Основания приобретения права собственности на землю
Приобретение права собственности на государственной и муниципальной собственности. землю, находящуюся в
65
В соответствии с Земельным кодексом РФ способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки определяются различными факторами, в частности: категорией (целевым назначением) и разрешенным использованием земельного участка; статусом землепользователя - гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица; существованием права на землю до введения в действие ЗК РФ. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями осуществлялось органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством. Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков установлены Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю". Граждане и юридические лица при предоставлении им в соответствии с законодательством Российской Федерации земельных участков представляют (помимо документов, предусмотренных Земельным кодексом РФ) документы, удостоверяющие личность гражданина или подтверждающие государственную регистрацию юридического лица. Граждане и юридические лица при предоставлении им земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения и сооружения, представляют также документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо на помещения в них), а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, - иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества. Орган местного самоуправления в течение 3 месяцев со дня поступления заявления обеспечивает выбор земельного участка и направляет заявителю, в Министерство имущественных отношений РФ (его территориальные органы) или в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ оформленный в установленном порядке перечень свободных от прав третьих лиц земельных участков, на которых возможно размещение объекта. Министерство имущественных отношений Российской Федерации (его территориальные органы) или уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ с учетом мнения заявителя принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта при предоставлении земельного участка соответственно федеральному органу исполнительной власти, федеральному учреждению и федеральному унитарному предприятию или органу государственной власти субъекта РФ, государственному учреждению и государственному унитарному предприятию. Указанное решение, направляемое в уполномоченные на распоряжение земельными участками органы, является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для размещения объекта. В случае отсутствия на территории муниципального образования свободных от прав третьих лиц земельных участков орган местного самоуправления представляет в Министерство имущественных отношений РФ (его 66
территориальные органы) или в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ оформленный в установленном порядке перечень земельных участков, предлагаемых для изъятия в установленном порядке для государственных нужд. Решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается: Министерством имущественных отношений РФ (его территориальными органами) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности; уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта РФ; органом местного самоуправления - в иных случаях. В случае если решение о приватизации таких земельных участков принимается Министерством имущественных отношений РФ, договор куплипродажи заключается Российским фондом федерального имущества. Земельный кодекс РФ исходит из принципа платности при предоставлении земель. Бесплатное предоставление земельных участков в собственность гражданам устанавливается ст. 28 ЗК РФ в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ. В соответствии с ЗК РФ бесплатно получить земельные участки могут следующие лица: граждане РФ, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения, - однократно; имеющие в фактическом пользовании, но неоформленные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР"; получающие равноценные земельные участки взамен изъятых для государственных или муниципальных нужд; собственники жилых помещений в многоквартирных домах в существующей застройке; религиозные организации, имеющие в собственности недвижимость религиозного и благотворительного назначения. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное владение, в указанных случаях сроком не ограничивается. Кроме того, бесплатная передача земельных участков в собственность предусмотрена следующими законами: Федеральным законом от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам Ордена Трудовой Славы" - под строительство индивидуальных жилых домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности (ст. 3); Законом РФ от 15 января 1993 г. N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы" - под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности. 67
В соответствии с Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" право бесплатного приобретения земельного участка имеют ветераны, военнослужащие, дети-сироты, сотрудники органов внутренних дел. Также категории граждан, имеющих право на бесплатное получение земельных участков, могут быть определены законами республик, краев, областей, т.е. субъектов РФ. Бесплатное предоставление земельных участков осуществляется, как правило, органом местного самоуправления в пределах его полномочий, если федеральным или региональным законодательством не предусмотрено иное. Правоустанавливающий документ на земельный участок - акт уполномоченного органа (решение, постановление, распоряжение), на основании которого должна быть произведена государственная регистрация права собственности гражданина. Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами: 1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды; 2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов. В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" устанавливаются организационные и правовые основы преобразования отношений собственности в Российской Федерации. Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц. Не распространяется сфера действия указанного Закона на: приватизацию имущества Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, находящегося в совместной собственности физических и юридических лиц; восстановление имущественных прав собственников, их наследников и правопреемников на имущество, которое было национализировано, конфисковано либо другим способом изъято против воли указанных лиц в государственную или муниципальную собственность; приватизацию земли; приватизацию природных ресурсов; приватизацию государственного и муниципального жилищного фонда; приватизацию государственного резерва; приватизацию государственной и муниципальной собственности, находящейся за пределами территории Российской Федерации; приватизацию объектов социального и культурного назначения, а также объектов историко-культурного наследия и природных объектов; 68
отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; случаи выполнения обязательств Российской Федерации по заключенным ею международным договорам; случаи передачи государственного или муниципального имущества некоммерческим организациям. Приобретение земельного участка на основании договора купли-продажи или иного договора отчуждения (дарения, мены и др.). На отношения по продаже земельных участков, не изъятых их оборота и не ограниченных в обороте, распространяются общие положения гражданского законодательства о купле-продаже. Так, в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Земельные отношения регулируются также и § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. Согласно Гражданскому кодексу РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы понять особенности сделки. Главным требованием закона для любого договора является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок как объект сделки. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его цена. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ЗК РФ и п. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации прав в договоре должны быть указаны: местоположение участка; площадь; кадастровый номер; категория земли (целевое назначение); разрешенное использование участка. Для точного определения всех параметров земельного участка к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также в договоре указываются все необходимые данные. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.
69
Объектом купли-продажи может быть только не изъятый из оборота и не ограниченный в обороте, т.е. земельный участок, обладающий полной оборотоспособностью. Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие "оборотоспособность гражданских прав", следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте. Оборотоспособность непосредственно связана с правами собственника имущества. В соответствии с гражданским законодательством лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Ограничение в обороте или изъятие из оборота - это установленные Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность определенных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц - участников оборота), а также не могут быть объектом сделок. При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом. В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В целом оборот должен соответствовать основным принципам, установленным Земельным кодексом РФ. Во-первых, сохранение целевого назначения земельных участков при обороте земель. Во-вторых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Таким образом, продать указанным лицам земельные участки, оборот которых регулируется Законом, собственники не вправе. Также Закон устанавливает ограничение, согласно которому не допускаются сделки с земельными участками, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям закона. Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании ст. 70 ЗК РФ. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. В договоре также должны быть указаны следующие сведения: о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; 70
о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена договора, цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. Для согласования стоимости цены земельного участка рекомендуется использовать данные о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель. Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель". Вместе с тем закон не устанавливает обязательность кадастровой стоимости земельного участка при согласовании цены договора. Покупатель обязан оплатить стоимость земельного участка непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством. При исполнении договора купли-продажи, а именно при передаче земельного участка покупателю, устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца. Продавец участка обязан передать его в надлежащем состоянии, пригодном для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок, с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков. Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Отметим сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.
71
В соответствии с земельным законодательством купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы. Принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением. В соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. В случае продажи сельскохозяйственных угодий принадлежностью, скорее всего, будут являться мелиоративные, иные сооружения, необходимые для обеспечения сельскохозяйственного производства. Продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет определенные особенности. Так, субъект Российской Федерации или муниципальное образование в случаях, предусмотренных законом, имеют преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Исключение составляют случаи, когда земельный участок продается на торгах. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме соответствующий исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Продавец, уведомивший органы государственной власти или местного самоуправления, наделенные правом выкупить участок по заявленной цене, может заключать договор купли-продажи с иным лицом через месяц после уведомления не только в случае, если получит отказ от публичного образования в приобретении участка, но и если не получит никакого ответа. Если публичное образование отказалось от приобретения участка до истечения месяца, договор купли-продажи можно заключить и раньше - сразу после полученного отказа. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. Выкуп земельных участков осуществляется органами государственной власти субъекта РФ, а в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, - органами местного самоуправления. В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием же государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Таким образом, до разграничения государственной собственности на землю органам 72
