Реферати статті публікації

Пошук по сайту

Головна » Реферати та статті » Нерухомість та іпотека » Оцінка вартості нерухомості

Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости

Пример анализа пар данных для оценки односемейного дома Оцениваемый объект недвижимости представляет собой односе мейный дом с общей жилой площадью 120 м2 и отделанным подваль ным помещением. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Гаража нет. Площадь участка составляет 1000 м2. Оборудование участка обычное для данного района. Пять сопоставимых объектов, которые используются в данном анализе, расположены в одном районе с оцениваемым объектом. Ниже приведено описание сопоставимых объектов. 276

Объект А — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, рас положенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный под вал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за три недели до даты оценки за $67 000 с предоставлени ем кредита по ставке ниже рыночной, что обусловило цену на $5000 выше той, которая была бы при рыночных условиях. Объект В — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, рас положенный на участке площадью 1200 м2 с неотделанным подва лом. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за один месяц до даты оценки за $75 000 с предоставлением кредита по ставке ниже рыночной, что составило цену на $5000 выше той, которая была бы при рыночных условиях. Объект С — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, рас положенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный под вал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за один год до даты оценки за $56 500 с предоставлением кредита на рыночных условиях. Объект D — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, рас положенный на участке площадью 1200 м2, имеет отделанный под вал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Он был продан за год до даты оценки за $70 000 с предоставлением кредита на рыночных условиях. Объект Е — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, рас положенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный под вал; без гаража. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ван ная и душевая комнаты. Он был продан за один год до даты оценки за $53 200 с предоставлением кредита на рыночных условиях. Данные таблицы 8.2 показывают, что сопоставимые объекты от личаются от объекта оценки условиями кредитования, площадью до ма и участка, а также наличием гаража и отделки подвала. Для опре деления поправок на эти различия можно использовать анализ пар данных. 277

Таблица 8.2 Таблица рыночных данных: оценка односемейного дома
Объект Объект A оценки Цена продажи, $ 1. Имущественные права Поправка на имущественные права Скорректированная цена, $ 2. Условия кредитования Поправка на условия кредитования, $ Скорректированная цена, $ 3. Условия продажи Поправка на условия продажи Скорректированная цена, $ 4. Расходы после покупки Поправка на расходы Скорректированная цена, $ 5. Рыночные условия Поправка на рыночные условия, $ Скорректированная цена, $ 6. Местоположение Поправка на местоположение 7. Площадь в 8. Гараж Поправка на гараж, $ 9. Отделанный подвал Поправка на отделку подвала, $ Итого по 6 9 поправкам Скорректированная цена, $ Для целей сверки: Общая чистая поправка, $ Общая чистая поправка как % от цены продажи Количество поправок Общая валовая поправка, $ Общая валовая поправка как % цены продажи 1300 1,9 3 15 300 22,8 9300 12,4 4 23 300 31,0 9350 16,5 3 15 950 28,2 4300 6,1 3 18 300 26,1 12 320 23,2 2 12 320 23,2 — м2 Поправка на площадь, $ — — — — — — 120 — нет — есть — — — — — — — — 67 000 Собствен ность 0 67 000 Нерыноч ные 5 000 62 000 Объект B 75 000 Собствен ность 0 75 000 Нерыноч ные 5 000 70 000 Объект C Объект D 56 500 Собствен ность 0 56 000 70 000 Собствен ность 0 70 000 Объект E 53 200 Собствен ность 0 53 200

Рыночные Рыночные Рыночные 0 56 500 0 70 000 0 53 200

Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные 0 62 000 0 0 62 000 –3 недели 0 62 000 Схожее 0 120 0 2 авто –3300 нет +7000 3700 65 700 0 70 000 0 0 70 000 –1 месяц 0 70 000 Схожее 0 145 8000 2 авто –3300 нет +7000 4300 65 700 0 56 500 0 0 56 500 –1 год +5 650 62 150 Схожее 0 120 0 2 авто –3300 нет +7000 3700 65 850 0 70 000 0 0 70 000 –1 год +7 000 77 000 Схожее 0 145 8000 2 авто –3300 есть 0 11 300 65 700 0 53 200 0 0 53 200 –1 год +5 320 58 520 Схожее 0 120 0 нет 0 нет +7000 7000 65 520

