Реферати статті публікації

Пошук по сайту

Головна » Реферати та статті » Нерухомість та іпотека » Оцінка дохідної нерухомості

РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

В третьей главе мы отметили, что при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта, которая, как правило, проявляется в двух наиболее распространенных основных формах:
• аренда объекта в целом (здания, земельного участка); • аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гости-

нице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.). Последовательность расчета чистого операционного дохода, как правило, фиксирована и не зависит от вида использования объекта. Она включает в себя ряд обязательных этапов, представленных в Табл. 5.1. Таблица 5.1 № Статья 1 Потенциальный доход 1.1 потери на недозагрузку 1.2 потери от неплатежей 1.3 Дополнительный доход 2 Действительный доход 3 Операционные расходы 3.1 Постоянные 3.2 Переменные 3.3 платежи за землю 3.4 платежи за улучшения 3.5 резерв на замещение

4 5 6

База расчета Арендная ставка №1 №1-№1.1 Косвенные доходы №1-№1.1-№1.2+№1.3 №3.1+№3.2+№3.3+№3.4+№3.5 №1 №2 стоимость земли/площадь участка балансовая стоимость улучшений стоимость периодически замещаемых элементов недвижимости Чистый операционный доход №2-№3 Расходы по обслуживанию долга сумма и условия кредита Наличность до налогообложения №4-№5 или чистый операционный доход собственника оцениваемых прав

Использование объекта оценки влияет на состав и структуру операционных расходов. Проанализируем возможный состав и структуру статей Табл. 5.1 на примере оценки объекта, сдаваемого под офисы. Допустим, что общая арендопригодная площадь объекта равна 2000 м2. Из них на 1000 м2 площадей заключены договора на 5 лет по 200 у.е. за м2 в год. Помещение в 100 м2 занято собственником, а 900 м2 свободны от долгосрочных договоров аренды и сдаются в аренду по краткосрочным договорам на один год. Годовая заполняемость свободных от долгосрочных договоров помещений 85%. Потери при сборе арендных платежей – 7%. Оцениваемый объект расположен на земельном участке, площадью в 1300 м2, на котором имеется круглосуточно охраняемая автостоянка площадью 100 м2 с годовым до-

http://www.natahaus.ru/

ходом в 9000 у.е. В качестве прогнозного выбран шестилетний период времени с оценкой стоимости реверсии на базе дохода седьмого года. Для оценки рыночной арендной ставки воспользуемся методом рыночных сравнений42, но в варианте, рассмотренном в предыдущей главе (см. Табл. 5.2). Предположим, что нам удалось предварительно подобрать 5 объектов недвижимости, в наибольшей степени сопоставимых с оцениваемым, цены, аренды которых представлены в 3 строке Табл. 5.2.

Таблица 5.2
Объект оценки 3 Ставка аренды для офисов 1 группа факторов Размер ставки по догово- рыночн ру Корректировка Скорректированная цена Условия финансирования Форма оплаты б/нал Корректировка в % Корректировка в абс вел Вид платежа обычный Корректировка в % Корректировка в абс вел Структура платежа с комм Корректировка в абс вел Общая корректировка Скорректированная цена Условия сделки Характер сделки 1 123 Номер объекта аналога 2 3 4 88 58 94 5 69

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

рыночн 0 123

рыночн 0 88

ниже рыночн 60 118

рыночн 0 94

ниже рыночн 70 139

нал нал нал нал нал 20% 20% 20% 20% 20% 24,6 17,6 23,6 18,8 27,8 аванс аванс обычный аванс обычный 10% 10% 0 10% 0 12,3 8,8 0 9,4 0 без коммун без ком- без ком- без ком- без коммун мун мун мун 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 37,8 27,3 24,5 29,1 28,7 161 115 143 123 168 коммерч 0 0 срочно 10% 16,1 16,1 177 сейчас 0 177 кирпич не ком- коммерч коммерч коммерч мерч 30% 0 0 0 34,5 0 0 0 не срочно срочно срочно не срочно 0 20% 15% 0 0 28,6 18,45 0 34,5 28,6 18,45 0 150 171 142 168 4 мес 2 мес 8 мес сейчас 12,4 6,9 24,4 0 162,4 177,9 166,4 168 панель кирпич панель панель

коммерч

Корректировка в % Корректировка в абс вел Срочность сделки Корректировка в % Корректировка в абс вел Общая корректировка Скорректированная цена Условия рынка Корректировка в абс вел Скорректированная цена 2 группа факторов 32 Тип здания
42

не срочно

сейчас 2% в мес.

