Активизация запуска земельных ресурсов в гражданский оборот
Успешное реформирование земельно-имущественных отношений в России во многом зависит от становления полноценного земельного рынка как сферы граж- данского оборота земельных активов и земельно-финансовых инструментов. Го- сударство в процессе управления земельным рынком выступает в роли, во-пер- вых, его регулятора, создающего и контролирующего единые правила поведения для всех участников рынка, во-вторых, непосредственного его участника как круп- нейшего собственника и продавца земель и прочно связанных с ним объектов недвижимости, в-третьих, гаранта по отдельным видам земельных ценных бумаг и инвестиционных кредитов. Система имущественных прав и землевладения является важнейшим инструмен- том регулирования, способным оказать воздействие на функционирование земель- ного рынка в России. Этот инструмент охватывает: 1) тип землепользования — арен- да (владение на правах аренды) или право собственности на землю; 2) отношения между арендодателем и арендатором земли, степень и характер нормативного регу- лирования этих отношений; 3) общий контроль над сделками. Функционирование земельного рынка тесно взаимосвязано с учетом и регистрацией недвижимости, ко- торые способствуют развитию рынка, упрощению процесса составления нотариаль- ных актов о передаче имущества и впоследствии обеспечивают прозрачность сде- лок, а также доступность учетных записей для операций на земельном рынке. Для становления земельного рынка в нашей стране необходимо в относительно короткие сроки решить ряд проблем, в частности: • повысить роль государственного управления земельными ресурсами в эко- " номическом развитии общества; • отделить выполнение функций публичного и гражданского права на рынке 1 недвижимости, исходя из правовых и функциональных различий между госу- * дарственным управлением земельными ресурсами и управлением землями как имуществом, принадлежащим государству; Раздел I. Земельные ресурсы, как собственность и объект, государственного управления • создать скоординированную и гибкую нормативную правовую базу в области управления недвижимостью; • обеспечить свободный доступ на рынок всех сегментов частного сектора, включая доступ к земельным ресурсам; • объединить в одном министерстве или ведомстве основные функции госу- дарственного управления земельными ресурсами, четко установить его зада- чи, наделить полномочиями принятия решений в области земельной полити- ки на федеральном и региональном уровнях. В настоящее время отсутствуют действенные стимулы, побуждающие собствен- ников зданий и сооружений выкупать или арендовать предоставленные им ранее земельные участки. Исключение составляет использование земельных участков по иному назначению, связанное со сносом существующих объектов, когда зем- лепользователь вынужден переоформлять права на земельные участки для полу- чения соответствующих разрешений на строительство. Поэтому необходимо вы- работать новые экономические меры, направленные на ускорение процесса вы- купа земельных участков собственниками зданий и сооружений либо на оформ- ление ими аренды. Прежде всего это касается совершенствования земельных пла- тежей, которые собственник и пользователь земельных участков вносят в бюд- —' жеты разных уровней в размере ставок земельного налога, что с экономической точки зрения не оправдано. Для продуктивного изменения сложившегося землеполь- зования следует реализовать следующие меры: • установить плату за пользование чужим земельным участком больше, чем став- ка земельного налога. И чем значительнее будет разница между платой за пользование и ставкой земельного налога, тем интенсивней будет процесс выкупа земельных участков у государства. В отношении негосударственных собственников необходимо предусмотреть возможность регулирования раз- меров платы за землепользование договором; • стимулировать выкуп земельных участков путем устранения административ- ных барьеров и проведения щадящей фискальной политики, предусматрива- ющей относительно невысокие цены, различные рассрочки и отнесение пла- ты за выкуп земли на себестоимость выпускаемой продукции; • предоставить возможность собственнику земельного участка (в первую оче- редь государству) распоряжаться им по своему усмотрению в случае, если в ус- тановленные сроки собственник здания или сооружения не воспользовался пра- вом приобретения земельного участка по льготной цене или на льготных усло- виях. При этом следует предусмотреть не только возможность продажи таких земельных участков с торгов, но и другие сделки, в частности, инвестицион- ные, залог и др. Такой подход может стать одним из способов санирования убы- точных и повышения доходов низкорентабельных предприятий, когда повы- шение эффективности использования земельного участка будет заботой его нового собственника. Кроме того, это позволит расширить рынок земельных участков за счет включения в оборот занятых зданиями и сооружениями. 