Метод предполагаемого использования также, как и метод остат ка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, ко торые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оцен ки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков, методом развития территории и методом разбив ки на участки. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) — немедлен но или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использо вание и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет со бой наиболее эффективный вид использования земли. Применение метода исходит из того, что застройка любого участ ка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда про гнозируются затраты, связанные со строительством объекта и дохо ды от его реализации или сдачи в аренду. 460
Использование метода предполагает следующую последователь ность действий: ! анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходно го использования застроенного земельного участка; ! составление сметы, обоснование сроков и графика строитель ства выбранного варианта застройки земельного участка; ! прогнозирование доходов от использования застроенного зе мельного участка; ! расчет издержек, необходимых для получения доходов от ис пользования застроенного земельного участка; ! оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наи более эффективного использования земельного участка. Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на ос нове анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню ри сков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения. При расчете стоимости земли данным методом возможно приме нение различных математических моделей моделирования потока доходов и расходов, выбор которых зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации. Одним из вариантов применения метода предполагаемого исполь зования для оценки земли (свободного земельного участка) является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая прода жа считается наиболее эффективным видом использования земли. Метод предполагаемого использования также может использовать ся для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход от приобретения земельного участка соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлет воряющей требования инвестора к доходности конкретного проекта. Этот метод также применяется для определения ценности терри тории при осуществлении различных вариантов ее освоения с точки зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природ 461
ной среды и является одним из основных при определении эффек тивности проектов, направленных на сохранение природных ресур сов и окружающей среды. Считается, что данный метод оценки рыночной стоимости земли целесообразно проводить в случаях, когда данных о продажах незаст роенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах продажи застроенных участков или расположенных на них объектов. Пример 1. Требуется оценить стоимость земельного участка общей пло щадью 4000 м2 расположенного в хорошем месте.. На участке плани руется строительство многоквартирного дома. Считается, что такое использование земельного участка соответствует его наиболее эф фективному использованию. Дом рассчитан на 100 квартир стоимостью по $100 тыс. при пло щади квартиры 100 м2. Предполагается, что стоимость продажи квар тир покроет все издержки инвестора. Строительство будет осуществ ляться за счет собственных средств в течение 6 месяцев. Инвестиции в строительство составят $200 на м2 / м2 Ч 100 квартир Ч 100 м2 = = $2000000 или $2000 тыс. Распределение затрат по месяцам будет происходить следующим образом — в первый месяц половина ин вестируемой суммы. Остальные — равными долями по оставшимся месяцам проекта. Кроме того, обычно при реализации подобных проектов местными властями налагаются обременения на инвесто ра, связанные с созданием элементов инженерной инфраструктуры или объектов социального назначения. В данном случае предполага ется, что стоимость таких обременений составит $100 тыс. На время строительства земельный участок оформляется в аренду. Арендные платежи за землю рассчитываются исходя из ставки платы, установ ленной местными органами власти в размере $6 за м2. Они составля ют $24 тыс. в год или $2 тыс. в месяц за весь земельный участок. Продажа квартир осуществляется на стадии строительства, начиная с третьего месяца по цене $80 тыс. за квартиру и далее в течение после дующих 6 месяцев после окончания строительства по цене $100 тыс. за квартиру. Предполагается, что на стадии строительства по сниженным ценам будет продано 40 квартир, а после окончания строительства — оставшиеся 60 квартир будут проданы по 100 тыс. за квартиру. Ставка дисконтирования выбирается равной 10% (условно для данного примера). Исходя из этих условий рассчитывается стоимость земельного участка. 462
Дисконтированный денежный поток 6625,1 6625, или округленно 6600
1002 200,4 578,7 574,2 569,6 507,44 951,6
Итого сумма
Стоимость земли
Итого стоимость земли равна $6600 тыс. за 4000 м2
463
Одним из перспективных алгоритмов применения метода пред полагаемого использования для России в современных условиях является определение рыночной стоимости земли методом последо вательных приближений. Метод представляет собой расчетную модель, построенную на предположении равенства цены, опреде ленной по затратам на создание объекта, и цены по доходам, кото рые он может генерировать. Метод заключается в уточнении иско мой стоимости земли путем проведения итерационных расчетов по формуле, описывающей равенство цен покупки и продажи объектов недвижимости (застроенных участков). Расчеты стоимости земли методом последовательных приближений с применением компью терных программ Excel. Ниже приводятся пример расчета стоимости земли методом по следовательных приближений. Пример 2. Необходимо оценить рыночную стоимость полного права собст венности на объект недвижимости — незастроенный земельный участок площадью 10 соток (1000 м2). В процессе анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) оцениваемого объекта оценщик пришел к выводу, что наибо лее эффективным будет использование участка под коттеджное стро ительство со зданием, соответствующим современному коттеджу. Для строительства такого здания необходимо полгода. При этом за траты во времени распределились следующим образом: начало пер вого месяца — $10000, начало четвертого месяца — $8000, начало пя того месяца $6000. Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с линейным износом улучшений1. Арендный платеж на конец первого года эксплуатации определен в размере $12000. Потери на незанятость при сборе арендных платежей в годовом измерении спрогнозированы на уровне 5% каждый, а операционные расходы — на уровне 40% от действительного валового дохода. Определен также источник и размер некоторого ежегодного дополнительного дохода в размере $1000. В соответствии с действующими нормативными до кументами налог на землю равен $5 за сотку, а налог на улучшения — 2% от их балансовой стоимости. Норма отдачи на капитал исходя из анализа альтернативных инвестиций определена в размере 12% годо вых. Возврат первоначальных инвестиций по методу Ринга. 1
В учебных целях срок экономической жизни выбран сравнительно небольшим.