278

Объяснение поправок Для имущественных прав не требуется делать поправок, поскольку на все объекты распространяется безусловное право собственности. Поправку на условия финансирования можно в некоторых случаях определить путем сравнения цены продажи сопоставимых объектов, имеющих льготные условия кредитования, с объектами, имеющими рыночные условия кредитования. Опросив покупателей и продавцов сопоставимых объектов, оценщик рассчитал влияние льготного кре дитования на каждую цену продажи посредством дисконтирования льготы покупателя к текущей стоимости. Поправка на условия креди тования основывалась на фактической цене, которую продавец полу чил бы, чтобы компенсировать сумму, заплаченную им в пользу кре дитора. Оценщик сделал вывод, что поправка на льготное кредитова ние объектов А и В составляет 5000 долларов. Объекты А и С различаются только по условиям кредитования и рыночным условиям на момент продажи. После внесения поправки на условия кредитования для объекта А рассчитывается поправка на рыночные условия (дата продажи) следующим образом: ($62 000 — $56 500)/$56 500 = 0,097345, или 9,7%. Данная поправка округляется до 10%, затем к объекту С применя ется соответствующая поправка в денежном выражении. Поправка на рыночные условия в размере 10% также применяется к объектам D и Е. Различия по площади между объектами А и В можно отнести на дополнительную площадь здания объекта В. (Участок объекта В так же на 20% больше участка объекта А.) Поправка на площадь рассчи тывается следующим образом: $70 000 — $62 000 = $8000. Объекты С и Е идентичны, за исключением гаража в объекте С, поэтому поправку на гараж можно рассчитать как разницу между це нами продажи до внесения каких либо других поправок, т.е. $56 000 – $53 200 = $3300. Эта поправка на отсутствие гаража при меняется к объектам С, А, В и D. Поправка на отделку подвального помещения у объекта D рас считывается путем сравнения объектов В и D после того, как объект D был скорректирован на $7000 в сторону увеличения на рыночные условия, поправка В была скорректирована на $7000 в сторону уменьшения на условия кредитования. Данная поправка рассчиты вается как $77 000 — $70 000 = $7000. 279

Теперь показатели стоимости необходимо привести к единому значению. Иногда оценщики предпочитают определить диапазон величин, на основании которого можно сделать вывод о едином по казателе стоимости. В данном случае оценщик рассматривает диа пазон показателей стоимости (от $65 520 до $65 580) и присваивает наибольший вес сопоставимому объекту, для которого требуется наименьшая величина поправки. К объекту Е применили наимень шее число поправок (только две) в сумме $12 320. Таким образом, объекту Е придается наибольшее значение, а скорректированная цена объекта Е показывает, что стоимость объекта оценки составля ет $65 520, которая округляется до $65 500. Согласование результатов корректировок может также выпол няться статистическими методами. В следующем примере объектам присваиваются показатели веса, при этом наиболее сопоставимому объекту дано значение 5, а наименее сопоставимому — 1.
Сделка A Скорректи рованная цена Вес сделки Результат $65 700 5 328 500 Сделка B $65 700 1 65 700 Сделка C $65 850 2 131 700 Сделка D $65 700 3 197 100 Сделка E $65 520 4 262 080

Сумма результатов = 985 080. Сумма значений весов = 15. Стоимость оцениваемого объекта = 985 080/15 = $65 672 ≈ $65 700. Примеры на использование метода статистического анализа В зависимости от количества сопоставимых объектов возможны два варианта: 1. k = n + 1. 2. k > n + 1. В первом варианте число аналогов равно количеству ценообра зующих факторов, увеличенному на единицу. Для решения задач та кого рода используется математический аппарат линейной алгебры. Решение задач во втором варианте осуществляется методом ста тистического анализа с использованием корреляционно регресси онных моделей. Рассмотрим методику оценки рыночной стоимости [2] для перво го из указанных вариантов. В соответствии с этим вариантом для 280

оценки рыночной стоимости составляется следующая система ли нейных алгебраических уравнений типа (8.2): Co1 = Ц1 + ∆ц11 + ∆ц12 + ... + ∆ц1n , (8.3) Co2 = Ц2 + ∆ц21 + ∆ц22 + ... + ∆ц2n , ... Cok = Цk + ∆цk1 + ∆цk2 + ... + ∆цkn . Здесь корректировка ∆цij определяется следующим образом:
∆цij = (xoj – xij)∆cj = ∆xij∆cj ,

(8.4)

где xoj — значение j го ценообразующего фактора (например, пло щадь) объекта оценки, xij — значение j го ценообразующего фактора i го аналога, ∆xij — разность значений ценообразующих факторов,
∆cj — вклад в стоимость единицы j го ценообразующего фактора

(например, вклад 1 м2 площади в стоимость объекта оценки). С учетом (8.4) систему (8.3) можно записать так: Co1 = Ц1 + ∆x11∆c1 + ∆x12∆c2 + ... + ∆x1n∆cn , Co2 = Ц2 + ∆x21∆c1 + ∆x22∆c2 + ... + ∆x2n∆cn , Cok ... = Цk + ∆xk1∆c1 + ∆xk2∆c2 + ... + ∆xkn∆cn .