26 Глава 1 1 Для успешной реализации права собственника земельного участка распоря- жаться им по своему усмотрению следует использовать, во-первых, выкуп земель- ных участков под приватизированными предприятиями по земельно-инвести- ционной схеме и, во-вторых, запуск земельных ресурсов в хозяйственный оборот с активным участием инвестиционных и паевых фондов. Действующее законодательство устанавливает порядок приватизации земель- ных участков одновременно с имуществом государственных унитарных предпри- ятий и иных объектов недвижимости, что существенно снижает инвестицион- ные возможности собственников приватизированных предприятий и потенци- альных покупателей государственного и муниципального имущества. Для пре- дотвращения этого государству целесообразно выпустить и внести в уставные капиталы своих крупнейших акционерных обществ пакеты акций, отражающих рыночную стоимость занимаемых ими земельных участков, одновременно про- водя массовую продажу их акций гражданам и юридическим лицам. При этом должен быть отдан приоритет населению и установлены скидки на покупку ак- ций в зависимости от сроков их приобретения. Часть средств, поступающих от продажи акций, следует направлять для целевого инвестирования на возвратной основе в реструктуризацию приватизируемых неликвидных объектов. Таким образом, государство запустит земельную собственность в хозяйствен- ный оборот и пополнит бюджет, крупные акционерные общества - эмитенты зе- мельных акций вступят в права собственности на землю, практически не расхо- дуя на это собственные финансовые ресурсы, приватизируемые предприятия получат дополнительные инвестиционные ресурсы, а инвесторы и население приобретут ликвидные акции. Во исполнение Земельного кодекса РФ следует создать сеть инвестиционных фондов земельной недвижимости федерального, регионального и муниципаль- ного уровней, каждый из которых будет состоять из акционерного и закрытого паевого инвестиционных фондов недвижимости, управляемых одной коммер- ческой компанией. Акционерами и пайщиками этих фондов наряду с иными физическими и юридическим лицами будут федеральные, региональные и муни- ципальные владельцы земельного имущества. Принадлежащие им земли и раз- мещенные на них объекты недвижимости должны быть включены в уставный капитал акционерного фонда с последующим их переводом в актив закрытого паевого фонда взамен на инвестиционные паи. Управляющая коммерческая компания будет заключать с государственными и муниципальными органами власти договора о доверительном управлении. При достижении установленного уровня рыночной стоимости капитализации опла- ченная управляющей компанией земельная недвижимость переходит в ее част- ную собственность. В результате федеральные, региональные и муниципальные органы власти вводят земельные ресурсы в хозяйственный оборот, получая при этом гарантированную прибыль за счет более эффективного управления земель- ной недвижимостью коммерческой управляющей компанией. Раздел I. Земельные ресурсы как собственность и объект государственного управления В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сохранена норма ранее принятого Федерального закона «Об ипотеке (залоге не- движимости)», запрещающая ипотеку сельскохозяйственных угодий. Эта норма ограничивает хозяйственный оборот почти половины (47%) земель сельскохо- зяйственного назначения, залог которых вызывает наибольший интерес у потен- циальных инвесторов. Привлечение внешних инвестиций необходимо для их вложения в улучшение земель, мелиоративное и дорожное строительство, хозяйственное обустройство земельных участков, приобретение активных средств производства и т.п. без транс- формации прав земельной собственности и землепользования. Поэтому для ста- новления полноценного земельного рынка целесообразно отменить запрет ипо- теки сельскохозяйственных земель, разработать и принять специальный закон об этом, в котором должны быть предусмотрены: • интеграция юридических норм, регулирующих отношения залога сельскохо- зяйственных земель, устранение противоречий между действующими право- выми актами в этой области; • запрет на спекулятивные операции с земельными участками в условиях неста- бильности развития агропромышленного производства и земельного рынка; • создание механизмов и регламентация процедур привлечения негосударствен- ных внешних инвестиций с их целевым использованием; • предотвращение изъятия земельных ресурсов из сферы сельскохозяйствен- ного производства при невозврате инвестиционных кредитов; • формирование надежных правовых средств защиты интересов кредиторов в обязательственных отношениях, обеспечение должного уровня гарантий за- логодержателю. Ипотеку земельных долей следует осуществлять с предварительным установ- лением на местности их границ и индивидуальной оценкой залоговой стоимости выделенных участков, предлагаемых в качестве обеспечения основного обязатель- ства по кредитному договору. В дальнейшем в работе подробно освещены рассмотренные в этой главе и дру- гие актуальные проблемы управления земельными ресурсами.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Активизация запуска земельных ресурсов в гражданский оборот» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
