В отсутствие регламентации общих принципов определения арендной пла- ты за государственные и муниципальные земли на федеральном уровне арен- дная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муни- ципальной собственности до разграничения государственной собственности на землю, а также за земельные участки, на которые уже зарегистрировано право собственности соответствующих публичных образований, определяет- ся на основе базовых размеров, устанавливаемых, как правило, актами орга- нов местного самоуправления в соответствии со ст. 21 Федерального закона «О плате за землю». Анализ законодательства субъектов РФ показывает, что в большинстве из них базовые размеры арендной пл'аты за земли различных категорий предписано ус- танавливать как произведение действующих ставок земельного налога на коэф- фициенты, учитывающие вид использования земель и категорию арендаторов. При этом для арендаторов, занимающихся высокодоходными видами деятель- ности применяют повышающие коэффициенты, которые в ряде случаев состав- ляют 100 и более. Очевидно, что при этом базовые размеры арендной платы для высокодоходных видов деятельности существенно превышают цены выкупа зем- ли, установленные п. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земель- ного кодекса Российской Федерации». В отдельных муниципальных образова- ниях базовые размеры арендной платы за земли сельскохозяйственного назначе- ния установлены в МРОТ или в виде фиксированной величины за единицу пло- щади земельного участка. В настоящее время только в двух субъектах РФ введе- ны базовые размеры арендной платы, исчисленные с использованием данных о рыночной стоимости земли. Казалось бы, использование ставок налога значительно упрощает процедуру расчета базовых размеров арендной платы. Но эта видимая простота ставит орга- ны местного самоуправления в тесную зависимость от труднопредсказуемой по- литики в области землепользования. Ориентация на ставки земельного налога при установлении базовых размеров арендной платы за землю не позволяет про- водить в городских поселениях сколько-нибудь гибкую и самостоятельную эко- номическую политику и заниматься маркетингом территории, способствовать нормальному развитию рынка земли и аренды. Рассмотрим региональные особенности определения размеров арендной пла- ты за землю на примере городов Санкт-Петербург, Тверь и Ханты-Мансийского автономного округа. 324 334 Глава 3 г. Санкт-Петербург В соответствии с распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга, расчет арен- дной платы производят в условных единицах, а оплату - в рублях по курсу Цент- рального банка РФ. Годовой размер арендной платы (Аг) рассчитывают по формуле: Аг = Ac X Пз х Кф1 х Кф2 х КфЗ х Кф4 х Кп х Кз х Ко х Кс, (4) ; где Ас - ставка арендной платы за м 2 в год, сложившаяся на городском рынке недвижимости и определяемая по зонам градостроительной ценности террито- рии и кодам ее функционального использования. Всего на территории города выделено 19 зон градостроительной ценности. Арендную плату расчитывают для 56 видов функционального использования земельных участков; Пз - площадь земельного участка; Кф1 = 1,3 — повышающий коэффициент к ставке арендной платы для земель- ных участков, расположенных на основных транспортных магистралях. Его при- меняют лишь для некоторых видов использования земельных участков (торговля в капитальных зданиях, гостиничное хозяйство, кредитование, страхование, бир- жевая торговля, управление коммерческими организациями, рекламная деятель- ность и др.), для которых фактор местоположения земельного участка и объекта недвижимости предопределяет доход от их использования. Для иных видов ис- пользования указанный коэффициент равен 1; Кф2 = 1,5 — повышающий коэффициент к ставке арендной платы для времен- ных объектов торговли и оказания услуг, в которых реализуют алкогольные на- питки с содержанием этилового спирта свыше 13%. В иных случаях Кф2 = 1; КфЗ = 1,15 — повышающий коэффициент к ставке арендной платы за зе- мельные участки (доли земельных участков) под строениями, используемыми для игровых автоматов, предусматривающих денежный выигрыш. В иных слу- чаях КфЗ = 1; Кф4 — понижающий коэффициент для временных объектов торговли и оказа- ния услуг по: реализации газетно-журнальной и книжной продукции, театраль- ных билетов, экскурсионных билетов и путевок, билетов городского пассажирс- кого транспорта, продукции религиозного содержания (Кф4 = 0,25); молочной и сельскохозяйственной продукции, хлебобулочных изделий, аптекарских товаров (Кф4 = 0,5); устройству общественных туалетов, ремонту обуви (Кф4 = 0,1); про- кату бытовых предметов, нарезке стекла, ремонту часов и кожгалантереи, ремон- ту и изготовлению металлоизделий (кроме ювелирных), приему макулатуры и