(8.5)

Вынесем в левую часть цены аналогов: Ц1 = Co1 – ∆x11∆c1 – ∆x12∆c2 – ... – ∆x1n∆cn , Ц2 = Co2 – ∆x21∆c1 – ∆x22∆c2 – ... – ∆x2n∆cn , ... Цk = Cok – ∆xk1∆c1 – ∆xk2∆c2 – ... – ∆xkn∆cn .

(8.6)

Данная совокупность уравнений представляет собой систему k линейных уравнений c k = n + 1 неизвестными: Ц = ∆X Ч C , где 1 – ∆x11 – ∆x1n
∆X =

(8.7)

1 – ∆x21 – ∆x2n ... 1 – ∆xk1 – ∆xkn

, C =

C ∆c 1 ... ∆c k 281

Данная система имеет, как известно, единственное решение: C = ∆X – 1 Ч Ц , где C = C = C01 = C02 = ... = C0k, ∆c1, ∆c2, ..., ∆cn .
T

(8.8)

Пример 1. Допустим, требуется найти оценку рыночной стоимости отдель но стоящего жилого дома площадью 250 м2 с гаражом без садового участка. Для оценки были подобраны следующие аналоги: Аналог 1. Площадь 150 м2, цена продажи 32 000 д.е., есть гараж и садовый участок. Аналог 2. Площадь 150 м2, цена продажи 30 000 д.е., есть гараж, но нет садо вого участка. Аналог 3. Площадь 200 м2, цена продажи 45 000 д.е., есть гараж и садовый участок. Аналог 4. Площадь 200 м2, цена продажи 40 000 д.е., нет гаража и садового участка. Для удобства анализа сведем имеющиеся данные в одну таблицу (см. табл. 8.3). Таблица 8.3
Аналог 1 Цена продажи Гараж Сад Площадь 32 000 Есть Есть 150 Аналог 2 30 000 Есть Нет 150 Аналог 3 45 000 Есть Есть 200 Аналог 4 Объект оценки 40 000 Нет Нет 200 Есть Нет 250

Из анализа табл. 3 следует, что в данном случае для оценки ры ночной стоимости может быть использован аппарат линейной алгебры. Выполним процедуру кодирования качественных характеристик (см. табл. 8.4). 282

Таблица 8.4
Аналог 1 Цена продажи Гараж Сад Площадь 32 000 1 1 150 Аналог 2 30 000 1 0 150 Аналог 3 45 000 1 1 200 Аналог 4 Объект оценки 40 000 0 0 200 1 0 250

Составим матрицу ∆X и вектор Ц : 1 0 1 0 ∆X = 1 0 1 –1 1 –100 32 000 0 –100 30 000 , Ц = 1 –50 45 000 1 –100 40 000

Матрица, обратная ∆X , будет иметь следующий вид:
∆X – 1

–2 1 2 0 –1 1 1 –1 = 1 –1 0 0 –0,02 0 0,02 0

На основании полученных данных можно рассчитать компонен ты вектора C по формуле (8.7): CT = C = 56 000; ∆c1 = 3000; ∆c2 = 2000; ∆c3 = 260 . Здесь C = 56 000 — есть искомая рыночная стоимость, ∆c1 = 3000 — вклад гаража в рыночную стоимость, ∆c2 = 2000 — вклад садового участка в стоимость и ∆c3 = 260 — вклад 1 м2 площа ди в стоимость. Решение данной задачи можно получить с использованием клас сического метода парных продаж: 1. Вклад в стоимость единицы площади Пара № 1 и № 3: 45 000 – 32 000 = 13 000 или за 1 м2 13 000/50 = 260 2. Вклад гаража Пара № 2 скорректированная (30 000 + 13 000 = 43 000) и № 4: 43 000 – 40 000 = 3000 283

3. Вклад сада Пара № 1 и № 2: 32 000 – 30 000 = 2000. Искомый результат может быть определен путем корректировки цены первого аналога: 32 000 – 2000 + 260 Ч 100 = 56 000. Пример 2. Требуется выполнить оценку рыночной стоимости земельного участка со следующими характеристиками:
Объект оценки Цена продажи Размер лота Цена за кв. м Дата продажи Местоположение Расположение в блоке Сейчас Хорошая улица Угловой лот 10 000 м2 Лот 25

Для оценки были подобраны следующие аналоги:
Продажа 1 Цена продажи Размер лота Цена за кв. м Дата продажи Местоположение Расположение в блоке Предыдущая продажа Лот 36 $ 20 000 10 000 м2 $ 2.00 2 месяца назад Хорошая улица Угловой лот 12 месяцев назад продан за $19 000