кирпич

См. Приложение

238 Объект оценки 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 Корректировка в % Корректировка в абс вел Электроснабжение Корректировка в % Корректировка в абс вел Отопление Корректировка в % Корректировка в абс вел Лифт Корректировка в % Корректировка в абс вел Местоположение Корректировка в % Корректировка в абс вел Окружение Корректировка в % Корректировка в абс вел Парковка Номер объекта аналога 2 3 4 10% 0 10% 16,2 16,6 централ централ централ 10% 10% 10% 16,2 17,8 16,6 централ централ централ 15% 15% 15% 24,4 26,7 25,0 нет нет есть 10% 10% 0 16,2 17,8 0 то же хуже хуже 0 15% 15% 0 26,7 25,0 хуже хорошее хорошее 7% 0 0 11,4 0 0 не удоб- удобная удобная ная 5% 0 0 8,1 0 0 3500 3400 2000 15 14 0 удовл хорошее удовл 10% 0 10% 16,2 0 16,6 удобный удобный удобный -15% -15% -15% -24,4 -26,7 -25,0 99,4 76,3 74,9 261,8 254,2 241,2 15 0,16 11 0,22 12 0,20

автоном

автоном

есть

хорошее

удобная

1 0 0 централ 10% 17,7 централ 15% 26,6 нет 10% 17,7 то же 0 0 хуже 7% 12,4 удобная 0 3000 10 удовл 10% 17,7 удобный -15% -26,6 75,5 252,5 12 0,20

Корректировка в % Корректировка в абс вел Площадь 2000 Корректировка в абс вел Отделка-состояние хорошее Корректировка в % Корректировка в абс вел Подъезд не удобный Корректировка в % Корректировка в абс вел Общая коорректировка по 2 группе Откорректированная цена Кол-во корректировок Вес аналога Средневзвешанное значение

5 10% 16,8 централ 10% 16,8 централ 15% 25,2 есть 0 0 хуже 15% 25,2 хорошее 0 0 не удобная 5% 8,4 1500 -5 удовл 10% 16,8 удобный -15% -25,2 79,0 247,0 11 0,22

250,9

В 62 строке Табл. 5.2 представлен итоговый результат корректировок ставок аренды аналогов по выбранным факторам в полном соответствии с логикой метода рыночных сравнений. Нижняя часть Табл. 5.2 посвящена расчету средневзвешенного значения рыночной ставки аренды объекта оценки на основе анализа количества корректировок по каждому аналогу (см. раздел 4.3.2). Расчет весовых коэффициентов в Табл. 5.2 выполнен в соответствии со следующим алгоритмом: 1. Общее количество корректировок по всем аналогам:
K = ∑ ki = 12 + 15 + 11 + 12 + 11 = 61 .
i =1 5

http://www.natahaus.ru/

2. Удельное количество корректировок mi =

ki по каждому аналогу: K

m1 = 0,20 ; m2 = 0,25 ; m3 = 0,18 ; m4 = 0,20 ; m5 = 0,18 .

3. Величина γi, обратная mi, и их сумма

∑γ

i

:

γ 1 = 5,1 ; γ 2 = 4,1 ; γ 3 = 5,5 ; γ 4 = 5,1 ; γ 5 = 5,5 .

∑γ

i

= 25 .

4. Вес каждого аналога w j =

γj : ∑γ i

w1 = 20% ; w2 = 16% ; w3 = 22% ; w4 = 20% ; w5 = 22% .

Итоговый средневзвешенный результат определяется по известной формуле статистики:
А = ∑ wi Ч Aik .
i =1 n

(5.5)

В нашем случае n=5. Следовательно, с учетом полученных результатов, имеем:
A = 252 Ч 0,2 + 261Ч 0,16 + 254 Ч 0,22 + 240 Ч 0,2 + 247 Ч 0,22 = 250,9 у.е.

Таким образом, средневзвешенное значение пяти цен аренды объекта оценки, полученных путем корректировок цен аренды сопоставимых объектов, можно оценить на уровне 250 у.е. Подход для оценки арендной ставки на основе анализа количества корректировок можно использовать в том случае, если отсутствуют данные об ошибках корректировок по каждому фактору. При наличии данных об ошибках корректировок можно использовать подход, рассмотренный в четвертой главе, основанный на оценке средневзвешенного по этим ошибкам результата. Далее, кроме итогового результата оценки рыночной стоимости, важным показателем надежности этой оценки являются ошибка итогового результата и доверительный интервал его надежности. Выборочная СКО результата оценивается следующим образом:
S A = ts Ч
i =1 k 2 ∑( Ai − A ) wi n

(5.6)

n( n − 1 )

.

240

Используя выражение (5.6), можно показать, что искомое значение ошибки результата для нашего случая равно 4,22 у.е., т.е. полученное значение цены аренды с 95% доверительной вероятностью находится в интервале от 246 до 255 у.е. Полученных данных достаточно, чтобы оценить действительный валовой доход (см. Табл. 5.3). Таблица 5.3.
Статья Контрактная аренда43 Рыночная аренда Потенциальный доход44 Незанятость Потери при сборе Дополнительный доход Действительный доход 1999 200000 250000 450000 (37500) (28875) 9000 392625 2000 200000 250000 450000 (37500) (28875) 9000 392625 2001 200000 250000 450000 (37500) (28875) 9000 392625 Год 2002 200000 250000 450000 (37500) (28875) 9000 392625 2003 200000 250000 450000 (37500) (28875) 9000 392625 2004 0 500000 500000 (75000) (29750) 9000 404250 2005 0 500000 500000 (75000) (29750) 9000 404250

