Техническая инвентаризация (строительная оценка) представляет собой один из базовых источников информации в методах и процедурах оценивания объектов недвижимости и в целом — управления недвижимостью, например: • оценка строительного состояния возводимого объекта — определяющий фак- «тор для эффективного управления реализацией инвестиционных проектов го- родского развития; • оценка степени физического износа здания, его конструкций и элементов является основным содержанием деятельности инвентаризационных служб; • проектно-сметные документы служат базой для расчетов восстановительной стоимости объектов недвижимости; • укрупненные нормативы и статистические данные удельных затрат на строи- тельство необходимы для расчетов затратных компонентов в методах оценки недвижимости (таких, как метод остатка, метод подрядчика и др.). В соответствии с Ведомственными строительными нормативами (ВСН 53-86 (р), Госстрой, М., 1990 г.), под физическим износом конструкции, элемента, сис- темы инженерного оборудования, здания в целом понимают утрату ими своих первоначальных эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надеж- ности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жиз- недеятельности человека. Степень физического износа измеряется стоимостны- ми соотношениями необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения, и восстановительной стоимостью каждой из оцениваемых конструкций, элемен- тов, систем или здания в целом. Меру физического износа устанавливают срав- нением наблюдаемого состояния с данными специальных таблиц физического износа. Физический износ сложных объектов (составных или слоистых конст- рукций, систем) вычисляют как взвешенные суммы износа компонентов. В ряде случаев возникает ситуация двойной оценки физического износа как одновременное действие двух алгоритмов расчета: упомянутая табличная оценка физического состояния и оценка относительно нормативных сроков службы оце- ниваемых объектов (для сложных объектов — по срокам эксплуатации наиболее старых компонентов). Установлено, что при ситуации двойного оценивания в ка- честве результата следует принимать наибольшую (наихудшую) из полученных оценок физического износа. Алгоритм вычисления физического износа здания в целом основан на исполь- зовании следующей формулы: Фз = SUM{i=(l,N)} (®ixdi), (1) 254 Глава 1 где Фз - искомая оценка физического износа здания; Ф1 - физический износ составляющего здание i-oro компонента (конструк- ции, элемента или систем — [%]); N - принятое в оценке число составляющих здание компонентов; di — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости от- дельного i-oro компонента в общей восстановительной стоимости здания; SUM{i=( 1 ,N)} - символ суммирования всех i-ых компонентов здания от i= 1 до i=N. При этом доли восстановительной стоимости отдельных i-ых компонентов зда- ния в его общей восстановительной стоимости принимают по укрупненным нор- мативным показателям. Кроме того, существуют два типа таблиц физического износа: конструкций и элементов зданий (публикуются в сборниках NN 1-64) и внутренних систем инженерного оборудования (в сборниках NN 65-71). Содер- жательно таблицы физического износа включают следующую информацию: при- знаки износа (по составу конструкций и элементов), количественная оценка, физический износ (%), примерный состав работ для ликвидации износа. Указан- ные данные используют как источники количественной информации при про- ведении конкретной оценки износа зданий.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Техническая инвентаризация (строительная оценка)» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