Продажа 2 Цена продажи Размер лота Цена за кв. м Дата продажи Местоположение Расположение в блоке

Лот 55 $ 22 500 10 000 м2 $ 2.25 2 месяца назад Лучшая улица Угловой лот

284

Продажа 3 Цена продажи Размер лота Цена за кв. м Дата продажи Местоположение Расположение в блоке

Лот 60 $ 21 000 10 000 м2 $ 2.10 2 месяца назад Лучшая улица Внутренний лот

Из анализа аналогов следует, что лот 36 был продан дважды: 2 ме сяца назад и 12 месяцев назад. Исходя из этого, вторую продажу этого лота можно рассматривать в качестве продажи 4.
Продажа 4 Цена продажи Размер лота Цена за кв. м Дата продажи Местоположение Расположение в блоке Лот 36 $ 19 000 10 000 м2 $ 1.90 12 месяцев назад Хорошая улица Угловой лот

Сведем все имеющиеся данные об аналогах в одну таблицу, запи сав все ценообразующие характеристики в системе шкалы количест венных измерений. При этом качественные характеристики предста вим в виде баллов.
Объект Продажа 1 Продажа 2 Цена Дата Местопол. Распол. 0 0 0 2 2 0 0 2,25 2 1 0 Продажа 3 Продажа 4 2,1 2 1 1 1,9 12 0 0

Из анализа таблицы следует, что в данном случае для оценки ры ночной стоимости также может быть использован аппарат линейной алгебры. 285

Для удобства дальнейших расчетов транспонируем таблицу
Цена Объект Продажа 1 Продажа 2 Продажа 3 Продажа 4 2 2,25 2,1 1,9 Дата 0 2 2 2 12 Местоположение 0 0 1 1 0 Расположение 0 0 0 1 0

Вычислим элементы матрицы ∆X :
1 –2 –2 –2 –12 0 1 1 0 0 0 1 0

∆X =

1 1 1

Обратная ей матрица будет иметь следующий вид:
1,20 0 0 1 –1 0 0 0 1 –0,2 –0,1 0 0

∆X – 1

0,1 –1 0

Окончательное решение по оценке стоимости рассчитаем по формуле (7): С = 2,02 $ за м2. Пример 3. Допустим, что требуется оценить бетонированную складскую площадку вблизи Московского вокзала площадью 500 м2. Для оцен ки было подобрано 7 аналогов. Все исходные данные для расчетов сведены в таблицу:
№ Аналоги Объект Место Московский Трансп. Цена Состояние Площадь ($/кв.м) доступность Удовл. Хорошая Бетон Бетон 500 1000 ? 85

1 Склад № 1 Московский

286

2 Склад № 2

Витебский

Хорошая Хорошая Плохая

Бетон Бетон Бетон Охрана+ бетон+ навес Охрана + бетон Грунт

1000 500 1000

80 90 76

3 Склад № 3 Московский 4 Склад № 4 Витебский

5 Склад № 5

Витебский

Плохая

1000

84

6 Склад № 6 7 Склад № 7

Витебский Витебский

Удовл. Плохая

1000 1000

81 74

Из анализа таблицы следует, что здесь имеет место ситуация с из быточным количеством аналогов. Представим исходные качественные данные в балльном виде:
Трансп. Состояние Площадь доступность х2i 1 1 1 3 3 2 3 2 х3i 3 3 3 3 1 2 4 3 х4i 1000 1000 500 1000 1000 1000 1000 500

Аналоги

Место ∆х1i

Цена ($/кв. м) yi 85 80 90 76 84 81 74 ?

Склад № 1 Склад № 2 Склад № 3 Склад № 4 Склад № 5 Склад № 6 Склад № 7 Объект

1 2 1 2 2 2 2 1

287

Рассчитаем элементы матрицы ∆X :
Аналог Склад № 1 Склад № 2 Склад № 3 Склад № 4 Склад № 5 Склад № 6 Склад № 7 Объект оц Место, ∆х1i 0 –1 0 –1 –1 –1 –1 0 Трансп. доступность, ∆х2i 1 1 1 –1 –1 0 –1 0 Состояние, ∆х3i 0 0 0 0 2 1 –1 0 Площадь, ∆х4i –500 –500 0 –500 –500 –500 –500 0

При использовании гипотезы о линейной зависимости результа тивного признака от факторных необходимо найти коэффициенты ао, а1, а2, а3, а4 модели следующего вида: С = ао + а1 Ч ∆х1 + а2 Ч ∆х2 + а3 Ч ∆х3 + а4 Ч ∆х4. Для решения этой задачи составляется следующая система ли нейных уравнений: a0n + a1 ∑ ∆x1,i + a2 ∑ ∆x2,i + a3 ∑ ∆x3,i + a4 ∑ ∆x4,i =
i=1 i=1 i=1 i=1 n n n n n n n n i=1

