Разграничение государственной собственности на землю
В настоящее время в нашей стране более 94 % всех земель находится в государ- ственной «неразграниченной» собственности, но в то же время право управле- ния и распоряжения ими по законодательству принадлежит органам местного самоуправления. Поэтому необходимо в ближайшее время разграничить земель- ную собственность на три уровня — федеральный, субъектов Федерации и муни- ципальных образований. Для этого, во-первых, следует сформировать массив фе- деральных земель из более чем 200 тыс. земельных участков, провести оформле- ние прав на них и провести ревизию с позиций наиболее эффективного исполь- зования. Во-вторых, нужно переоформить права на землю около 10 тыс. государ- ственных унитарных предприятий, примерно 38 тыс. государственных учрежде- ний и порядка 5 тыс. земельных участков, расположенных под объектами орга- нов власти Российской федерации и ее субъектов. В-третьих, необходимо офор- мить правоотношения на около 67 тыс. земельных участков юридических лиц, которые ранее приватизировали федеральную собственность, путем перевода этих участков с права постоянного бессрочного пользования на аренду либо передачи их в собственность посредством продажи. Правовые основы и порядок разграничения государственной собственности на землю установлены Федеральным законом «О разграничении государствен- ной собственности на землю» и принятым в соответствии с ним постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил подготовки и согласования переч- ней земельных участков, на которые у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности». Однако, предус- мотренные в этих документах правила крайне усложнены и допускают возмож- ность затягивания процесса разграничения государственной собственности на землю в согласительных и судебных процедурах, что вызывает длительные сроки ее завершения. Подготовка одного перечня земельных участков даже при отсут- ствии разногласий их принадлежности и при наличии всех необходимых доку- ментов в среднем занимает 7-9 месяцев. Необходимость завершения работ по разграничению государственной соб- ственности на землю до 2008 года требует упрощения процедур и сокращения сроков их проведения от начала формирования сведений о земельном участке до государственной регистрации права соответствующей публичной собственности на него. Для этого следует установить, что право собственности Российской Фе- дерации, ее субъектов и муниципальных образований на земельные участки бу- Глава 1 дет возникать на основании специально принятого федерального закона, что со- гласуется с Гражданским кодексом РФ. При этом регистрацию права соответ- ствующей публичной собственности на земельные участки будут проводить в ус- тановленных законом случаях по заявлениям уполномоченных исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления, либо физичес- ких или юридических лиц, действующих на основании выданных указанными органами доверенностей. С принятием такого закона все земельные участки на территории Российской Федерации будут отнесены к той или иной публичной собственности и отпадут препятствующие обороту земельных активов неопределенность и дублирование полномочий государственных и муниципальных органов по управлению и рас- поряжению неразграниченными землями, а также необходимость определения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками до разграничения государственной соб- ственности на землю. Включение в соответствующую собственность земельных участков, находя- щихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований под объектами недвижимости, обеспечивает целостность управле- ния и распоряжения ими, возможность их приватизации как единых объектов недвижимости. Особое значение имеет условие включения в соответствующую собственность неприватизированных земельных участков под приватизирован- ными объектами недвижимости. Применительно к федеральной собственности к ним относятся, как правило, земельные участки под крупными предприятия- ми. С одной стороны, это позволит завершить приватизационный процесс и со- здать условия для повышения инвестиционной привлекательности их активов. С другой стороны, даже при относительно невысоких, доступных для инвесторов ценах продажи этих земельных участков, масштабность данного процесса позво- лит привлечь в консолидированный бюджет Российской Федерации значитель- ные дополнительные доходы. Следует подготовить и законодательно оформить перечень видов недвижимо- го имущества, сохранение которого в государственной и муниципальной соб- ственности необходимо для реализации Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями возложенных на них Конституцией РФ и федеральными законами полномочий. Указанное имущество должно быть зак- реплено на праве оперативного управления (здания, сооружения) и праве по- стоянного (бессрочного) пользования (земельные участки) за казенными