У разі використання порівняльного (ринкового) підходу спочатку підбирають об'єкт нерухомості аналогічний оцінюваному, з відомою ринковою ціною; після порівняння їх техніко-економічних параметрів фіксуються відмінності та вносяться відповідні поправки у вартісному вигляді, визначається базова вартість. Оскільки не існує двох абсолютно однакових об'єктів нерухомості за усіма даними параметрами, виникає необхідність коректування цін продажу об'єктів зіставлення. Таким чином, вартість об'єкта нерухомості, визначена таким методом дорівнює середньозваженій ціні аналогічного об'єкта, з поправками, що враховують його відмінність від оцінюваного об'єкта:
де Цп - продажна ціна аналогічного об'єкта (сукупності однорідних аналогів); Ккор - сума поправочних коректувань. Загальний алгоритм використання порівняльного методу під час оцінки об'єктів нерухомості відмінний від попередньо розглянутих нами алгоритмів витратного та дохідного методів оцінки (рис. 30.1).
Рис. З0.1 Загальний алгоритм розрахунків за умов порівняльного методу
Розглянемо послідовно основні операції розрахунку: 1. Збір порівняльних даних. Оцінювач збирає максимально можливу кількість інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості. Джерелами інформації можуть слугувати: власне досьє оцінювача; Іnternet, ВВS, електронна база даних; ріелтерські фірми; досьє брокерів з нерухомості; нотаріуси; архіви кредитних установ (іпотечні банки); страхові компанії; будівельно-інвестиційні компанії; регіональні відділення ФДМУ тощо. Збираючи інформацію, оцінювач повинен бути впевнений в її повнjnі та об'єктивності. Обов'язково повинна бути присутня інформація щодо вартості 1 м2 площі об'єкта, дати операції, місцезнаходження об'єкта, умови операції й інші показники, які оцінювач визнає необхідними. 2. Вивчення угод. Оцінювач повинен бути впевнений, що операція відбулася між двома незалежними сторонами та на сплачену ціну не вплинули ніякі чинники, зокрема й родинні відносини між сторонами. Він зобов'язаний перевірити достовірність інформації про операцію та умови продажу. При цьому враховувати операцію можна, якщо жодна із сторін не знаходилася в скрутному положенні, обидві сторони володіють типовою ринковою інформацією, діяли економічно раціонально, фінансування відповідало нормальним ринковим умовам (ненормальними з погляду умов, вважаються операції між: дітьми і батьками; чоловіком і дружиною; фірмою і дочірньою компанією). Крім того, оцінювач повинен вивчити умови, за яких були досягнуті домовленості про ціну продажу об'єкта або орендну плату, порівняти ці дані з ринковою інформацією. 3. Тимчасові корегування. Досить часто оцінювач має в своєму розпорядженні інформацію про операції, які відбулися кілька років тому. За умов економіки з високим рівнем інфляції потрібно знати точну дату операції, щоб внести поправки під час аналізу даних. 4. Корегування за відмінностями порівнюваних об'єктів нерухомості. Як вже було сказано, в реальній практиці важко знайти абсолютно схожі об'єкти нерухомості за розміром, місцем розташування, конструкцією, плануванням та іншими параметрами. В цій ситуації оцінювач повинен керуватися принципом, що будь-яка інформація краще, ніж її відсутність. Виходячи з природи й власного досвіду оцінювач визначає відмінності між порівнюваними об'єктами нерухомості, виражає їх в тій або іншій формі. 5. Винесення рішення щодо вартості об'єкта нерухомості. На основі результатів, отриманих на попередньому етапі обчислюється вартість об'єкта нерухомості шляхом розрахунку середнього арифметичного підсумків, отриманих по кожному із порівнюваних об'єктів за допомогою коректувань. Слід пам'ятати, що існує небезпека прийти до неправильного висновку про вартість об'єкта нерухомості, якщо об'єкти для зіставлення спочатку були обрані як не аналогічні за більшістю параметрів.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Основиі розрахункові операції» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