∑ yi ;

n

a0 ∑ ∆x1,i + a1 ∑ ∆x1,i∆x1,i + a2 ∑ ∆x1,i∆x2,i + a3 ∑ ∆x1,i∆x3,i +
i=1 i=1 i=1 i=1

+ a4 ∑ ∆x1,i∆x4,i =
i=1 n n n

n

i=1

∑ yi∆x1,i ;
n i=1

n

a0 ∑ ∆x2,i + a1 ∑ ∆x2,i∆x1,i + a2 ∑ ∆x2,i∆x2,i + a3 ∑ ∆x2,i∆x3,i +
i=1 i=1 i=1

+ a4 ∑ ∆x2,i∆x4,i =
i=1 n n n

n

i=1

∑ yi∆x2,i ;
n i=1

n

a0 ∑ ∆x3,i + a1 ∑ ∆x3,i∆x1,i + a2 ∑ ∆x3,i∆x2,i + a3 ∑ ∆x3,i∆x3,i +
i=1 i=1 i=1

+ a4 ∑ ∆x3,i∆x4,i =
i=1

n

i=1

∑ yi∆x3,i ;

n

288

a0 ∑ ∆x4,i + a1 ∑ ∆x4,i∆x1,i + a2 ∑ ∆x4,i∆x2,i + a3 ∑ ∆x4,i∆x3,i +
i=1 i=1 i=1 i=1

n

n

n

n

+ a4 ∑ ∆x4,i∆x4,i =
i=1

n

i=1

∑ yi∆x4,i .

n

Данная система представляет собой алгебраическую систему ли нейных уравнений, которая имеет единственное решение: а0 = 88,542; а1 = 5,29; а2 = 1,46; а3 = 3,32; а4 = 0,01. Корреляционно регрессионное уравнение, соответствующее это му решению, имеет следующий вид: С = 88,542 + 5,29 Ч ∆х1 + 1,46 Ч ∆х2 + 3,32 Ч ∆х3 + 0,01 Ч ∆х4. Проверка достоверности модели:
Аналог Склад № 1 Склад № 2 Склад № 3 Склад № 4 Склад № 5 Склад № 6 Склад № 7 Объект оц ∆х1i 0 –1 0 –1 –1 –1 –1 0 ∆х2i 1 1 1 –1 –1 0 –1 0 ∆х3i 0 0 0 0 2 1 –1 0 ∆х4i –500 –500 0 –500 –500 –500 –500 0 С 85,00 79,71 90,00 76,79 83,43 81,57 73,47 88,542 Цена 85 80 90 76 84 81 74 Разность 0 –0,29 0,00 0,79 –0,57 0,57 –0,53

Расчеты показывают, что полученная модель на 99 процентов (ко эффициент определенности R2 = 99%) объясняет вариации цен (см. Приложение. «Критерии статистического анализа»). При этом критерий Фишера FR = 52,32. Соответствующее критическое значе ние данного коэффициента, определяемое по таблице Фишера Сне декора, при уровне значимости α = 0,01 равно FRкр = 18. Это означает, что гипотеза о несоответствии заложенных в уравнении регрессии связей реально существующим отвергается с достаточно большим запасом, что, в свою очередь, подтверждает высокую достоверность полученной корреляционно регрессионной модели. Итоговое значение стоимости V = 88,542 Ч 500 = 44 271. Ошибка на уровне 2σ (2Sxy) равна $900. Таким образом, окончательный результат оценки с 95% ной доверительной вероятностью находится в диапа зоне от $43 371 до $45 171. 289