464
Рассмотрим решение задачи оценки с использованием метода анализа дисконтированных денежных потоков в процессе всей эко номической жизни улучшений1. Допустим, что 1) коттедж строится для продажи на свободном открытом рынке; 2) купивший коттедж, может сдавать его в аренду в течение всей экономической жизни. Для решения задачи смоделируем как действия продавца постро енного коттеджа, так и его покупателя. Действия продавца: 1. Покупка земельного участка за некоторую сумму VL. 2. Оплата труда и материалов при возведении коттеджа в начале первого месяца в размере E1 = 10 000 д.е. 3. Оплата труда и материалов при возведении коттеджа в начале четвертого месяца в размере E2 = 8000 д.е. 4. Оплата труда и материалов при возведении коттеджа в начале пятого месяца в размере E2 = 6000 д.е. 5. Продажа коттеджа с землей за некоторую сумму V0. Возникает очевидный вопрос: чему равна сумма V0, за которую за хотят продать коттедж? Очевидно, что эта сумма будет равна сумме затрат плюс некоторая прибыль. Допустим, что прибыль будет сформирована как упущенная вы года от временного неиспользования денег, потраченных на покупку земли и на строительство коттеджа. Расчет упущенной выгоды будем считать по ставке Y = 12% годовых. При этих предположениях формула для расчета суммы продажи будет следующая: V0 = VL + где ∆VnE = r i=1
∑ Ei + ∆VnE + VL Ч [(1 + Y) r – ( i – 1)
r
r
– 1] ,
(1)
i=1
∑ Ei [ ( 1 + Y )
– 1] . VL Ч [(1 + Y) – 1] — прибыль,
r
которую можно было бы получить, вложив средства, равные стои мости земли, в какое нибудь дело, дающее годовой доход в размере Y (вмененные издержки = упущенная выгода). 1
Если период анализа меньше, чем срок экономической службы, необходимо в кон це периода анализа предусмотреть реверсию улучшений как отношение дохода, приходящегося на улучшения, и коэффициента капитализации.