Допустим, что для оценки операционных расходов были выявлены следующие статьи и порядок их расчета (см. Табл. 5.4):
• балансовая стоимость улучшений – 2 000 000 у.е.; • амортизация линейная, срок амортизации – 50 лет; • налог на улучшения – 2% от балансовой стоимости; • налогооблагаемая стоимость земельного участка – 260 000 у.е.; • налог на землю – 2% от налогооблагаемой стоимости45; • страховка – 0,5% от балансовой стоимости улучшений; • расходы на менеджмент – 5% от действительного дохода; • зарплата обслуживающего персонала – 20 000 у.е.; • расходы по оплате электроэнергии – 5 000 у.е.; • прочие коммунальные платежи – 8 000 у.е.; • текущий ремонт – 30 000 у.е.; • фасадные работы – 1 раз в 3 года по 4 650 у.е.; • обновление интерьера – 1 раз в три года по 11 240 у.е.; • замена ковровых покрытий – 1 раз в 6 лет по 49 500 у.е.; • ремонт крыши – 1 раз в 20 лет по 18 000 у.е.; • расходы на дератизацию – 780 у.е. в год.; • реверсия – доход 2005 года, капитализированный по ставке 12%.

43 44

Предполагается, что затраты на расторжение существующих договоров экономически нецелесообразны. Площадь, занятая собственником, включена в состав свободных площадей, сдаваемых по рыночным ставкам. 45 На практике налог на землю считается иначе: базой расчета является площадь участка.

http://www.natahaus.ru/

Таблица 5.4
Статья Действительный доход Постоянные: Налог на улучшения Налог на землю Страховка Другие Всего Переменные: Менеджмент Зарплата Электричество Прочие платежи Текущий ремонт Фасадные работы Интерьер Разное: Вывоз мусора Дератизация Другое Всего Резерв на замещение46 Ковровое покрытие Ремонт крыши Другое Всего резерв Всего ОР ЧОД Коэффициент ОР Коэффициент ЧОД Реверсия Всего ЧОД47 1999 392625 39200 5200 10000 8000 62400 19631 20000 5000 8000 30000 1550 3747 540 780 400 89648 8250 900 800 9950 161998 230627 41,3% 58,7% 230627 Год 2000 2001 2002 392625 392625 392625 Операционные расходы 38400 5200 10000 8000 61600 19631 20000 5000 8000 30000 1550 3747 540 780 400 89648 8250 900 800 9950 161198 231427 41,1% 58,9% 231427 37600 5200 10000 8000 60800 19631 20000 5000 8000 30000 1550 3747 540 780 400 89648 8250 900 800 9950 160398 232227 40,9% 59,1% 232227 36800 5200 10000 8000 60000 19631 20000 5000 8000 30000 1550 3747 540 780 400 89648 8250 900 800 9950 159598 233027 40,6% 59,4% 233027 2003 392625 36000 5200 10000 8000 59200 19631 20000 5000 8000 30000 1550 3747 540 780 400 89648 8250 900 800 9950 158798 233827 40,4% 59,6% 233827 2004 404250 35200 5200 10000 8000 58400 20213 20000 5000 8000 30000 1550 3747 540 780 400 90229 8250 900 800 9950 158579 245671 39,2% 60,8%
2053924 2299595

2005 404250 34400 5200 10000 8000 57600 20213 20000 5000 8000 30000 1550 3747 540 780 400 90229 8250 900 800 9950 157779 246471 39,0% 61,0%

Предположим, также, что оценщик определил ставку дисконтирования потока чистого операционного дохода в размере 10%. Тогда с учетом полученных выше результатов оценка рыночной стоимости офисного здания будет равна 2 140 000 у.е. (см. Табл. 5.5).

Таблица 5.5
Статья ЧОД Потери при возврате48 Итого ЧОД Фактор дисконта Текущая стоимость Итого стоимость
46 47

1999 230627 0 230627 0,909 209639 2137813

Год 2000 2001 2002 231427 232227 233027 4000 8000 12000 227427 224227 221027 0,826 0,751 0,683 187854 168394 150961 Округленно 2 140 000

2003 233827 16000 217827 0,621 135270

2004 2299595 20000 2279595 0,564 1285692

Резерв на замещение здесь формируется по прямолинейной схеме (схеме Ринга). С учетом реверсии 48 См. раздел 3.4.1 (Пример 3.6).

242

Из анализа полученного результата следует, что в данном примере сумма балансовой стоимости улучшений и налогооблагаемая стоимость земли (2000000+260000)=2260000 не совпадает с результатом оценки 2140000. Данное несоответствие объясняется несовершенством методик оценки земли и улучшений в интересах их налогообложения и практически может быть устранено методом последовательных приближений, когда полученные результаты берутся в качестве исходных данных.

Ви переглядаєте статтю (реферат): «РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»