Политический риск - это, по существу, страновой риск. Существующая методика оценки странового риска требует учета ряда факторов. Расчет странового риска кумулятивным методом 1. Риск, связанный с активами: политика экспроприации, политика национализации, возможности местного самофинансирования 2. Риски, связанные с социально-экономической ситуацией: политическая стабильность отношение к иностранным инвестициям стабильность правовой ситуации по защите частной собственности участие государства в управлении экономикой отношение населения к частной собственности наличие и стоимость рабочей силы отношения с сопредельными государствами степень коррумпированности и влияния организованной преступности 3. Финансовые риски: конвертируемость национальной валюты стабильность национальной валюты ограничения на вывоз капитала емкость рынка доступ на рынок ЕЭС тенденции развития экономики стабильность налогообложения темпы инфляции и инфляционные ожидания местные потребности в иностранном капитале Рассмотренные факторы странового риска относятся по принятой терминологии к глобальным политическим рискам. К локальному политическому риску относятся сложности установления контактов с местной администрацией и определение соответствующего уровня принятия решений. Страновой риск учитывают, корректируя приемлемую ставку доходности инвестиций в недвижимость. Например, если приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость составила 20%, а страновой риск - 6,38%, то ставка доходности с учетом странового риска равна 20% + 6,38 = 26,38%. Валютный риск Валютный риск - это риск получения убытков в результате неблагоприятных краткосрочных и долгосрочных колебаний курсов валют на международных финансовых рынках. Ему подвержены инвесторы в доходную недвижимость в связи с необходимостью конвертации валюты в период покупки-продажи объектов недвижимости и переводом потоков доходов в национальную валюту. Косвенным образом валютному риску подвержена любая компания, сталкивающаяся с иностранной конкуренцией на внутреннем рынке. Виды валютного риска 1. Операционный 2. Трансляционный 3. Экономический 4. Прямой 5. Косвенный Операционный валютный риск возникает, когда специфика деловой операции требует проведения платежа или получения средств в иностранной валюте в какой-то момент в будущем. Колебания валютного курса могут привести к сокращению реальной суммы выручки или увеличению реальной суммы платежа в иностранной валюте по сравнению с первоначальными расчетами. Этот вид риска связан с потоками денежных средств или величиной выплат. Например, стоимость объектов недвижимости может увеличиваться или уменьшаться из-за изменения валютных курсов. Трансляционный валютный риск возникает при консолидации счетов иностранных дочерних компаний с финансовыми отчетами многонациональных корпораций. Это риск снижения стоимости активов и потери прибыли. Экономический валютный риск - это риск сокращения выручки или роста расходов, связанных с неблагоприятными изменениями валютных курсов. Он носит долговременный характер и связан с тем, что компания производит расходы в одной валюте, а получает доходы в другой, в результате любые изменения валютных курсов могут отразиться на финансовом положении компании. Существует два главных последствия экономического риска: • уменьшение прибыли по будущим операциям (прямой экономический риск), • потеря определенной части ценовой конкуренции в сравнении с иностранными производителями (косвенный экономический риск). Инвесторы в доходную недвижимость особенно подвержены прямому экономическому валютному риску, если вкладывают капиталы в страну, валюта которой обесценивается. Инвестиции в недвижимость носят в основном долгосрочный характер и потому страхование объекта недвижимости от валютного риска практически невозможно. Учет возможных потерь за счет обесценения иностранной валюты проводится через определение приемлемой ставки доходности инвестиций. Например, рассчитано, что ставка доходности инвестированного в недвижимость капитала в национальной валюте должна составить 35%. Если инвестиции осуществляются в страну, валюта которой обесценивается на 15% в год (это внешнее обесценение, выраженное в изменении валютного курса), то приемлемая ставка доходности в иностранной валюте: где г - требуемая ставка доходности в национальной валюте; 1с - ставка доходности в иностранной валюте; 1с = 0,35 + 0,35 • 0,15 + 0,15 = 0,5525, или 55,25%; ) - темпы обесценения иностранной валюты. Данная формула показывает, что необходимо учитывать как приемлемую ставку доходности в национальной валюте, так и изменения валютного курса. Риск малозначимых рынков К малозначимым рынкам относятся рынки регионов (стран) с численностью населения не выше 450 тыс. человек. Небольшой масштаб таких рынков снижает реальные возможности для инвестирования в доходную недвижимость и повышает риск неопределенности. Для малозначимых рынков недвижимости характерна крайне низкая ликвидность и потому есть только один рецепт избежать данного вида риска - не вкладывать капитал в доходную недвижимость на малозначимых рынках.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Политический риск» з дисципліни «Управління портфелем нерухомості»
