арендная привлекательность, совместимость строений, наличие во ды для бытовых нужд и скота, наличие дренажа и внутренних дорог, опасность нанесения ущерба, ограничения прав собственности, ка чество почв климатические условия наличие удобств (водопровод, канализация, электричество, газ, телефон), расстояние до объектов социальной инфраструктуры (больницы, школы, рынка сбыта про дукции, основного шоссе), основной способ использования земли (интенсивные культуры), основной товар, оцениваемые права собст венности и цель (получение рыночной стоимости) и назначение оценки (получение ссуды под залог недвижимости). Исходя из перечисленных аспектов делается вывод об наиболее оптимальном использовании сельскохозяйственного имущества. Счи тается, что таковым являются осуществимые и максимально про дуктивные способы использования, отвечающие следующим крите риям: 1. Использование должно соответствовать правовым нормам (ферма расположена в аграрной зоне). 2. Использование должно быть физически осуществимым (огра ничений практически нет, и земля может быть использована для ве дения сельского хозяйства или под застройку). 3. Использование должно быть экономическая целесообразным (вся земля в данном районе используется для ведения сельского хо зяйства; необустроенные участки используются для производства, главным образом, кукурузы и соевых бобов; существуют другие эко номически целесообразные способы использования, способные приносить доход, но не способные обеспечить максимальную про дуктивность). 4. Использование должно быть максимально продуктивным. Для данного примера считается, что других экономически целе сообразных альтернатив производству кукурузы и соевых бобов с учетом льгот, предоставляемых в рамках соответствующих прави тельственных программ, в настоящее время не существует, и, что в настоящее время данный способ использования обеспечивает мак симальную прибыль. Соответственно, оптимальным способом использования необуст роенного, как бы свободного участка является товарное производст 492
во зерна и продукции растениеводства; оптимальным способом ис пользования обустроенного «в его настоящем виде» участка — товар ное производство зерна и молока на товарной молочной ферме. При применении затратного подхода стоимость земли определяется методом сравнения продаж сельскохозяйственных угодий свободных от построек (необустроенных участков), а стоимость улучшений оп ределяется в размере их восстановительной стоимости с учетом на копленного износа. В качестве улучшений рассматриваются дом, ко ровник, навес для скота, силосные башни, бункеры для зерна, навес для техники, постройки для откорма скота. Общая стоимость фермы определяется суммированием стоимости земли и улучшений. Метод сравнения продаж для свободных сельскохозяйственных участков заключается в подборе сделок с объектами аналогами и внесении в цены их продажи корректировок. Основными поправка ми, по которым осуществляются корректировки, являются: ! поправка на условия финансирования; ! поправка на время заключения сделки; ! поправка на распределение земли (структуру угодий); ! поправка на продуктивность посевных площадей; ! поправкой на интенсивность дренирования. Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установ ленных Службой охраны почв. В условиях России таким показателем может стать балл бонитета, определенный в процессе земельнооце ночных работ1. Если в качестве объекта оценки методом сравнения продаж вы ступает ферма в целом, то при подборе аналогов и внесении коррек тировок в цены сделок учитываются такие позиции как местополо жение, размер фермы, состав улучшений (комплекс зданий). Пример оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж Требуется оценить стоимость земли товарной фермы. Подобраны четыре участка аналога с известными ценами сделок. Корректиров ки вносятся на распределение угодий и на их продуктивность. Общая площадь угодий оцениваемой фермы — 319 акров. Из них: интенсивная культура — 298 акров; дороги — 8 акров; под построй ками — 13 акров. 1
Бонитировка почв устанавливает их относительное качество по основным факто рам естественного плодородия для возделываемых культур.