Пример на относительный сравнительный анализ Оцениваемый объект представляет собой офисное здание, по строенное пять лет назад, с общей площадью 3600 м2 и 3180 м2 арен дуемой площади (88% от общей площади здания). Здание сдается в аренду нескольким арендаторам, уровень занятости составляет 90%, что рассматривается как стабильный показатель для рынка оцени ваемого объекта. Размер помещений, занимаемых отдельными арен даторами, находится в пределах от 250 до 700 м2. Здание относится к среднему классу качества строительных работ (класс В), при этом его состояние оценивается как среднее. Отношение арендуемой площа ди к общей площади здания невысокое по сравнению со средним по казателем для рынка оцениваемого объекта, который приблизитель но составляет 93%. Участок здания благоустроен надлежащим обра зом. Открытая автостоянка достаточна для данного здания и соответствует нормам зонирования. Местоположение участка не уг ловое, что также рассматривается как обычное, при этом к нему име ется доступ с главной автомагистрали. Текущие ставки арендной платы находятся в пределах от 120 дол./м2 до 130 дол./м2 арендуемой площади. Средняя арендная плата состав ляет 126 дол./м2. Арендаторы отличаются хорошей платежеспособ ностью. За исключением телефонной связи, арендодатель оплачива ет все расходы, включая уборку и электрическую энергию. Эксплу атационные расходы являются типичными для данного рынка. Договоры аренды заключены на сроки от трех до четырех лет; они предусматривают возможность продления договоров еще на три года по текущим ставкам арендной платы. Все договоры заключены ме нее 18 месяцев назад, при этом условия аренды типичны для текущей конъюнктуры рынка. Вещное право арендатора у объекта оценки не обеспечивает какого либо преимущества. Оценке подлежит безус ловное право собственности в объекте. В анализе используются пять сопоставимых сделок. Все сопоста вимые объекты представляют собой среднеэтажные офисные зда ния, сдаваемые в аренду нескольким арендаторам. Здания находятся в районе оцениваемого объекта. Все здания финансировались на ры ночных условиях по обычным нормам соотношения кредита и стои мости. Все сопоставимые объекты были проданы с передачей безус ловного права собственности. В качестве единицы сравнения в дан ном анализе используется цена за 1 м2 арендуемой площади. Данные представлены в табл. 8.5. 290

Сначала оценщик анализирует рыночные данные и определяет, что все сделки по продаже офисных зданий предусматривают пере дачу права арендодателя, поэтому поправок на различие в имущест венных правах не требовалось. Таблица 8.5 Рыночные данные для относительного сравнительного анализа
Элемент сравнения Цена продажи, $ Цена/м2 арендуемой площади, $ Имущественное право Возраст, лет Общая площадь, м2 Арендуемая площадь, м2 Коэффициент арендуемой площади, % Уровень занятости, % Качество строительных работ Соотношение парковочных мест и арендуемой площади Средняя аренда за один м2 арендуемой площади, $ Местоположе ние Норма затрат Общая сопоставимость 5 3 600 3 180 779,26 713,80 760,87 808,90 730,77 Объект оценки Объект A 2 930 000 Объект B 2 120 000 Объект C 2 450 000 Объект D 2 160 000 Объект E 2 470 000

Аренда 6 4 000 3 760

Аренда 4 3 200 2 970

Аренда 5 3 500 3 220

Аренда 6 3 000 2 670

Аренда 4 3 800 3 380

88

94

93

92

89

89

90

87

85

90

95

90

Среднее

Среднее

Среднее

Среднее

Среднее

Среднее

Хорошее Одинаковое Одинаковое Одинаковое

Хуже

Одинаковое

126

128

118

126

130

123

Среднее

Лучше

Хуже

Одинаковое Выше Лучше

Лучше

Хуже

Рыночная Одинаковая Одинаковая Лучше Хуже

Одинаковая Одинаковая Лучше Хуже

Все сделки были заключены на рыночных условиях кредитова ния, поэтому для этого элемента сравнения также не требовались по правки. Поскольку все сделки были заключены на обычных услови 291

ях, то внесения поправок на условия продажи не потребовалось. Со поставимые сделки были заключены недавно, в пределах 9 месяцев от даты оценки. Существенных изменений в уровне арендной платы и занятости не произошло, поэтому поправок на рыночные условия не требуется. Относительный сравнительный анализ различающихся элементов приводится ниже. Объект А имеет цену 779,26 дол./м2 арендуемой площади. Его местоположение на пересечении автомагистралей лучше по сравне нию с оцениваемым объектом. Здание имеет средний коэффициент арендуемой площади, но оно более эффективно по сравнению с объектом оценки. Уровень занятости здания для объекта А несколь ко ниже оцениваемого объекта и ниже нормы, которая считается типичной для стабильной занятости. Таким образом, объект А име ет больше достоинств, чем недостатков, и эти параметры считаются более значимыми. Это значит, что цена объекта оценки меньше 779,26 дол./м2 арендуемой площади. Объект В имеет цену 713,80 дол./м2 арендуемой площади. Факти ческая арендная плата ниже рыночной. Местоположение данного объекта хуже, чем у оцениваемого объекта, который расположен около крупной автомагистрали. Объект В имеет преимущество по коэффициенту арендуемой площади, что указывает на более высо кий чистый доход. Норма занятости для него ниже рыночной нормы. В общем у объекта В больше недостатков, чем преимуществ, при этом недостатки считаются значимыми. В данном конкретном слу чае различие в коэффициентах арендуемой площади может рассмат риваться как незначительное с точки зрения влияния на стоимость. Поэтому анализ объекта В указывает, что объект оценки должен иметь цену выше 713,80 дол./м2 арендуемой площади. Объект С имеет цену 760,87 дол./м2 арендуемой площади. Его местоположение такое же, что и у оцениваемого объекта, но он име ет преимущество по коэффициенту арендуемой площади. Коэффи циент расходов для данного объекта несколько выше обычного, что ведет к некоторому снижению чистого дохода. Поскольку коэффи циент арендуемой площади оказывает большее воздействие на сто имость по сравнению с коэффициентом расходов, то объект С имеет преимущество по сравнению с оцениваемым объектом. Таким обра зом, стоимость оцениваемого объекта будет ниже 760,87 дол./м2 арендуемой площади. 292

