Оценка - это процесс во времени, имеющий начальную стадию и завершение с представлением результата - доклада о проведенной оценке и предлагаемом в качестве результата оценки стоимостном эквиваленте объекта. Следует обратить внимание на наличие и сущность предварительной стадии процесса оценивания - качественную оценку. Ее результатом является принятие исполнителем решения о выполнимости оценивания и целесообразности для него браться за эту задачу. Среди позитивных аргументов решения: наличие законода- тельной и нормативной правовой базы оценки, знание прецедентов и опыт ана- логичных решений, информационная обеспеченность (в том числе по характе- ристикам объекта оценивания и субъекта-заказчика), возможность оценки со- циально-экономической ситуации и перспектив ее развития на время предпола- гаемой операции с недвижимостью. И только после положительного решения на предварительной стадии имеет смысл переходить к работам и задачам основного периода оценки, связанного с проведением детального анализа, необходимых расчетов, написанием доклада о количественной оценке. При анализе проблемы оценки и применяемых методов важно обратить вни- мание на принципиальный вопрос об учете финансовых затрат на развитие объек- тов недвижимости: новое строительство, расширение, модернизацию, перепро- филирование, конверсию и т.д. Учет только ранее произведенных затрат может служить, как правило, лишь в качестве ориентира на так называемую «минималь- ную цену владельца» — продавца при подготовке принадлежащего ему объекта 243 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости к планируемой операции. Вариантами затратного подхода типа «минимальной цены владельца» являются, в частности, отечественные и зарубежные методы оценки нормативного типа, связанные с индексированием ставок или введением раз- личных корректирующих коэффициентов на основе: • инвентаризационных и других оценок, опирающихся на остаточную стоимость оцениваемого объекта недвижимости (восстановительную стоимость или сто- имость замещения); • положений нормативных документов по переоценке основных фондов; • зафиксированных в нормативных документах однозначных алгоритмов оцен- ки нежилых помещений при их сдаче в аренду и установлении начальной цены на конкурсах и аукционах. В отличие от упомянутого класса методов определения «минимальной цены владельца» по произведенным ранее затратам существуют принципиально дру- гие методы, ориентированные на будущую прибыль и учитывающие баланс бу- дущих затрат и доходов. На основе таких методов получают оценку, которую мож- но трактовать как «максимальную цену покупателя». Рассматриваялогику названной пары оценок — *минимальная цена владельца» и «максимальная цена покупателя», отметим следующее: • логика продавца — оправдать за счет сделки продажи произведенные им в прошлом затраты на создание и содержание объекта недвижимости, получив при продаже, по крайней мере, не менее этой цены; • логика покупателя - оправдать за счет будущей коммерческой деятельности пред- стоящие совокупные затраты на приобретение и, возможно, последующую мо- дернизацию объекта недвижимости. Отсюда возникает стремление заплатить не более той цены, которая обеспечит устраивающий покупателя баланс затрат и доходов, ожидаемую им рентабельность сделки. Оценка, использующая инфор- мацию о прибыли (хотя и предполагаемую, прогнозную), в принципе более соот- ветствует рыночным условиям, чем уже осуществленные в прошлом затраты. Следует отметить, что приведенное упрощенное представление призвано, глав- ным образом, обозначить логику определения нижней и верхней грани оценок объектов недвижимости со стороны различных участников сделки: продавца и покупателя. Современные тенденции рынка, особенно относительно продавца (как, например, на текущем этапе приватизации и инвестирования акциони- рованных предприятий, на вторичных рынках жилых и офисных помещений) все в большей мере ориентируют участников сделок на будущую коммерческую це- лесообразность, прибыль, экономическую эффективность, рыночные оценки стоимости недвижимости. Это, в частности, находит свое отражение в законода- тельных актах. Так, Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Рос- сийской Федерации» официально ориентирует участников и исполнителей про- цедур оценки на рыночную стоимость, при переоценке фондов разрешено ис- пользовать заключения независимых экспертов — специалистов по рыночной оценке объектов недвижимости.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Характерные особенности процесса оценки» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
