Ценность земли предопределена ее уникальными характеристи ками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предло жения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой де ятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков. Перечисленные параметры учитываются оценщиками при опре делении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью. Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадле жащих им объектов недвижимости. Данное право является безуслов ным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или час тично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при: ! приватизации; ! передаче в доверительное управление либо передаче в аренду; ! использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога; ! продаже или ином отчуждении объектов недвижимости; ! переуступке долговых обязательств; 7
! передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; ! возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредито вании физических лиц и юридических лиц, составлении брач ных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на логооблагаемой базы. Указанные выше случаи определения рыночной стоимости не движимости относятся к объектам оценки, представляющим госу дарственную собственность, представленную различными формами. Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого иму щества, находящегося в частной собственности, возникает при: ! купле продаже объектов недвижимости; ! акционировании предприятий и перераспределении имущест венных долей; ! внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; ! дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пай щиков; ! ликвидации объектов недвижимости; ! сдаче недвижимости в аренду; ! уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков; ! страховании объектов недвижимости; ! кредитовании под залог объектов недвижимости; ! разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесто ров; ! исполнении прав наследования, судебного приговора, разре шении имущественных споров; ! и др. Земля или земельный участок являются объектом изучения раз личных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон. География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие
8
факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оп тимальное использование. Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля — главный источник богатства, который имеет денежное вы ражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оце нена. Социология рассматривает земельный участок и как элемент ми рового богатства, и как личную собственность, принадлежащую ча стным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсив ность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом. Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и рас поряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными иму щественными интересами в отношении земли. Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данно го товара можно отнести его экономические и физические характе ристики. Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заклю чается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежа ми, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости. Недвижимость может приносить текущий доход, однако его по лучение и итоговая величина существенно зависят от качества управ ления объектом недвижимости. Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, измене ние спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функци ональный и экономический износ. Ограниченность земельных участков, которые наряду со стро ениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в от дельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем мо 9
жет увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функци ональных характеристик. Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информа ционного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли продажи. Физические характеристики объекта недвижимости, как особен ного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с зем лей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповтори мость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от мес тоположения. Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве поч вы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка. Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и не движимое изначально было определено в римском праве и впослед ствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР. Переход страны в начале 90 х годов к рыночным отношениям по требовал существенного изменения действовавшего законодательст ва. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «не движимости» следующим образом: «1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижи мость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со оружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государст венной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество». С позиции оценочной деятельности данное определение объеди няет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выра женные физические различия, так как воздушные и морские суда, 10
суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть от несены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей. В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия». «1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куп ли продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установле нием, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обо значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, ра боты и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки об служивания), и другие исключительные права, если иное не предус мотрено законом или договором». Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и статья 130, однако при перечислении состава имущественного комп лекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредствен но к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения». Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижи мости» получили достаточно широкое практическое распростране ние, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упоря дочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия. Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к при менению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не со держат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, моно графиями и учебной литературой, в которых к недвижимости отно сят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рас сматривают ее как физический объект, однако не менее важной сто роной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про 11
водится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество». Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связан ные с землей. Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, не разрывно связанных с собственностью на вещественную недвижи мость. Право собственности — это права пользования, продажи, сда чи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокуп ность отдельных и конкретных имущественных прав. Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественно го права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора. В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие от дельно стоящие предметы. Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предме ты не являются недвижимостью, поскольку используются арендато ром для целей бизнеса и относятся к так называемому технологиче скому оборудованию. Для того чтобы определить, является предмет движимым имуще ством или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недви жимости, условия арендного договора, на которых сторона присо единила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки. Правовое обеспечение оценочной деятельности. Оценочная де ятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации. 12
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые ос новы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценоч ной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной де ятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежа щих различных объектов. Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечаю щий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда. Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднознач ного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал про цедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений. Законом определены права оценщика по выбору стандартов и ме тодов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки. Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе норматив ные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, инфор мировать заказчика о требованиях законодательства Российской Фе дерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, под тверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений. В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величи ны стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является услови ем, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков. Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Рос сийской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Прави тельством Российской Федерации и субъектами Российской Федера 13
ции, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специ ально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр. Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятель ности, которое должно осуществляться саморегулируемыми органи зациями оценщиков и распространяться на их членов. Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствую щих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Другим не менее важным документом, обеспечивающим право вое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной де ятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать ос новные понятия, используемые оценщиками в своей професси ональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнес ти определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандар тах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количест венных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рын ка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществ ление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Особенности недвижимости как объекта оценки» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