Объект D имеет цену 808,90 дол./м2 арендуемой площади. По скольку он расположен на пересечении двух крупных автомагистра лей, то его местоположение значительно лучше по сравнению с оце ниваемым объектом. Наличие парковочных мест несколько ограни чено. Объект D имеет более высокую норму занятости по сравнению с обычной рыночной нормой. Преимущество по место положению перевешивает ограничение по парковке. Преимуществ у объекта D больше по сравнению с оцениваемым объектом, поэто му стоимость оцениваемого объекта будет ниже 808,90 дол./м2 арен дуемой площади. Объект Е имеет цену 730,77 дол./м2 арендуемой площади. Место положение объекта хуже по сравнению с оцениваемым объектом. По всем другим элементам сравнения они равны. Поскольку у объекта Е местоположение хуже, то цена оцениваемого объекта будет выше 730,77 дол./м2 арендуемой площади. Показатели стоимости, полученные из сравнения продаж, приво дятся к одному значению с помощью следующей таблицы.
Объект D A C Объект оценки E B Хуже Хуже Результат сравнения Лучше Лучше Лучше Цена, дол./м2 808,90 779,26 760,87 — 730,77 713,80

Цены у объектов А, С и D выше, чем у оцениваемого объекта. У объектов В и Е цены ниже, чем у объекта оценки. Наименьший по казатель стоимости в первой группе составляет 760,87 дол./м2 арен дуемой площади для объекта С. Наибольшая цена во второй группе составляет 730,77 дол./м2 арендуемой площади для объекта Е. Поэто му стоимость оцениваемого объекта находится между 730,77 и 760,87 дол./м2 арендуемой площади. Объект Е наиболее схож с оценивае мым объектом, поэтому ему может быть присвоен наибольший вес. Таким образом, можно сделать вывод, что значение цены за 1 м2 арендуемой площади составляет 740 дол. Общий показатель стоимости объекта оценки рассчитывается как произведение цены за 740 дол./м2 на 3180 м2 арендуемой площади и равняется 2 353 200 дол. США. Это показатель можно округлить до 293

2 350 000 дол. Точность оценки равна половине цены первого знача щего разряда. Здесь цена этого разряда равна 10 000. Следовательно, оценка выполнена с точностью на уровне ±5000 долларов США. Если сопоставимые объекты лучше или хуже объекта оценки, то определяется только нижний или верхний предел, при этом диапа зон показателей стоимости для оцениваемого объекта не обозначает ся. В данном случае единственный вывод, который может сделать оценщик в отношении оцениваемого объекта, заключается в том, что его стоимость выше наибольшего показателя (если все качест венные факторы сопоставимых объектов хуже) или ниже наимень шего показателя стоимости сопоставимых объектов (если все качест венные факторы сопоставимых объектов лучше). Если имеющихся данных недостаточно для получения показателя стоимости оцени ваемого объекта, то следует использовать другие аналитические ин струменты. Часто с этой задачей помогают справиться количествен ные поправки. Пример совместного использования количественных поправок и качественного анализа приводится далее в этой главе. Пример на совместное использование методов количественного и качественного анализа На практике не всегда удается в полной мере воспользоваться ко личественными методами анализа. Структура собранной информа ции может быть такой, что сделать количественные поправки можно будет не для всех элементов сравнения. В этом случае анализ можно завершить, используя качественный метод анализа. Когда оба метода используются совместно, их следует применять последовательно для каждого элемента сравнения. Другими слова ми, не следует делать количественную поправку на изменения ры ночных условий для одних сопоставимых объектов и выполнять ка чественный анализ рыночных условий для других. Количественные поправки необходимо определять в первую очередь. Далее в отноше нии скорректированной цены выполняют качественный анализ. Для совместного использования количественного и качественного ана лиза применяют методы анализа пар данных и относительного срав нительного анализа. Пример 4 Количественный анализ Оцениваемый объект представляет собой здание склада, постро енное 15 лет назад, общей площадью 2500 м2 и 250 м2 офисных поме 294

