Метод восстановительной стоимости (МВС) ориентирован на учет ранее произ- веденных затрат на создание объекта оценки и включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывают текущий уровень цен, сложив- шиеся на данный период экономические условия и затраты, связанные с подготов- кой персонала. Практически при применении МВС выполняют полные сметно- финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятель- ности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически идентичного оцениваемому объекту. Таким образом, расчет по схеме М ВС непосредственно «вос- станавливает» данный объект и определяет стоимость такого восстановления. Для учета процессов физического износа, изменяющегося во времени строи- тельного состояния объекта применяют метод остаточной восстановительной стоимости (МОВС). Его содержание в полном объеме повторяет принципы ме- тода МВС, развивая его в направлении учета износа и потери стоимости в тече- ние срока существования объекта. То есть, расчет по схеме МОВС восстанавли- вает данный объект, относя этот процесс к моменту его реализации в прошлом, и корректирует изначальную стоимость в направлении учета изменений за прошед- шее до настоящего момента время. Простейшим механизмом учета износа объекта Глава 2 оценки является линейная модель, которая уменьшает исходное значение сто- имости (Сво), исчисленной методом восстановительной стоимости, пропорцио- нально времени существования (t). При этом необходимо также устанавливать некоторый нормативный срок функционирования объекта (Т). Текущее значение остаточной восстановительной стоимости (Cet) объекта оценки определяют по формуле: С st = Сво (Т — t) / Т (2) При расчетах по этой формуле необходимо учитывать: • справедливость значений цен, закладываемых в расчет исходного значения восстановительной стоимости. Следует соотнести произошедшие изменения цен на различные компоненты объекта в прошлом (в год создания объекта) и настоящем (в год оценки), приняв за основу цены настоящего времени или * ориентироваться на структуру и значения цен прошлого времени с соответ- ствующей их индексацией; • обоснованность определения нормативного значения срока функциониро- вания объекта, который по различным причинам часто не соответствуют ре- альным возможностям объекта (например, в силу исключительно качествен- ного или, наоборот, неудовлетворительного содержания объекта). Поэтому, наряду с линейными моделями износа возможно применение различного типа нелинейных моделей — F(t,T). Тогда текущее значение остаточной восстановительной стоимости объекта оценки определяют по формуле: CBt = Сво х F(t,T) (3) Кроме того, существенные коррективы в оценку значения срока функциони- рования объекта и модель его физического износа могут вносить проводимые ремонтные работы. В отечественной практике технической инвентаризации объектов недвижимо- сти применяют сложные многоступенчатые алгоритмы интегральных оценок физического износа по данным инвентарных осмотров экспертами отдельных конструктивных компонентов и инженерных систем объекта оценки. Такие оцен- ки сочетают в себе элементы не только нормативных, но и экспертных методов. Это происходит потому, что именно эксперт соотносит оценку состояния строи- тельной конструкции или инженерной системы с данными нормативных таблиц износа и принимает решение о необходимых корректировках оценок. Следует также обратить внимание на происходящие изменения остаточной сто- имости объекта оценки не только в связи физическим, но и моральным износом. Последний также может быть учтен на основе моделей линейного или нелиней- ного типа для алгоритмического определения темпов морального износа объек- та либо с помощью экспертов. ., . .
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методы восстановительной стоимости» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