стеклотары (Кф4 = 0,5). В иных случаях Кф4 = 1; Кп — коэффициенты площади функционального использования. Они показы- вают зависимость арендной платы от площади предоставляемого земельного учас- тка по видам функционального использования в диапазоне от 5 до 0,12. Понижаю- щий коэффициент предусмотрен для больших по площади земельных участков; Раздел VI. Налогообложение недвижимости и арендная плата за землю Кз - коэффициент в диапазоне 0,5 — 1 для зон с особым режимом использова- ния, зон ограниченного землепользования, охранных зон в случае, если они пред- полагают установление ограничений и обременений на использование земель- ного участка (зоны наружной прокладки трубопроводов, водоохранные зоны, зоны перспективной пробивки улиц); Ко = 0,6 - 0,8 - сезонный понижающий коэффициент отдаленности, кото- рый применяют для отдельных видов функционального использования земель- ных участков в некоторых районах, удаленных от центра города; Кс=0,75 - понижающий коэффициент к ставке арендной платы за земель- ные участки, предоставленные под капитальное строительство или реконструк- цию объектов на инвестиционных условиях. Действие указанного коэффици- ента предусмотрено в течение первоначально установленного срока проекти- рования и строительства и прекращается независимо от последующего продол- жения этих сроков. Льготы по арендной плате за землю распространяются: на отдельные катего- рий граждан и юридических лиц, освобожденных от уплаты земельного налога согласно ст. 12 Федерального закона «О плате за землю»; земельные участки, ис- пользуемые для производства и реализации товаров и услуг, на которые предус- мотрено регулирование цен и тарифов Администрацией Санкт-Петербурга или Региональной энергетической комиссией Санкт-Петербурга; организации, фи- нансируемые не менее чем на 50% из городского бюджета. Льготы по арендной плате устанавливают либо путем корректировки базового размера арендной пла- ты на понижающий коэффициент, либо в виде полного освобождения от аренд- ной платы для отдельных категорий физических лиц, использующих земельные участки для личных бытовых нужд. Для земельных участков бюджетных организаций и арендаторов, которые ос- вобождены от уплаты земельного налога, при использовании ими земельных уча- стков по основному виду деятельности применяют ставку арендной платы в раз- мере 0,014 условной единицы за 1 м 2 площади в год. Кроме того, установлены по- нижающие коэффициенты для таких категорий арендаторов, как промышлен- ные предприятия (в том числе проводящих реструктуризацию), коллективные гаражные автостоянки и отдельно стоящие гаражи для хранения личного авто- транспорта, парки для организации отдыха и досуга населения. Существенной особенностью данной методики является независимость базо- вых размеров арендной платы от ставок земельного налога, в связи с чем органы власти города не производили ежегодную индексацию ставок арендной платы в соответствии с требованиями федерального законодательства, г. Тверь Базовый размер арендной платы устанавливают как наибольшее значение одной из двух величин: • дифференцированной по зонам градостроительной ценности территории средней ставки земельного налога; 324 325 Глава 3 • произведения средней величины амортизационной составляющей базовой ставки арендной платы (1,38 руб.) и коэффициента зоны градостроительной ценности территории (0,04-3,1), коэффициента расположения земельного участка внутри территориально-экономической зоны (1-2,5), целевого исполь- зования земельного участка (0,9 - 200), местоположения участка относитель- но транспортных магистралей (1 - 1,25) и уровня инфляции, определенной по данным областного статистического управления по состоянию на 1 октяб- ря предшествующего года. Среднюю величину амортизационной составляющей базовой ставки аренд- ной платы рассчитывают исходя из того, что арендная плата, являясь формой дохода собственника земли, должна обеспечивать арендодателю возмещение зат- рат на мероприятия по поддержанию сданной в аренду территории, ее обслужи- вающих инженерных и социальных объектов по ставкам не выше земельного на- лога и земельную ренту в размере части дохода арендатора от использования зе- мельного участка. Коэффициенты целевого использования земельного участка установлены для 26 видов деятельности. Самые большие значения коэффициента для игорных за- ведений и банков (200), рекламной деятельности (150), АЗС (60), объектов мел- корозничной торговли (45). Для земельных участков, занятых объектами образо- вания, культуры, спорта и религии введен пониженный коэффициент целевого использования (0,9). Льготы по арендной плате учитывают путем коэффициента Кл = 0,01-0,5, применяемого к базовому размеру арендной платы для следующих категорий арендаторов и видов