щений. Высота потолка составляет 5,5 м. Качество строительных ра бот хорошее, а состояние здания среднее. В анализе использовали пять сопоставимых продаж. Все объекты являются складскими зданиями, расположенными в районе оцени ваемого объекта. Объект А был продан год назад по цене $622 000. Продавец пре доставил льготное кредитование, в результате чего покупатель запла тил на $63 000 больше по сравнению с оплатой наличными. Объект имеет площадь 2800 м2, высоту потолка 5,5 м. Площадь офисных по мещений составляет 225 м2. Объекту 14 лет. Качество строительных работ хорошее, но на момент продажи зданию склада требовался ре монт. Покупатель потратил $35 000 на улучшение состояния склада. Объект В был продан шесть месяцев назад по цене $530 000 на личными. Объект имеет площадь 2700 м2, высоту потолка 5,5 м. Пло щадь офисных помещений составляет 220 м2. Объекту 13 лет. Качест во строительных работ и состояние здания среднее. Объект С представляет собой текущую сделку на сумму $495 000. Покупатель принял действующий кредит на льготных условиях, в ре зультате чего заплатил на $9000 больше, чем если бы он получил кре дит на рыночных условиях. Склад имеет площадь 2200 м2 и высоту потолка 4,9 м. Площадь офисных помещений составляет 300 м2. Объекту 13 лет. Качество строительных работ хорошее, состояние здания среднее. Склад сдается в аренду на долгосрочной основе по ставкам ниже рыночных, поэтому его цена покупки была установле на на $25 000 ниже рыночных цен. Объект D был продан три месяца назад по цене $554 000. Объект имеет площадь 2500 м2, высоту потолка 4,9 м. Площадь офисных по мещений составляет 250 м2. Объекту 16 лет. Качество строительных работ хорошее, состояние здания очень хорошее. Объект Е представляет собой текущую сделку на сумму $626 000 с оплатой наличными в пользу продавца. Склад имеет площадь 2600 м2 и высоту потолка 6,1 м. Объекту 16 лет. Площадь офисных помеще ний составляет 210 м2. Качество строительных работ хорошее, со стояние здания среднее. Склад сдается в аренду на долгосрочной ос нове по ставкам выше рыночных. Цена покупки была установлена на $80 000 выше рыночных цен. Порядок определения количественных поправок представлен в табл. 8.6. 295

Объекты С и Е были проданы с долгосрочной арендой, поэтому оба требуют внесения поправки на переданные имущественные пра ва. Для объекта С необходима поправка в сторону увеличения в раз мере $25 000, поскольку он сдается в аренду по ставкам ниже рыноч ной арендной платы. Для объекта Е требуется поправка в сторону уменьшения в размере $80 000, поскольку он сдается в аренду по ставкам выше рыночной арендной платы. Таблица 8.6 Количественный анализ
Элементы сравнения Цена, $ Площадь, м2 Высота потолка Возраст Качество строительства Имущественные права Поправка Скорректированная цена Финансирование Поправка Скорректированная цена Условия продажи Условия рынка Поправка Скорректированная цена Состояние Поправка Скорректированная цена Скорректированная цена/м2 Оценивае мый объект 2500 5,5 м 15 лет Хорошее Право собствен ности A $622 000 2800 5,5 м 14 лет Хорошее Право собствен ности 0 $622 000 Наличные Льготное $63 0000 $559 000 Обычные Обычные 1 год назад +4% $581 360 Среднее Ремонт + $35 000 $616 360 $220,13 B $530 000 2700 5,5 м 13 лет Хорошее Право собствен ности 0 $530 000 Наличные C $495 000 2200 4,9 м 13 лет Хорошее С арендой +$25 000 $520 000 Кредит $9 000 0 $511 000 Обычные $554 000 Наличные D $554 000 2500 4,9 м 16 лет Хорошее Право собствен ности E $626 000 2600 6,1 м 16 лет Хорошее С арендой +$80 000 $546 000 Наличные

$530 000 Обычные 0,5 года назад +2% $540 600 Среднее

$554 000 Обычные 0,24 года назад +1% $559 540 Хорошее $10 000 $549 540 $219,82

$546 000 Обычные

$511 000 Среднее

$546 000 Среднее

$540 600 $200,22

$511 000 $232,27

$546 000 $210,00

Для объектов А и С требуется поправка на условия кредитования. Продавец объекта А предоставил льготное кредитование, в результа те чего покупатель заплатил на $63 000 больше по сравнению с опла той наличными. Поэтому в отношении объекта А делается поправка в размере $63 000. Покупатель объекта С принял действующий кре дит на условиях ниже рыночных.

Ви переглядаєте статтю (реферат): «Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»