493
Внесение поправок на структуру угодий (распределением земли) Сделка 1. Общая площадь — 240 акров. Цена сделки — $1188/акр, в том числе цена пашни — $1100/акр, цена земли под постройками — $1100/акр. Тип использования земли Интенсивная культура Дороги Под постройками Всего Скорректированная цена сделки 1 Поправка на структуру угодий Поправки на структуру угодий оцениваемого участка $0 $14300 $342100 $1072/акр
Сделка 2. Общая площадь — 127 акров. Цена сделки — $888/акр, в том числе цена пашни — $895/акр, цена земли под постройками — $895/акр. Определение величины поправки Тип использования земли Интенсивная культура Дороги Под постройками Всего Скорректированная цена сделки 1 Поправка на структуру угодий Расчет поправки 298 акров Ч $895/акр = 8 акров Ч $0/акр = 13 акров Ч $895/акр = 319 акров $278345 : 319 акров = $888/акр — $873/акр = Поправки на структуру угодий оцениваемого участка $266710 $0 $11635 $278345 $873/акр –$15/акр
Сделка 3. Общая площадь — 135 акров. Цена сделки $— 1141/акр, в том числе цена пашни $— 1203/акр, цена земли под постройками — $1500/акр 494
Определение величины поправки Тип использования земли Интенсивная культура Дороги Под постройками Всего Скорректированная цена сделки 1 Поправка на структуру угодий Расчет поправки Поправки на структуру угодий оцениваемого участка $0 $19500 $378030 $377994/акр
Определение стоимости земли ($972/акр + $884/акр + $1019/акр) : 3 =$958/акр или $960/акр $960/акр Ч 319 акров = $306240. При применении доходного подхода в расчет принимается величи на ставок арендной платы за предоставление соответствующего иму щества в аренду (например, коровников) или месячный доход от их использования в расчете на голову скота, содержащегося в соответ ствующем помещении. В расчетах также учитывается доход от использования посевных площадей. Потом исчисляется общая сумма валового дохода от ис пользования посевных площадей и всех сооружений, и из этой сум 495
мы вычитаются расходы. В состав расходов включаются следующие статьи: налог на недвижимость, страхование, эксплуатационные рас ходы, организация производства. В качестве коэффициента капитализации используется норма ка питализации большинства хозяйств аналогичного типа (молочных ферм). В отчете он принят в размере 6%. Данная норма рассчитыва ется как отношение чистого дохода к продажной цене хозяйства це ликом, взятое в среднем по нескольким сделкам. При этом чистый доход определяется на основании валового дохода посредством при менения коэффициента операционных расходов. Пример определения стоимости товарной фермы доходным методом Требуется оценить товарную ферму, специализирующуюся на от корме скота. Источники дохода: сдача в аренду участков, сопоставимых с оце ниваемым участком, сдача в аренду производственных помещений и других сооружений, доход от посевных площадей, доход от скотного двора и помещений для скота (из расчета на голову скота). Расчет валового дохода Общая Производ производительностьсть ственные Еденицы площади, измерения Стабильный Валовый доход, $ на акр доход единицу 298 61 7656 17000 300 200 12 Акров Голов SF Бушелей Голов Голов Месяцев 85,00 144,00 0,20 0,10 12,00 18,00 300,00 $25,330 $8,784 $1,531 $1,700 $3,600 $3,600 $3,600 Наличн/паев/ управл.доход Пай, % 100 100 100 100 100 100 100 Доход владельца $25,330 $8,784 $1,531 $1,700 $3,600 $3,600 $3,600 $48,145
Источник дохода
Посевные площади Коровник Навес для техники Бункеры для зерна Постр. для свиней Навес для скота Дом
Устойчивый валовый доход =
496
Определение расходов Статьи расходов Налог на недвижимость Страхование Эксплутационные расходы Организация производства Общая сумма расходов $ 5700 $ 3200 $ 4800 $ 3370 $ 17070 35,4% Процент от устойчивого валового дохода Расходы
Исходные данные для расчета нормы капитализации № сдел ки Дата Размер, акр Валовой доход, тыс. долл. США Процент расходов Цена Чистый Норма сделки, доход, капита тыс. долл. тыс. долл. лизации США США
1 2 3 4 7
3,93 9,93 3,94 11,94 5,94
67,0 160,0 80,0 120,0 150,0
8,500 14,540 15,600 19,520 20,652
38,24% 33,76% 35,85% 39,78% 37,99%
5,250 9,631 10,008 11,754 12,806
125,000 185,000 155,000 210,000 200,400
4,20% 5,21% 6,46% 5,60% 6,39%
Определение нормы капитализации Из приведенной выше таблицы определено, что норма капитали зации большинства молочных хозяйств варьируется от 5% до 6%. До ли расходов во всех хозяйствах превышают 30%. Доля расходов на оцениваемой ферме составляет 35% и является средней по отноше нию к хозяйствам, представленным в таблице. Расчет стоимости товарной фермы методом капитализации Валовой доход: $48145 или 100% Расходы: $17070 или 35,46% Чистый доход: $31075 или 64,54% Cтоимость = Чистый доход/Норма капитализации = $31075/6,00% = = $517917. Оценка, полученная методом прямой капитализации, составляет $518000.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Пример оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