использования земельных участков: городских парков, скверов; занятых жилым фондом, за исключением индивидуальной жилой зас- тройки; используемых органами территориального самоуправления либо орга- низациями, учредителями которых являются исключительно указанные орга- ны; физических и юридические лица, в отношении которых проводят процеду- ру банкротства; лиц, реализующих инвестиционные проекты по финансовому оздоровлению или реконструкции предприятий (бизнеса) в рамах инвестици- онных договоров с администрацией города; отдельных категорий граждан и юридических лиц, освобожденных от земельного налога согласно Федерально- му закону «О плате за землю». Арендная плата в размере ставки земельного налога установлена за зем- ли сельскохозяйственного назначения и земельные участки, предоставлен- ные для строительства или реконструкции в течение нормативного срока строительства. Существенным недостатком рассмотренной методики является явное завы- шение арендной платы за землю по сравнению с ценой выкупа земельных участ- ков собственниками расположенных на них объектов недвижимости. Так, соглас- но этой методике годовой размер арендной платы за занятый банком земельный участок может составить двухсоткратную ставку земельного налога. Раздел VI. Налогообложение недвижимости и арендная плата за землю Ханты-Мансийский автономный округ Принципиально отличная от рассмотренных выше методик определения арен- дной платы за землю утверждена Постановлением Правительства Ханты-Ман- сийского автономного округа от 17.02.2003 № 29-п. Согласно указанной методи- ке базовые размеры арендной платы за земельные участки различных категорий рассчитаны в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участ- ка соответствующего вида функционального использования на основании ана- лиза вторичного рынка аренды. В зависимости от вида использования земельных участков сельскохозяйствен- ного назначения и их местоположения установлены базовые размеры арендной платы за земельные участки: в составе сельскохозяйственных угодий; занятые зданиями, строениями и сооружениями для производства, хранения и первич- ной переработки продукции сельскохозяйственного производства; предоставлен- ные для размещения объектов торговли и сервисного обслуживания; занятые линиями электропередач, магистральными трубопроводами и другими линейны- ми объектами. Отдельно выделены случаи установления базовых размеров арен- дной платы за земельные участки, предоставленные: крестьянским фермерским хозяйствам, для дачного строительства, личного подсобного хозяйства, садовод- ства, огородничества и животноводства, научно-исследовательским и опытным организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам. В большинстве случаев базовые размеры арендной платы за земельные участ- ки сельскохозяйственного назначения соответствуют ставке земельного налога. Исключения составляют земельные участки занятые линиями электропередач, магистральными трубопроводами и другими линейными объектами. При наличии информации о почвенном составе земельного участка и рассто- янии от административного центра района базовые размеры арендной платы за земельные участки сельскохозяйственных угодий определяют исходя из рентно- го дохода, который может принести использование земельного участка, характе- ризующегося определенной продуктивностью и местоположением, которые обус- ловливают затраты на производство и реализацию сельскохозяйственной про- дукции. Таким образом, в методике установлены базовые размеры арендной пла- ты за земельные участки сельскохозяйственных угодий в зависимости от типа (подтипа) почв и удаленности от центров реализации (переработки) продукции. При установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки иных категорий также предусмотрено выделение отдельных видов использова- ния и дифференциация по местоположению. В составе земель особо охраняемых территорий и объектов в зависимости от административного района базовые раз- меры арендной платы установлены за земельные участки рекреационного и ис- торико-культурного назначения, иного разрешенного использования. В соста- ве земель водного фонда в зависимости от принадлежности к определенному водному бассейну, берегу конкретной реки или озера определенной площади Глава 3 установлены базовые размеры арендной платы за водные объекты и их водоохран- ные зоны, водозаборы и зоны их охраны, гидротехнические и водохозяйственные сооружения, объекты, обеспечивающие удовлетворение сельскохозяйственных, при- родоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных нужд, потребностей населения в питьевой воде, а также для золотодобычи. В составе земель промышленности в зависимости от административного райо- на учитывают: виды функционального использования земельных