465
Здесь r — период времени строительства, Еi — затраты на стро ительство в i м периоде. Действия покупателя: 1. Прогнозирование потока доходов, которые может генерировать коттедж при условии сдачи его в аренду. 2. Прогнозирование расходов, которые необходимы для поддер жания этого потока доходов. 3. Прогноз чистого дохода как разности доходов и расходов. 4. Определение стоимости покупки как текущей стоимости чис того дохода, который будет генерировать коттедж за время экономи ческой жизни. Итак, стоимость покупки можно определить следующим обра зом: V0 = i–1 i ∑ -----------------------------------------i . Y n
Доход – Расход
Обозначим разность (Доходi – Расходi) через Ii. Тогда стоимость покупки можно записать так: V0 = i–1
∑ ---i Y ∑ ---i . Y n
n
I
(2)
Смоделируем равенство цен покупки и продажи, приравняв (1) к (2): VL + i=1
∑ Ei + ∆VnE + VL Ч [(1 + Y) – 1] = r r
r
I
i–1
Перенесем VL в правую часть: i=1
∑ Ei + ∆VnE + VL Ч [(1 + Y) r
r
– 1] =
i–1
i L ∑ ------------------------Y
n
I –V ЧY
(3)
Из анализа (3) следует, что его левая часть есть не что иное, как затратная стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимате ля: VBr затр
=
i=1
∑ Ei + ∆VnE + VL Ч [(1 + Y)
r
– 1] , а правая — стоимость
улучшений, получаемая как текущая стоимость потока доходов, при n I –V ЧY i L ходящихся на улучшения: VBr дох = ∑ ------------------------- . Y i–1 Уравнение (3) есть уравнение оценки стоимости земли, получен ное путем моделирования рыночного равновесия спроса и предло 466
жения, при котором возможно достижения равенства соответствую щих цен. Запишем (3) следующим образом: i=1
∑ Ei + ∆VnE + VL Ч [(1 + Y) VBr дох( VL)
r
r
– 1] = VBr
дох( VL)
(4)
Отсюда следует, стоимость земли – i=1 VL = ----------------------------------------------------------------r (1 + Y) – 1
∑ Ei – ∆VnE (5)
r
Запись VBr
дох( VL)
означает, что стоимость улучшений по доходу
является функцией стоимости земли. Уравнения вида (5) решаются методом последовательных при ближений: VBr (l) дох( VL )
–
i=1 ( VLl + 1) = ------------------------------------------------------------------- , l = 0, 1…,. r (1 + Y) – 1 Основываясь на представленных выше рассуждениях, запишем алгоритм оценки земли. Чтобы не усложнять задачу, допустим постоянство потока дохо дов на уровне потенциального валового дохода (ПВД) в процессе всего прогнозируемого периода. Алгоритм оценки1: 1. Потенциальный валовой доход: постоянный в течение 10 лет. 2. Минус потери на незанятость. Потери на незанятость рассчи тываются как разность ПВД и потерь на незанятость, рассчи тываемых на базе ПВД. 3. Минус потери при сборе арендных платежей. Потери при сборе арендных платежей рассчитываются как процент от разности ПВД и потерь на незанятость. 4. Действительный валовой доход: ПВД минус потери на незаня тость, минус потери при сборе арендных платежей, плюс до полнительный доход. 5. Минус операционные расходы до налога на имущество (учас ток и его улучшения). Они рассчитываются как произведение 1
∑ Ei – ∆VnE
r
С. Грибовский. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Изд. ПИТЕР, 2001.
467
действительного валового дохода на коэффициент операцион ных расходов. 6. Минус налог на землю. В соответствии с ныне действующим законодательством налог на землю рассчитывается как произ ведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти1. 7. Чистый операционный доход. Он рассчитывается как действи тельный валовой доход минус операционные расходы до нало га на имущество, минус налог на землю. 8. Минус доход на землю. Он рассчитывается как произведение рыночной стоимости земли на норму отдачи на капитал (ставку дисконтирования). Особенность оценки дохода на землю в данном примере состоит в том, что нам не известна рыночная стоимость земли. Более того, эта стоимость является искомой величиной по постановке задачи. Решение такого рода задач, в которых в качестве входного параметра используется искомое значение, выполняется методом последовательных приближе ний. В качестве нулевого приближения для расчета дохода на землю можно взять любую оценку стоимости земли. Как пока зывают исследования, метод последовательных приближений почти всегда сходится. 9. Чистый операционный доход на улучшения до вычета налога на улучшения. Рассчитывается как разность чистого операци онного дохода и дохода на землю. 10. Минус налог на улучшения. В России в настоящее время в качестве налогооблагаемой стои мости актива берется прямая сумма затрат на создание объекта не движимости. Согласно европейским стандартам в качестве базы для налогообложения следует брать рыночную стоимость улучшений2, которая рассчитывается как разность рыночной стоимости актива и рыночной стоимости земли (в Стандартах она называется амортизи руемой суммой). Россия готовится к переходу к международным стандартам финансовой отчетности. Следовательно, в качестве про гнозного значения налогооблагаемой стоимости корректнее брать 1
2
Сегодня на уровне правительства прорабатываются решения, при которых налог на землю будет рассчитываться на основе ее рыночной стоимости. Европейские стандарты оценки 2000. — М.: РОО, 2003, стр. 170 статья G12.05
468
рыночную стоимость улучшений. Данная стоимость рассчитывается как сумма затрат на приобретение земельного участка и создание улучшений плюс вмененные издержки по этим затратам: VBr затр
=
i=1
∑ Ei + ∆VnE + VL Ч [(1 + Y)
r
r
– 1] .