пред- приятиями и учреждениями. Оно не может быть отчуждено в результате прива- тизации, исполнительного производства или по иным основаниям. Передача такого имущества в аренду либо иное его коммерческое использование должно быть запрещено. Недвижимое имущество, не предназначенное для реализации государством или муниципальными образованиями своих функций (коммерческая недвижимость), 122 18 щ Раздел I. Земельные ресурсы как собственность и объект государственного управления должно быть приватизировано. Управление таким имуществом в период до _ ёго~ приватизации должно быть ориентировано на максимальное извлечение прибы- ли. Необходимо экономически стимулировать приватизацию объектов недвижи- мости вместе с земельными участками, на которых они расположены. Коммер- ческую недвижимость следует передавать в аренду исключительно на аукционах (конкурсах), а в безвозмездное пользование - лишь в случаях, установленных федеральным законом. Государство как собственник должно иметь в своем распоряжении только зем- ли, обеспечивающие его стратегические нужды, а также земли, которые не пред- ставляют интерес для муниципальных образований и частного сектора. Такой подход позволит передать юридическим и физическим лицам подавляющее боль- шинство объектов недвижимости и на основе использования рыночных меха- низмов обеспечить их эффективное использование. Разгосударствление земель- ной собственности направлено на увеличение предложения недвижимости, со- здание новых и более эффективное использование действующих объектов благо- даря их гражданскому обороту, что будет способствовать развитию производства товаров и услуг, снижению цен, решению жилищной проблемы. Проводимое в нашей стране активное разгосударствление земли включает два основных элемента - передачу собственности на участки под строениями их вла- дельцам и приватизацию земельных участков и расположенной на них недвижи- мости как единых объектов. Единый объект недвижимости на основе прав на зе- мельный участок может быть создан путем, во-первых, передачи земельных уча- стков под зданиями, сооружениями и предприятиями в собственность лиц, ко- торым эти объекты принадлежат, и, во-вторых, законодательного оформления правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земель- ного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка. Составные части единого объекта недвижимости могут принадлежать разным владельцам и использоваться различными пользователями. В этом случае граж- данский оборот частей объекта недвижимости и прав не него должен происхо- дить вместе с соответствующей долей в праве на земельный участок и общее (до- левое) имущества объекта. При приватизации недвижимости как единого объек- та следует передать его новому собственнику за реальную рыночную цену, зафик- сировать права, обязанности и ответственность будущего собственника за содер- жание объекта, уплату им налога на недвижимость. Приоритетным с точки зрения реформирования земельных отношений явля- ется определение доступных и «прозрачных» для инвесторов правил предостав- ления земельных участков из государственной и муниципальной собственности, а также прекращения прав на землю, в том числе при ее неэффективном исполь- зовании и изъятии для государственных и муниципальных нужд. Отдельным направлением приобретения земельных участков гражданами и юридическими лицами является передача на конкурсной основе государствен- Глава 1 ных и муниципальных земельных участков под застройку в собственность либо в аренду путем установления на федеральном уровне порядка такой передачи. При этом сохраняется правовое единство объекта недвижимости: возводимые соб- ственником земельного участка строения и производимые им улучшения счита- ются его собственностью; строения и все улучшения на арендуемом участке - находящимися в аренде на тех же условиях, что и арендуемый участок, если иное не установлено договором с собственником земельного участка. Если есть аль- тернатива приватизации или аренды государственного и муниципального иму- щества, то решение должно быть принято исходя из оценки их эффективности на основе экономических, социальных и экологических факторов. В соответствии с Федеральными законами «О введении в действии Земельного кодекса РФ» и «О приватизации государственного и муниципального имущества», цены за земельные участки, выкупаемые собственниками расположенной на них недвижимости, устанавливают субъекты Федерации в размере, кратном ставкам земельного налога в поселениях с различной численностью жителей. Это суще- ственно осложняет определение цены выкупа земельных участков, так как еже- годная индексация ставок может привести к ситуации, когда цены выкупа зе- мельных участков превысят их рыночную стоимость.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Разграничение государственной собственности на землю» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