государственной власти или органам местного самоуправления предоставляется полномочие выкупа земель в государственную ("неразграниченную") собственность. Договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, как и договор аренды, может быть заключен на торгах. Продажа на торгах земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется с соблюдением правил, установленных гражданским и земельным законодательством. Прежде чем выставить земельный участок на торги, продавец обязан известить о продаже органы государственной власти субъекта РФ. В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. В соответствии со ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса. Каждый участник торгов вносит задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. 73
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Также земельный участок может быть предметом договора мены. Право обмена земельного участка было впервые установлено п. 2 Указа Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России": "Граждане и юридические лица имеют право... обменивать... земельный участок". Порядок обмена земельного участка регулируется положениями Гражданского кодекса РФ. Согласно закону к договору мены применяются положения ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи, если это не противоречит правилам заключения договора мены и существу мены. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены. Другой вид договора - дарение земельного участка. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Договор дарения земельного участка должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей. Поскольку для данной сделки не установлены особые условия, дарение земельного участка не требует предварительного извещения органов государственной власти субъекта РФ, не предусматривается и право приобретения ими земельного участка в данном случае. То же самое касается и иных сделок с земельными участками, предусмотренных гражданским законодательством: наследования, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Договор ипотеки - залог недвижимого имущества, в первую очередь земельного участка и зданий на нем, в целях получения ипотечной ссуды. По договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" конкретизирует, что может быть предметом договора: земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, размер которых меньше минимального размера установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 74
Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки. Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно ГК РФ, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся главным образом вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.). Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе. В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Договор об ипотеке может быть самостоятельным (т.е. отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство), или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения). К существенным условиям договора об ипотеке относятся: предмет договора, его оценка, обеспечиваемое обязательство, размер и срок исполнения обязательства. Оценка предмета договора осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне. Предмет залога недвижимости оценивается по согласованию сторон и указывается в договоре в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. При залоге предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе инвентаризации данного имущества. В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию. Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона "О плате за землю"). Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. В большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением сторон в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д.
75
Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (это корреспондирует со ст. 337 ГК РФ). Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке). Законом предъявляется ряд требований к обеспечиваемому обязательству. Так, оно должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Обеспечиваемое обязательство помимо прочего определяется сторонами либо в твердой сумме требований, либо такая сумма подлежит определению в будущем. В последнем случае в договоре об ипотеке указываются порядок и другие необходимые условия ее определения. В том случае, когда в договоре об ипотеке указывается общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, связанных с возмещением: судебных издержек и расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; расходов по реализации заложенного имущества; необходимых дополнительных расходов залогодержателя на содержание, охрану заложенного имущества либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. Так же как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Договор ипотеки заключается между двумя лицами, являющимися его сторонами залогодателем и залогодержателем. При этом ипотека может обеспечивать исполнение основного обязательства лица, не являющегося стороной по договору ипотеки. В этом случае в договоре участвуют три лица, одним из которых является должник по основному обязательству и в отношении которого залогодатель выступает в качестве поручителя. Договор ипотеки совершается в письменной форме. Закон не предъявляет дополнительных требований к его форме, поэтому он может быть совершен как 76