Износ налогооблагаемой стоимости принимаем по линейной схе ме: каждый год из налогооблагаемой стоимости вычитаем амортиза цию, равную отношению налогооблагаемой стоимости на дату со здания объекта недвижимости на срок жизни улучшений. Чистый операционный доход после налога на улучшения. Он рас считывается как разность чистый операционный доход на улучше ния до вычета налога на улучшения минус налог на улучшения. Минус потери в доходах, связанных с возмещением истощаемой (амортизируемой) части актива — улучшений. Потери рассчитыва ются как произведение рыночной стоимости улучшений на разность ставки дисконтирования и ставки процента фонда, умноженную на отношение года прогноза к сроку экономической жизни без едини цы. Данных потерь не будет, если ставка процента фонда возмеще ния будет равна ставке дисконтирования. Итого чистый операционный доход на улучшения равен разности чистого операционного дохода, рассчитанного в п. 11 и потерь при возмещении. Фактор (коэффициент) дисконтирования года прогноза. Он рас считывается как отношение единицы к сумме единицы и ставки дис контирования, возведенную в степень, равную году прогноза. Расчет текущей стоимости потока доходов, приходящихся на улучшения как суммы произведений чистого операционного дохода, рассчитанного в п. 13 на фактор дисконтирования года прогноза. VBr дох
–
i=1 Оценка земли по формуле: VL = ------------------------------------------------------ . r (1 + Y) – 1 Данная формула получена путем решения уравнения, в котором стоимость по затратам равна стоимости по доходу. При этом стоимость по затратам рассчитывается по формуле
∑ Ei – ∆VnE
r
VBr
затр
=
i=1
∑ Ei + ∆VnE + VL Ч [(1 + Y)
r
r
– 1] , а стоимость по доходу
рассчитывается как текущая стоимость потока доходов, каждый из которых равен разности общего чистого операционного дохода, ко 469
торый генерирует весь объект недвижимости (земля плюс улучше ния) и дохода, приходящегося на землю. В результате расчета по данной формуле мы получим первое при ближение оценки стоимости земли, которое, как правило, будет от личаться от нулевого приближения. Полученный результат в соот ветствии с логикой метода последовательных приближений следует использовать для дальнейшего уточнения искомой стоимости земли путем новых расчетов с пункта 8 данного алгоритма. Путем ряда та ких итерационных расчетов мы получим искомый результат оценки земли. Метод последовательных приближений легко программиру ется на компьютерах с использованием Excel –программ. В табл. 15.4 в соответствии с приведенным выше алгоритмом представлен конечный результат оценки стоимости (после выполне ния всех итераций) земельного участка, выполненный с помощью метода последовательных приближений.
470
Таблица 15.4 Номер года 1 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 5873 расчет по формуле VBr затр i=1 r
Статьи 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 5873 1175 5873 r
Статьи Потенциальный валовой доход Потери на незанятость Потери при сборе платежей Действительный валовой доход Операционные расходы Налог на землю Чистый операционный доход Доход на землю Чистый операционный доход до налога на улучшения Налог на улучшения Чистый операционный доход после налога на улучшения Потери при реинвестировании Итого доход на улучшения Фактор дисконтирования Текущая стоимость дохода VBr= 25 441 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет)
Рыночная стоимость земельного участка составляет $9795. Оценку участка земли с использованием традиционной техники анализа дисконтированного денежного потока можно представить в виде следующей таблицы (см. табл. 15.5). Таблица 15.5 Статьи Потенциальный доход (ПД) Потери на незанятость (ПН) Потери при сборе (ПС) Действительный доход (ДД) Операционные расходы (ОР) Платежи за землю (ПЗ) Затраты на строительство Балансовая стоимость (БС) Налог на улучшения (НУ) Чистый операционный доход Коэффициент капитализации Стоимость реверсии Итого чистый доход (ИЧД) Ставка дисконта (СД) Фактор дисконта (ФД) Текущая стоимость дохода Суммарная текущая стоимость Стоимость участка Значение 12000 USD 5% от ПД 5% от (ПД ПН) ПД ПН ПС 40% ДД 50 USD 24 000 USD 0 0,33 Номер года (НГ) 0,42 1 2 3 4
Результат оценки не совпал с предыдущим. Это связано с тем, что здесь сделаны другие предположения относительно формирования налогооблагаемой базы, потока доходов и реверсии.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод предполагаемого использования» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
