Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не движимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомен даций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости. Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использо вания, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, фи нансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта. Для определения наиболее эффективного использования земель ного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (ус ловно свободный), либо анализируется наиболее эффективный ва риант его использования с уже существующими строениями. Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу. 48
Наиболее эффективное использование земельного участка с су ществующими строениями заключается в сравнении вариантов со хранения назначения объекта, сложившегося на дату оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и пе репрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов. Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использо вания основана на анализе таких переменных величин, как сто имость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного ва рианта использования, а также капитализированная общая сто имость недвижимости. Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант ис пользования и подкрепить его расчетами временного периода, необ ходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