участков, предо- ставленных для размещения производственных и административных зданий раз- личных отраслей промышленности, объектов коммерческого использования, сель- скохозяйственного производства, связи, радиовешания, телевидения, информати- ки, энергетики и др. Например, базовые размеры арендной платы за земельные участки, предоставленные для организаций нефтегазовой промышленности, уста- новлены в разрезе лицензионных участков отдельно для промышленных площа- док, размещения объектов инфраструктуры, коридоров линейных коммуникаций. Таким образом, в рассмотренной методике базовые размеры арендной платы фактически являются рыночными и отражают реальную стоимость земли. Существенной проблемой действующей системы арендных платежей является применение коэффициентов индексации к базовым размерам арендной платы. Начиная с 1994 по 2003 год включительно, базовые размеры арендной платы ин- дексировали одновременно со ставками земельного налога: К=50 (1994 г.), К=2 (1995 г.), К= 1,5 (1996 г.), К=2(1997 г.), К=2 (1999 г.), К=1,2 (2000 г.), К=2 (2002 г.), К=1,8 (2003 г.). Вместе с тем, многие субъекты РФ и органы местного самоуправ- ления не утверждают ежегодно своими нормативными актами базовые размеры арендной платы, измененные в результате индексации в соответствии с федераль- ным законодательством. Нередко возникают ситуации, когда в очередном году применяют не проиндексированные базовые размеры арендной платы предыду- щего года. Начиная с 2004 года, индексация предусмотрена только для ставок земельного налога. Однако, если базовые размеры арендной платы исчисляют исходя из ставок земельного налога, в результате их индексации пропорциональ- но увеличиться размер арендной платы. Как показывает анализ, существенные различия в порядках определения раз- меров арендной платы по субъектам РФ и муниципальным образованиям приво- дят к серьезным диспропорциям в размерах арендной платы для различных кате- горий арендаторов в границах различных муниципальных образований, и, как следствие, к неопределенности в действиях уполномоченных на предоставление земельных участков органов государственной власти при заключении договоров аренды земельных участков. В отдельных случаях происходит бессистемное уста- новление органами местного самоуправления произвольных размеров арендной платы без учета действующих норм законодательства. Органы власти некоторых субъектов РФ принимают меры по упорядочению базовых размеров арендной платы, ограничиваясь при этом утверждением единых коэффициентов, учиты- вающих вид деятельности арендаторов. 324 325 Раздел VI. Налогообложение недвижимости и арендная плата за землю Следует иметь в виду, что рядом федеральных законов прямо установлен поря- док определения размера арендной платы для отдельных видов использования земель. В соответствии с п. 4 ст.2 Федерального закона «Об особенностях управ- ления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» размер арен- дной платы за пользование земельными участками, предоставленными для раз- мещения и эксплуатации находящихся в федеральной собственности объектов железнодорожного транспорта, определяется в размере ставки земельного нало- га, установленной ст. 12 Федерального закона «О плате за землю» за земельные участки, расположенные в полосе отвода железных дорог. При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земель- ными участками на право их аренды в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» раз- мер арендной платы за земельные участки, занятые объектами транспортных систем естественных монополий, а также расположенные в районах Крайнего Севера, определяют в размере ставки земельного налога, установленной ст. 9 Федерального закона «О плате за землю» для земель промышленности, энерге- тики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и зе- мель иного специального назначения. В ст. 15 Федерального закона «О соци- альной защите инвалидов в Российской Федерации» и ст. 22 Федерального за- кона «О свободе совести и о религиозных объединениях» предусмотрена без- возмездная передача в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков. При заключении договора аренды земельного участка с лицами, являющими- ся победителями торгов (конкурсов, аукционов), размер арендной платы опре- деляют по результатам торгов в соответствии с «Правилами организации и про- ведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государствен- ной или муниципальной собственности земельных участков или права на заклю- чение договора аренды таких земельных участков», утвержденными постановле- нием Правительства РФ от 11.11.2002 № 808.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Действующие модели установления арендной платы» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
