Преимущества и недостатки выхода на международные рынки недвижимости
Основная причина инвестирования в объекты доходной недвижимости на международных рынках - стремление получать устойчивый поток доходов в виде арендной платы. Выход на международные рынки недвижимости позволяет добиться поставленной цели наилучшим образом в течение длительного периода времени, поскольку разные страны находятся в один период времени на различных этапах промышленного цикла и, следовательно, на различных этапах развития рынка недвижимости. Спад и подъем в разных странах происходят в разное время и потому выход на международные рынки позволяет инвесторам в доходную недвижимость получать относительно устойчивые потоки доходов. Кроме того, необходимо учитывать, что длительность цикла сжатия рынка различна в разных городах Европы, Англии и США, что имеет для инвесторов особое значение, поскольку для рынка недвижимости характерно циклическое развитие. Преимущества инвестиций в недвижимость на международных рынках заключаются в том, что они за счет территориальной диверсификации обеспечивают: * устойчивый долгосрочный рост стоимости недвижимости; * устойчивый поток доходов, скорректированный на валютный риск; * защиту от инфляции. Данные преимущества обусловлены действием ряда факторов. Прежде всего для различных стран характерны разные стандартные нормы свободной недвижимости, которые играют существенную роль при сжатии рынка недвижимости, поскольку они в краткосрочном периоде "гасят удары" рынка (рост или снижение спроса на объекты доходной недвижимости в результате изменений макроэкономической ситуации).
На основе этого, можно сделать выводы: 1)об относительной устойчивости европейских рынков недвижимости; 2) о том, что инвестиционная привлекательность европейских рынков недвижимости и рынков США находятся в противофазе. Диверсификация управляемого риска достигается за счет того, что выход инвесторов на международные рынки в значительной степени нивелирует неизбежные в рамках одного национального рынка циклические изменения арендной платы, коэффициентов капитализации, стандартной нормы свободной недвижимости. Для рынков недвижимости в разных странах характерна и разная степень государственного регулирования. Исследователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают, что ослабление государственного контроля в 80-х гг. привело к противоречивым последствиям: на первом этапе вызвало рост доходов от инвестиций в недвижимость; на втором -рост инвестиций в недвижимость и строительный бум; на третьем этапе - рост предложения объектов недвижимости привел к неизбежному снижению арендной платы и росту стандартной нормы свободной недвижимости. Кроме того, к преимуществам инвестирования в недвижимость на международных рынках относятся: • различная ликвидность объектов доходной недвижимости; • различия в структуре арендной платы (разные сроки и условия заключения договора аренды, сроки пересмотра арендной платы); • различный уровень риска; • различия в налогообложении операций с недвижимостью. Недостатки инвестирования на международных рынках недвижимости включают: • недостаточное знание местных особенностей; • дополнительные политические риски; • валютный риск.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Преимущества и недостатки выхода на международные рынки недвижимости» з дисципліни «Управління портфелем нерухомості»