путем составления единого документа, собственноручно подписанного сторонами, так и допускается использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Однако, поскольку договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, представляется невозможным заключение договора иным способом, кроме как в простой письменной форме. Согласно Закону об ипотеке договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, в случае нарушения данного требования договор признается ничтожным. Вступление в силу такого договора закон связывает также с моментом государственной регистрации. Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором отсутствуют существенные условия, установленные законом. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако согласно ст. 163 ГК РФ по соглашению сторон сделка может быть совершена в нотариально удостоверенной форме. По своему желанию стороны договора ипотеки, прежде чем зарегистрировать сам договор и ипотеку (залог недвижимого имущества), могут обратиться в нотариальную контору для совершения договора в нотариально удостоверенной форме. При этом права и обязанности у сторон по договору возникнут только после государственной регистрации. Правоотношения по поводу ипотеки могут быть прекращены по следующим основаниям: 1) по общим основаниям, предусмотренным нормами гл. 26 ГК РФ о прекращении любых обязательств; 2) по специальным основаниям прекращения залога, которые установлены ст. ст. 352, 354 и 356 ГК РФ; 3) по специальным основаниям прекращения ипотеки, предусмотренным настоящим Законом. В связи с тем что ипотека является зависимым обязательством, она прекращается с прекращением основного обязательства. Здесь прежде всего имеет значение не характер основания, вызвавшего прекращение основного обязательства, а сам факт его прекращения, т.е. что оно состоялось. Приобретение земельного участка в порядке наследования. Земельные участки относятся к недвижимому имуществу и могут принадлежать гражданам как на праве собственности, так и на праве пожизненного наследуемого владения. Те и другие участки переходят по наследству на общих основаниях. Для принятия наследства, в состав которого входят земельные участки, никаких специальных разрешений не требуется. При этом земельные участки имеют не только различное целевое назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения по предельному размеру для одного лица, но и различную для них нормативную базу. Некоторые федеральные законы предусматривают особые правила наследования земельных участков. В собственности граждан могут находиться земельные участки и их части (в том числе ограниченные в обороте), если они не исключены из оборота. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специального разрешения не требуется. Однако необходимо иметь в виду ограничения оборота земельных участков, установленные ЗК РФ и иными законами. Так, например, иностранные граждане и лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, 77
земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Также если в результате наследования размер общей площади земельных участков данного гражданина и его близких родственников окажется больше такого предельного размера либо наследником земельного участка окажется иностранный гражданин или лицо без гражданства, соответствующие земельные участки подлежат отчуждению их собственниками в течение года со дня возникновения права собственности. Эти же правила применяются и в отношении доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Иными федеральными законами могут быть установлены и другие земельные участки, которые не могут находиться в собственности указанных лиц. В случае если земельный участок унаследован несколькими лицами, по общему правилу он принадлежит им на праве общей долевой собственности. При необходимости раздела земельного участка между наследниками раздел в натуре осуществляется лишь при условии, что размер каждого из вновь образованных земельных участков будет не менее минимального размера, установленного земельным законодательством для участков соответствующего целевого назначения. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При разрешении споров о разделе земельных участков в суде существует несколько особенностей. Во-первых, такие споры отнесены к компетенции судов по месту нахождения земельных участков. Другая особенность состоит в том, что к участию в деле должны быть привлечены все участники общей собственности на земельный участок, поскольку решение суда может так или иначе затронуть их интересы. Кроме того, специфика этих дел заключается в том, что во всех случаях до принятия решения суд должен располагать экспертным заключением о вариантах раздела земельного участка, основанным на строительных, экологических, санитарно-технических и иных специальных нормах и правилах. Отказ в иске о разделе земельного участка по мотиву его неделимости не исключает установления порядка его пользования. Несмотря на ряд совпадающих признаков, раздел земельного участка отличается от определения порядка пользования им как по своему содержанию, так и по правовым последствиям. При определении порядка пользования, как и при разделе, каждому из сособственников передается конкретная часть земельного участка. Однако с установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к основному строению и подсобным помещениям. Причем, в отличие от раздела, для установления порядка пользования участком не играют роли его размер, статус и число совладельцев. Установленный порядок пользования не подлежит по закону и государственной регистрации. 78
При невозможности раздела участка с учетом земельных нормативов земельный участок может быть передан наследнику, имеющему преимущественное право на получение участка. Такое право в первую очередь имеет наследник, обладавший совместно с умершим правом общей собственности на спорный земельный участок, независимо от размера долей его и наследодателя. Во вторую очередь преимущественное право предусмотрено для того из наследников, в чьем пользовании находился земельный участок, но при условии, что участок в целом принадлежал наследодателю и никто из других наследников при жизни наследодателя им не пользовался. Доля остальных наследников (не имеющих преимущественного права) в праве собственности на земельный участок компенсируется им либо в денежном выражении, либо за счет другого имущества из состава наследства. Вместе с тем такие условия, как неделимость земельного участка, наличие преимущественного права, предоставление компенсации, в ряде случаев могут оказаться недостаточными для передачи земельного участка одному из наследников. Примером может служить земельный участок, находящийся в черте поселений и выделенный для строительства домов, дач и т.д. На неделимом земельном участке может находиться строение, части которого в натуре могут быть выделены каждому из наследников, т.е. само строение является делимым. Данное обстоятельство по закону исключает возможность присуждения сособственнику денежной компенсации за долю в строении и соответственно утрату права собственности на нее (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если учесть, что земельный участок неразрывно связан со строением и необходим для нормального пользования домом или дачным строением, размещения на участке служебных построек, то, безусловно, в этом случае он не может быть изъят и передан одному из наследников по основаниям ст. 1168 ГК РФ. При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в наследование и регистрации права собственности в государственных органах. Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний. Имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях. Указание в завещании на части неделимой вещи, предназначенные каждому из наследников в натуре, не влечет за собой недействительность завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей. Порядок пользования наследниками этой неделимой вещью устанавливается в соответствии с предназначенными им в завещании частями этой вещи. В свидетельстве о праве на наследство в отношении неделимой вещи, завещанной по частям в натуре, доли наследников и порядок пользования такой вещью при согласии наследников указываются в соответствии с настоящей статьей. В случае спора между наследниками их доли и порядок пользования неделимой вещью определяются судом. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Удостоверение завещания другими лицами допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. 79
Несоблюдение установленных правил о письменной форме завещания и его удостоверении влечет за собой недействительность завещания. В случае, когда при составлении, подписании, удостоверении завещания или при передаче завещания нотариусу присутствуют свидетели, не могут быть такими свидетелями и не могут подписывать завещание вместо завещателя: нотариус или другое удостоверяющее завещание лицо; лицо, в пользу которого составлено завещание или сделан завещательный отказ, супруг такого лица, его дети и родители; граждане, не обладающие дееспособностью в полном объеме; неграмотные; граждане с такими физическими недостатками, которые явно не позволяют им в полной мере осознавать существо происходящего; лица, не владеющие в достаточной степени языком, на котором составлено завещание, за исключением случая, когда составляется закрытое завещание. На завещании должны быть указаны место и дата его удостоверения. Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании. Завещатель вправе посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его посредством отмены или изменения отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений. Последующее завещание, не содержащее прямых указаний об отмене прежнего завещания или отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений, отменяет это прежнее завещание полностью или в части, в которой оно противоречит последующему завещанию. Завещание, отмененное полностью или частично последующим завещанием, не восстанавливается, если последующее завещание отменено завещателем полностью или в соответствующей части. В случае недействительности последующего завещания наследование осуществляется в соответствии с прежним завещанием. Завещание может быть отменено также посредством распоряжения о его отмене. Распоряжение об отмене завещания должно быть совершено в форме, установленной Гражданским кодексом для совершения завещания. Завещание, совершенное в чрезвычайных обстоятельствах, может быть отменено или изменено только таким же завещанием. При нарушении положений ГК РФ, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание). Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием. Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается. Не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя. Недействительным может быть как завещание в целом, так и отдельные содержащиеся в нем завещательные распоряжения. Недействительность отдельных распоряжений, содержащихся в завещании, не затрагивает остальной части завещания, если можно предположить, что она была бы включена в завещание и при отсутствии распоряжений, являющихся недействительными. 80
Недействительность завещания не лишает лиц, указанных в нем в качестве наследников или отказополучателей, права наследовать по закону или на основании другого, действительного, завещания. Исполнение завещания осуществляется наследниками по завещанию, за исключением случаев, когда его исполнение полностью или в определенной части осуществляется исполнителем завещания. Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, т.е. если наследники предшествующих очередей отсутствуют либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. Призываются к наследованию: в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя; в качестве наследников пятой очереди родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки); в качестве наследников шестой очереди родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). Если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании п. п. 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее 81
половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю - из той части имущества, которая завещана. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа. Если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию, суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении. Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом РФ. Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия, или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ.
82
Наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным ст. 1117 ГК РФ, такие лица могут принять наследство в течение 6 месяцев со дня возникновения у них права наследования. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение 3 месяцев со дня окончания шестимесячного срока. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение 6 месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства. Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными. Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в установленном порядке. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства. Если на основании ранее выданного свидетельства была осуществлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, постановление нотариуса об аннулировании ранее выданного свидетельства и новое свидетельство являются основанием внесения соответствующих изменений в запись о государственной регистрации. Право пожизненного наследуемого владения относится к ограниченным вещным правам.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Основания приобретения права собственности на землю» з дисципліни «Земля: довідник власника і орендаря»
